Adaptis : quand un projet restitué ne se déroule pas comme prévu

Chez Urbanitae, nous rappelons toujours que l’investissement immobilier, comme tout autre type d’investissement, comporte des risques. Tous les projets ne respectent pas les prévisions initiales et, parfois, le résultat peut s’en éloigner fortement. C’est ce qui s’est produit avec Adaptis, une promotion de 20 maisons individuelles à Valladolid lancée en 2021 et clôturée en juillet 2025 avec un rendement final de 0 %.

Bien qu’il ne s’agisse pas du dénouement espéré –la prévision initiale annonçait un rendement brut de 40 % et un TRI de 18 %–, le projet apporte un enseignement essentiel : grâce à la gestion constante d’Urbanitae aux côtés du promoteur, il a été possible de préserver intégralement le capital des investisseurs et d’éviter toute perte.

Que s’est-il passé avec Adaptis ?

Le projet a débuté en 2021 avec un permis de construire valide et un calendrier prévu de 26 mois. Cependant, une série d’imprévus survenus pendant son développement a doublé la durée, portée à 53 mois :

• Hausse des coûts et manque d’approvisionnements : la pandémie et la crise géopolitique ont renchéri les matériaux et provoqué des retards de livraison.
• Changement d’entreprise de construction : en 2022, l’entrepreneur initial (CHR) a déposé le bilan. Il a fallu relancer le chantier avec une nouvelle entreprise (ACR), ce qui a engendré des délais supplémentaires et des surcoûts importants.
• Décalage commercial : malgré les efforts marketing et la mise en place d’un appartement témoin, les ventes n’ont pas progressé au rythme attendu. En 2023, seules 23 des 33 maisons avaient été réservées, ce qui a obligé à appliquer des remises lors des dernières phases.
• Augmentation des coûts financiers : la hausse des taux d’intérêt et l’allongement du calendrier ont accru les charges financières et de gestion.

Au final, les revenus ont légèrement dépassé les prévisions, mais les surcoûts de construction, de financement et de commercialisation ont entièrement absorbé les marges. Conséquence : un rendement final de 0 %.

La gestion comme facteur différenciant

Dans des situations comme celle-ci, la priorité absolue d’Urbanitae est la protection du capital des investisseurs. Depuis la signature de la dernière maison en mars 2025, toutes les négociations ont été orientées vers une liquidation dans des conditions raisonnables et vers l’évitement du risque que la société ad hoc se retrouve bloquée avec des provisions de plus de 200 000 euros, ce qui aurait retardé le remboursement de plusieurs années.

Le résultat n’a pas été celui attendu, mais il illustre l’engagement d’Urbanitae à accompagner chaque projet du premier jour jusqu’à sa clôture finale, en cherchant toujours à minimiser les risques et à assurer la sortie la plus ordonnée possible. Après d’innombrables démarches, il a été décidé d’opter pour une sortie sans bénéfice –certes–, mais aussi sans risque pour les investisseurs.

Enseignements pour l’avenir

Adaptis illustre comment des facteurs externes –pandémie, crise des matériaux, inflation dans la construction– peuvent impacter même des projets bien conçus. Mais il démontre aussi comment une gestion rigoureuse permet de limiter les dommages et de protéger l’essentiel : le capital.

Chez Urbanitae, nous continuons à renforcer nos critères de sélection et de suivi, en intégrant chaque expérience pour nous améliorer à l’avenir. Car investir comporte des risques, mais aussi des enseignements qui nous permettent de grandir en tant que plateforme et communauté d’investisseurs.