Adaptis: wenn ein Projekt nicht wie erwartet verläuft

Bei Urbanitae betonen wir immer wieder, dass Immobilieninvestitionen –wie jede andere Investition auch– Risiken bergen. Nicht alle Projekte erfüllen die ursprünglichen Prognosen, und manchmal weicht das Ergebnis stark von den Erwartungen ab. Genau das ist bei Adaptis geschehen, einer Wohnanlage mit 20 Einfamilienhäusern in Valladolid, die 2021 gestartet wurde und im Juli 2025 mit einer endgültigen Rendite von 0 % abgeschlossen wurde.

Auch wenn dies nicht das gewünschte Ergebnis ist –ursprünglich wurde eine Bruttorendite von 40 % und ein IRR von 18 % prognostiziert–, liefert das Projekt dennoch eine wichtige Erkenntnis: Dank des kontinuierlichen Managements von Urbanitae in Zusammenarbeit mit dem Entwickler konnte das Kapital der Investoren vollständig erhalten und Verluste vermieden werden.

Was ist bei Adaptis passiert?

Das Projekt begann 2021 mit einer gültigen Baugenehmigung und einem geplanten Zeitrahmen von 26 Monaten. Doch im Verlauf traten mehrere Schwierigkeiten auf, die die Dauer auf insgesamt 53 Monate verdoppelten:

• Steigende Kosten und fehlende Lieferungen: Pandemie und geopolitische Krise verteuerten die Materialien und führten zu Lieferverzögerungen.
• Wechsel des Bauunternehmens: 2022 ging der ursprüngliche Auftragnehmer (CHR) in die Insolvenz. Die Arbeiten mussten mit einem neuen Bauunternehmen (ACR) wieder aufgenommen werden, was zusätzliche Zeit und erhebliche Mehrkosten verursachte.
• Verkaufsverzögerungen: Trotz Marketingmaßnahmen und der Einrichtung einer Musterwohnung verlief der Vertrieb nicht wie erwartet. 2023 waren lediglich 23 von 33 Wohneinheiten als Vorverkäufe abgeschlossen, sodass in den späteren Phasen Rabatte gewährt werden mussten.
• Steigende Finanzierungskosten: Die Zinserhöhungen und die Verlängerung des Zeitplans ließen die Finanzierungs- und Verwaltungskosten steigen.

Insgesamt lagen die Einnahmen leicht über den Prognosen, doch die zusätzlichen Kosten für Bau, Finanzierung und Vertrieb fraßen die gesamte Marge auf. Die Folge: eine Endrendite von 0 %.

Management als entscheidender Faktor

In solchen Situationen ist die oberste Priorität von Urbanitae der Schutz des Investorengeldes. Seit der Beurkundung der letzten Wohneinheit im März 2025 zielten alle Verhandlungen darauf ab, eine geordnete Abwicklung zu gewährleisten und zu verhindern, dass die Projektgesellschaft mit Rückstellungen von über 200.000 Euro blockiert würde, was die Rückzahlung um Jahre verzögert hätte.

Das Ergebnis entsprach nicht den Erwartungen, spiegelt jedoch das Engagement von Urbanitae wider, jedes Projekt vom ersten Tag bis zum endgültigen Abschluss zu begleiten – stets mit dem Ziel, Risiken zu minimieren und die geordnetste Lösung zu sichern. Nach zahlreichen Verhandlungen entschied man sich für einen Ausstieg ohne Gewinn –ja–, aber eben auch ohne Risiko für die Investoren.

Lehren für die Zukunft

Adaptis zeigt, wie externe Faktoren –Pandemie, Materialkrise, Bauinflation– selbst gut geplante Projekte beeinflussen können. Es zeigt aber auch, wie sorgfältiges Management dazu beiträgt, Schäden zu begrenzen und das Wesentliche zu schützen: das Kapital.

Bei Urbanitae verstärken wir weiterhin unsere Auswahl- und Kontrollkriterien, indem wir aus jeder Erfahrung lernen, um uns künftig zu verbessern. Denn Investieren bedeutet Risiken, aber auch Lernprozesse, die uns als Plattform und als Investorengemeinschaft wachsen lassen.