Nossa série de casos de sucesso nos leva desta vez ao ano em que começamos a operar como plataforma autorizada pela CNMV: 2019. No mês de outubro, lançamos um projeto de financiamento para o desenvolvimento de uma promoção residencial de nova construção no centro urbano de San Sebastián de los Reyes (Madri).
Promociones Barrio 2005 foi o promotor do projeto, uma empresa especializada em promoções de pequeno e médio porte com uma oferta de produtos exclusivos na Comunidade de Madri. E neste caso, consistia na construção de dez moradias, oito vagas de estacionamento e dez depósitos em uma localização residencial consolidada ao norte da capital. Um enclave estratégico, onde a demanda por apartamentos a preços acessíveis para jovens é muito alta, assim como investidores varejistas que procuram imóveis para comprar e alugar.
A operação foi estruturada por meio de uma sociedade constituída exclusivamente para o projeto. Assim, foi realizada uma ampliação de capital onde o promotor contribuiu com o terreno e parte do capital, tornando-se o sócio majoritário do veículo de investimento, com 58%. Dessa forma, ao investir seu próprio capital, os interesses de todos os agentes envolvidos no investimento estão alinhados. Por sua vez, 41 investidores da Urbanitae contribuíram com o capital restante necessário para a execução do projeto – 900.000 euros – representando 42% do investimento.
Por sua vez, o projeto tinha previsto um crédito promotor para o financiamento da obra, uma vez obtida a licença de construção e uma porcentagem das vendas.
Mudança de estratégia para garantir a operação
O desenvolvimento desta promoção foi concebido em um período de grande impacto para o mercado imobiliário residencial, como a pandemia de COVID-19, que surgiu em um momento em que o ciclo deste mercado estava em uma fase de maturidade. Portanto, o sucesso final do projeto é ainda mais relevante.
Nesse sentido, o promotor viu-se obrigado a mudar sua estratégia devido à conjuntura e decidiu “patrimonializar” o ativo: optou por comprar as participações de todos os investidores da Urbanitae com uma valorização de 10% e liquidar o investimento. As obras da promoção já haviam começado quando a pandemia eclodiu, então o promotor não tinha possibilidade de garantir pré-vendas, que era um dos requisitos para obter financiamento. Naquele momento, a solução foi viável, tendo em conta o reduzido número de investidores e a situação excepcional. Dessa forma, a promoção pôde seguir em frente e garantir o dinheiro de nossos investidores.
A rentabilidade inicial estimada era de 27% em um prazo de 22 meses e com uma TIR de 15%. Finalmente, e embora o retorno total para os investidores tenha sido concretizado em 10% pelos argumentos expostos anteriormente, o prazo de execução foi antecipado em 10,5 meses, com uma TIR de 10%.
2º projeto com Promociones Barrio 2005
Promociones Barrio 2005 mais uma vez depositou sua confiança no financiamento participativo e na Urbanitae com o lançamento de um novo projeto. Uma operação que marcou um marco na história da plataforma ao superar, pela primeira vez, a barreira dos 100 investidores em um projeto. Neste caso, trata-se de uma promoção residencial de 30 moradias de nova construção, localizada no Paseo de Extremadura (Madri).
