Gestion efficace d’un projet en pleine pandémie de COVID-19
Notre série de cas de réussite nous amène cette fois-ci à l’année où nous avons commencé à opérer en tant que plateforme autorisée par la CNMV : 2019. En octobre, nous avons lancé un projet de financement pour le développement d’une promotion résidentielle de construction neuve dans le centre-ville de San Sebastián de los Reyes (Madrid). Promociones Barrio 2005 était le promoteur du projet, une société spécialisée dans les promotions de petite et moyenne taille avec une offre de produits exclusifs dans la Communauté de Madrid. Et dans ce cas, il s’agissait de la construction de dix logements, huit places de parking et dix caves dans un emplacement résidentiel consolidé au nord de la capitale. Un site stratégique, où la demande d’appartements à des prix abordables pour les jeunes est très élevée, ainsi que les investisseurs particuliers à la recherche de logements à acheter et à louer. L’opération a été structurée à travers une société constituée exclusivement pour le projet. Une augmentation de capital a ainsi été réalisée où le promoteur a apporté le terrain et une partie du capital, devenant ainsi l’actionnaire majoritaire du véhicule d’investissement, avec 58%. De cette manière, en investissant son propre capital, les intérêts de tous les intervenants dans l’investissement sont alignés. En revanche, 41 investisseurs d’Urbanitae ont apporté le reste du capital nécessaire à la réalisation du projet – 900 000 euros – représentant 42 % de l’investissement. Le projet prévoyait également un crédit promoteur pour le financement de la construction, une fois que le permis de construire et un pourcentage des ventes auraient été obtenus.
Changement de stratégie pour garantir l’opération
Le développement de cette promotion a été conçu dans une période de grand impact pour le marché immobilier résidentiel, à savoir la pandémie de COVID-19, qui est survenue à un moment où le cycle de ce marché se trouvait dans une phase de maturité. Par conséquent, le succès final du projet revêt une importance encore plus grande. Dans ce sens, le promoteur a été contraint de modifier sa stratégie en raison de la conjoncture et a décidé de « patrimonialiser » l’actif : il a choisi d’acheter les participations de tous les investisseurs d’Urbanitae avec une valorisation de 10% et de liquider l’investissement. Les travaux de la promotion avaient déjà commencé lorsque la pandémie a éclaté, de sorte que le promoteur n’avait pas la possibilité d’obtenir des préventes, ce qui était l’une des conditions pour obtenir un financement. À ce moment-là, la solution était viable car il y avait un nombre limité d’investisseurs, et il s’agissait d’une situation exceptionnelle. Ainsi, la promotion a pu aller de l’avant et garantir l’argent de nos investisseurs. Le rendement initial estimé était de 27 % sur une période de 22 mois avec un TIR de 15 %. Finalement, bien que le rendement total pour les investisseurs se soit concrétisé à 10 % pour les raisons exposées précédemment, le délai d’exécution a été avancé de 10,5 mois, avec un TIR de 10 %.
2e projet avec Promociones Barrio 2005
Promociones Barrio 2005 a de nouveau fait confiance au financement participatif et à Urbanitae avec le lancement d’un nouveau projet. Une opération qui a marqué un tournant dans l’histoire de la plateforme en dépassant, pour la première fois, le seuil des 100 investisseurs dans un projet. Il s’agit cette fois-ci d’une promotion résidentielle de 30 logements neufs, située sur le Paseo de Extremadura (Madrid).