2025 : Une bonne année pour l'investissement immobilier ? Les experts répondent

Après plusieurs années d’incertitude et d’ajustements, 2025 s’annonce comme une période de grand dynamisme pour l’investissement immobilier en Espagne. Les experts s’accordent à dire que l’investissement dans l’immobilier connaîtra une croissance significative, qu’ils attribuent principalement à une combinaison de facteurs tels qu’une plus grande stabilité des indicateurs macroéconomiques, la rentabilité toujours attractive du secteur, la baisse des taux d’intérêt, ainsi que l’attrait de segments comme le living, l’hôtellerie et le retail, entre autres.

Living et hôtellerie, les segments les plus attractifs

Selon le rapport Real Estate Market Outlook 2025 de CBRE, le volume d’investissement en Espagne devrait atteindre 16 milliards d’euros cette année, soit une augmentation de 15 % par rapport aux 14 milliards de l’année précédente, consolidant ainsi la trajectoire de croissance amorcée en 2024.

Le segment du living devrait continuer à capter la majeure partie des investissements, représentant entre 30 % et 35 % du total des investissements en Espagne et en Europe. Bien que 138 000 permis de construire soient prévus, l’offre restera insuffisante pour répondre à la demande, ce qui entraînera une augmentation de 5,3 % des prix des logements. Par ailleurs, les transactions de vente devraient diminuer de 2,3 %, se stabilisant entre 600 000 et 650 000 opérations annuelles.

Quant au secteur hôtelier, il devrait représenter entre 20 % et 25 % des investissements totaux, bénéficiant d’une hausse de 3,4 % du nombre de voyageurs et d’une amélioration de 4,7 % du tarif moyen journalier (ADR) et de 5 % des revenus par chambre disponible (RevPAR). L’intérêt pour les actifs de luxe, les projets de reconversion et les développements à usage mixte devrait également croître. Par ailleurs, les branded residences et les appartements avec services apparaissent comme des options attractives dans des destinations moins traditionnelles.

Le secteur du retail, qui a connu une forte reprise de 121 % en 2024, poursuivra sa dynamique positive et pourrait représenter jusqu’à 20 % des investissements. CBRE prévoit une croissance de 3 % des ventes, soutenue par la reprise de la consommation privée et du tourisme. Dans ce contexte, la demande locative continuera de faire pression à la hausse sur les loyers prime, avec une augmentation moyenne de 3 % dans les principales zones commerciales.

Le marché des bureaux restera stable à Madrid, avec 550 000 m² loués, tandis que Barcelone pourrait enregistrer une hausse de 20 % des transactions. L’investissement se concentrera sur les actifs de haute qualité et les emplacements stratégiques, avec un accent particulier sur le segment Midcaps. De plus, la reconversion d’espaces vers un usage résidentiel ou hôtelier, une tendance qui a atteint 250 000 m² en 2024, continuera de se renforcer.

Le secteur logistique reste en pleine expansion, avec une demande nationale dépassant les 2,5 millions de m² en 2024, soit une augmentation de 23 % par rapport à l’année précédente. CBRE anticipe une absorption stable, tandis que les loyers prime continueront d’augmenter en raison d’une forte demande et d’un manque d’offre de nouveaux espaces. Avec une part d’investissement oscillant entre 10 % et 15 % en 2024, ce secteur restera un pilier clé du marché immobilier en 2025.

Dans la même lignée que CBRE, Mikel Echavarren, président et PDG de Colliers, prévoit que le marché immobilier poursuivra sa croissance et sa diversification en 2025, avec une augmentation modérée de 15 % à 20 % des investissements. Selon Colliers, le secteur hôtelier restera une cible privilégiée des investisseurs institutionnels, aux côtés de l’immobilier industriel et logistique, comme le souligne El Economista.

S’agissant du résidentiel, Colliers estime qu’en 2025, la construction neuve continuera de se démarquer par sa qualité et sa durabilité, avec une offre limitée qui maintiendra la pression sur les prix, tandis que la baisse des taux d’intérêt facilitera l’accès au logement.

Le résidentiel, pilier de l’investissement immobilier

Les experts s’accordent à dire que le marché résidentiel continuera d’être un pilier fondamental de l’investissement immobilier en Espagne. Selon l’Union de Crédit Immobilier (UCI), les prêts hypothécaires devraient augmenter de 10 % en 2025, atteignant près de 400 000 transactions sur l’année.

Cette croissance dépendra de l’évolution des politiques monétaires et de la disponibilité des logements, consolidant ainsi la reprise du secteur après plusieurs années d’instabilité. En plus de la réduction des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui rendra le crédit plus abordable et favorisera l’achat et la construction de logements, d’autres facteurs stimuleront ce développement, notamment la montée en puissance du modèle « build-to-rent », qui privilégiera la construction de bâtiments dédiés à la location. Par ailleurs, la construction industrialisée et modulaire s’impose comme une solution clé face à la pénurie de logements abordables.

Enfin, la diversification des acheteurs étrangers devrait se poursuivre, avec une hausse des capitaux provenant de la France, des pays nordiques, des États-Unis et de l’Amérique latine, bien que les Britanniques et les Allemands resteront les principaux investisseurs.

Hausse des prix de l’immobilier

Concernant les prix de l’immobilier, aucune flambée brutale n’est attendue, mais le manque d’offre continuera à alimenter leur hausse. À ce titre, l’UCI estime que les prix des logements augmenteront de 5 % en 2025, tandis que les loyers pourraient grimper jusqu’à 10 %, notamment dans les grandes villes et les zones côtières.

Toutefois, le manque de logements abordables restera un problème structurel, touchant aussi bien les acheteurs que les locataires, en particulier les jeunes et les familles à revenus moyens. De plus, le secteur devra s’adapter aux nouvelles réglementations environnementales et évoluer vers une construction plus durable.

Un récent rapport de Bankinter sur les perspectives du marché immobilier en 2025 a également revu à la hausse ses prévisions de prix, anticipant une augmentation de 8 % pour 2024 et de 5 % pour 2025. Bankinter souligne également que les baisses de taux d’intérêt, combinées à un marché du travail solide et à une offre limitée, soutiendront la croissance du secteur immobilier.