Che la Spagna abbia bisogno di abitazioni è evidente ed è una sfida che i cittadini devono affrontare in tutto il territorio. Secondo il barometro di gennaio 2025 pubblicato dal Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la casa è considerata il principale problema per la società spagnola, raggiungendo il livello più alto dal 2008. E non c’è da stupirsi: il deficit abitativo in Spagna cresce ogni anno e il divario tra la creazione di nuove famiglie e la disponibilità di abitazioni continua ad allargarsi.
Lo squilibrio crescente tra famiglie e abitazioni
Per capire perché i prezzi sono aumentati fino ai livelli attuali dopo la bolla immobiliare, è utile considerare un dato chiave: dal 2010, in Spagna si sono formati 1,9 milioni di nuovi nuclei familiari, ma sono state completate solo 1,2 milioni di abitazioni. Questo lascia un deficit accumulato di oltre 740.000 case, che continua ad aumentare ogni trimestre. Negli ultimi quattro anni, per ogni 182.300 nuovi nuclei familiari che si formano annualmente, vengono costruite solo 84.400 abitazioni. Questa tendenza non è nuova, ma si è intensificata dopo la pandemia, spinta dalla crescita demografica, dall’aumento delle famiglie unipersonali e dalla ripresa economica.
Le conseguenze sono visibili nei dati dell’INE: nel 2024, il prezzo delle abitazioni libere è aumentato dell’8,4%, il maggiore incremento dal 2007. E se si guarda alle nuove costruzioni, l’aumento è stato ancora più marcato: in media il 10,9%. Il mercato è a un punto di svolta: la domanda non è mai stata così distante dall’offerta e gli squilibri demografici e sociali alimentano questa tensione.
Madrid, Barcellona e Valencia: i principali focolai di tensione
Il deficit abitativo non è distribuito in modo uniforme. Secondo il rapporto della società di valutazione UVE Valoraciones, oltre la metà della carenza si concentra in tre grandi centri urbani: Madrid, Barcellona e Valencia. La capitale guida la classifica con un deficit superiore alle 200.000 abitazioni, seguita da Barcellona (148.000) e Valencia (98.000). Complessivamente, in Spagna, il disavanzo accumulato sfiora già le 900.000 abitazioni necessarie per rispondere alla domanda. Questo squilibrio è dovuto in parte al dinamismo economico e occupazionale di queste zone, che attraggono giovani lavoratori e famiglie in cerca di opportunità.
Il problema è che, mentre la domanda cresce costantemente, l’offerta di nuove costruzioni stenta a decollare. Solo a Madrid, nell’ultimo anno sono state avviate 18.800 nuove abitazioni, una cifra che copre appena un quarto di quanto sarebbe necessario per iniziare a correggere lo squilibrio. Lo stesso accade a Barcellona e Valencia, dove l’attività edilizia è ben lontana dal compensare la continua formazione di nuovi nuclei familiari.
L’ascesa del turismo e degli investimenti esteri aggrava la carenza di abitazioni
La pressione sul mercato residenziale non proviene solo dalla crescita naturale della popolazione. Ci sono altri fattori che amplificano il problema. L’aumento degli affitti turistici non regolamentati, soprattutto in aree di alto interesse turistico come Málaga, Valencia o Alicante, sottrae migliaia di abitazioni al mercato residenziale. Ad esempio, dal 2007, Alicante ha registrato oltre 214.000 vendite di case a non residenti, mentre Málaga supera le 125.000. Questi numeri, combinati con l’attrattiva degli investimenti internazionali, contribuiscono a ridurre l’offerta disponibile e ad aumentare i prezzi, escludendo una parte rilevante degli acquirenti locali.
Il punto di vista della Commissione Europea e del FMI
La gravità del problema ha spinto organismi internazionali come la Commissione Europea e il Fondo Monetario Internazionale a raccomandare misure urgenti. Secondo il FMI, la Spagna deve dare priorità all’aumento dell’offerta di nuove abitazioni, soprattutto nelle zone con scarsità di suolo edificabile, e snellire le autorizzazioni edilizie. Anche la Commissione Europea concorda con questa diagnosi e sottolinea che la riforma della Legge sul Suolo è fondamentale per sbloccare progetti, ridurre i tempi burocratici e offrire maggiore certezza a promotori e investitori.
Inoltre, Bruxelles avverte che la bassa percentuale di alloggi sociali in affitto (appena l’1,5% del patrimonio, rispetto alla media europea del 9%) contribuisce a peggiorare la tensione sui prezzi. Per questo ha esortato le autorità spagnole a triplicare i finanziamenti destinati alla casa accessibile e a rendere disponibile suolo pubblico per nuovi sviluppi.
Tra le proposte sul tavolo c’è la mobilitazione delle abitazioni sfitte. Il Governo stima che ci siano tre milioni di immobili inutilizzati, ma come sottolineano gli esperti del settore, molte di queste abitazioni non si trovano in zone ad alta domanda o presentano condizioni che ne ostacolano l’immissione sul mercato. Ad esempio, eredità condivise tra più proprietari, immobili situati in comuni soggetti a spopolamento o abitazioni vecchie che necessitano di ristrutturazioni costose.
Suolo edificabile pronto e meno ostacoli: due chiavi per risolvere il deficit
La radice del problema è chiara: manca suolo edificabile pronto per la costruzione. Trasformare suolo rurale in urbanizzabile può richiedere tra i 10 e i 15 anni, o addirittura più di 20 in alcuni casi. Questa lentezza, unita alla burocrazia e all’insicurezza giuridica, frena lo sviluppo immobiliare.
Per cambiare questa dinamica, è necessaria una riforma ambiziosa che snellisca le procedure, offra sicurezza a promotori e investitori e consenta di aumentare in modo sostenuto il patrimonio abitativo disponibile. Tra le misure proposte dagli organismi internazionali e dagli esperti del settore immobiliare come la società di consulenza Colliers, spiccano la semplificazione dei permessi, la dichiarazione responsabile per alcuni sviluppi e la creazione di piani territoriali che integrino tutte le amministrazioni coinvolte.
In questo contesto, piattaforme di investimento come Urbanitae possono svolgere un ruolo chiave, canalizzando finanziamenti verso progetti di nuove costruzioni che contribuiscano a ridurre il deficit abitativo. Per gli investitori, sia istituzionali che privati, questo scenario offre anche opportunità di partecipare a un settore con una domanda solida e una prospettiva di crescita che continuerà a essere protagonista nei prossimi anni.
