Bei Urbanitae ist die Rückzahlung eines Projekts der Moment, in dem das Wesentliche bestätigt wird: dass Struktur, Meilensteine und Monitoring so funktioniert haben, wie es von Anfang an vorgesehen war. Heute teilen wir zwei Rückzahlungen, die sich wie geplant entwickelt haben – mit Ergebnissen im Einklang mit dem Businessplan und Zeitplänen innerhalb des Rahmens, der den Investoren kommuniziert wurde: Ribera del Pinar und Los Fresnos.
Auch wenn wir beide Rückzahlungen in einem einzigen Artikel zusammenfassen, handelt es sich um unabhängige Projekte mit unterschiedlichen Dynamiken. Deshalb betrachten wir sie im Folgenden getrennt: Worum es bei jedem Projekt ging und wie der Abschluss verlaufen ist.
Ribera del Pinar: geförderter Wohnungsbau in Navalcarnero
Ribera del Pinar war ein Debt-Projekt, das die Finanzierung des Grundstückskaufs für eine Genossenschaft in Navalcarnero (Madrid) ermöglichen sollte – vorgesehen für die Entwicklung von knapp 248 geförderten Wohnungen, konkret VPPL (öffentlich geförderter Wohnraum mit gedeckelten Preisen). Der Projektmanager war Urbanismo y Gestión, mit einer Erfolgsbilanz von über 4.000 übergebenen Wohneinheiten.
Diese Einordnung ist relevant, weil VPPL einen Bedarf abdeckt, der im Madrider Markt besonders sichtbar ist: bezahlbarer Wohnraum in familiengerechter Größe. Es ist sozusagen eine „zweite Stufe“ innerhalb des geförderten Wohnens: Der Preis bleibt begrenzt, zugleich erlaubt das Modell größere Wohnungsgrundrisse, ausgelegt auf Haushalte, die mehr Platz benötigen. Im aktuellen Umfeld, geprägt von einem Mangel an erschwinglichem Wohnungsangebot, weist dieses Produkt typischerweise eine sehr solide strukturelle Nachfrage auf.
Im Webinar, an dem alle zentralen Projektbeteiligten teilnahmen, wurde detailliert erläutert, warum sich die Vermarktung – trotz des hohen Projektvolumens – auf drei Säulen stützen konnte: aufgestaute Nachfrage im Einzugsgebiet, Erfahrung der operativen Partner und ein Produkt mit klarer Value Proposition – Qualität, Quadratmeter, Gemeinschaftsflächen und geschützter Preis.
Aus Investorensicht war das Projekt mit einer Baselaufzeit von 12 Monaten und einer möglichen Verlängerung um 12 Monate strukturiert. Diese Verlängerung war kein pessimistischer Plan B, sondern eine vorsichtige Entscheidung: Sie sollte Spielraum für externe Faktoren schaffen (Verwaltungszeiten, Beitrittsrhythmus zur Genossenschaft, Bankkalender), ohne unnötigen Zeitdruck zu erzeugen, falls der Abschluss einige Wochen länger dauern sollte. Am Ende wurde die Verlängerung aktiviert, jedoch nicht vollständig ausgeschöpft.
11,36 % IRR-Rendite
- Geplante Laufzeit: 15 Monate (12 Monate plus mögliche Verlängerung um weitere 12)
- Tatsächliche Laufzeit: 15 Monate
- Geplanter CoC: 13,75 % (adjustiert)
- Tatsächlicher CoC: 13,75 %
- Geplante IRR: 11,50 %
- Tatsächliche IRR: 11,36 %
In der Praxis hat Ribera del Pinar innerhalb des vorgesehenen Rahmens geschlossen – mit einem konsistenten Endergebnis und ohne wesentliche Abweichungen von der ursprünglichen Investmentthese.
Los Fresnos: Parzellen für Selbstbauer
Los Fresnos war ebenfalls ein Debt-Projekt, strukturiert als Bridge Loan, um den Erwerb eines Grundstücks sowie die notwendigen Arbeiten zur Aufteilung in sechs Parzellen zu finanzieren – mit dem Ziel, diese anschließend mit bereits erteilter Baugenehmigung an Endkäufer im Modell der Selbstbau-/Eigenrealisierung (Autopromoción) zu verkaufen.
Das Projekt lag im Bereich Los Fresnos (Boadilla del Monte), einem etablierten Standort für hochwertige Einfamilienhäuser, mit guter Erreichbarkeit und nahegelegenen Dienstleistungen. Die Strategie basierte auf einer einfachen Idee: In Märkten, in denen es Nachfrage von Selbstbauern gibt und das Produkt „schlüsselfertig“ angeboten wird (Parzelle mit Genehmigung, Vertrag über delegierte Projektentwicklung und Bau zu Festpreis), kann der Zeitplan im Vergleich zu einer klassischen Projektentwicklung deutlich verkürzt werden.
Hinzu kam, dass das Projekt mit einem Entwickler, Auric Partners, umgesetzt wurde, der Erfahrung mit solchen Transaktionen und spezifisches lokales Markt-Know-how mitbrachte. Geplant war eine Gesamtlaufzeit von 12 Monaten, mit einer möglichen Verlängerung um 6 Monate, um angemessene Abweichungen bei Genehmigungszeiten oder beim finalen Verkaufsabschluss der Parzellen abzufedern.
10,21 % IRR-Rendite
- Geplante Laufzeit: 18 Monate (12 + 6 Monate Verlängerung)
- Tatsächliche Laufzeit: 18 Monate
- Geplanter CoC: 15,75 % (adjustiert)
- Tatsächlicher CoC: 15,75 %
- Geplante IRR: 10,50 %
- Tatsächliche IRR: 10,21 %
Die Rückzahlung von Los Fresnos hat die Bedeutung unterstrichen, den lokalen Markt sehr gut zu kennen, mit auf die Asset-Typologie spezialisierten Entwicklern zu arbeiten und Transaktionen mit Sicherheiten sowie konservativen Kennzahlen zu strukturieren.
Umsetzung im Einklang mit den Prognosen
In Summe spiegeln die Rückzahlungen von Ribera del Pinar und Los Fresnos eine Umsetzung wider, die mit den ursprünglichen Annahmen übereinstimmt. In beiden Fällen wurden die Projekte innerhalb angemessener Zeiträume realisiert, mit Endergebnissen auf oder über Plan – und ohne relevante Vorfälle bei der Rückzahlung des Kapitals.
Zwei unterschiedliche Beispiele – großvolumiger geförderter Wohnungsbau und eine kleinere Wohnentwicklung – die zeigen, wie eine saubere Strukturierung, validierte Nachfrage und erfahrene Projektpartner Investoren auch in anspruchsvollen Marktphasen Sichtbarkeit und Stabilität bieten können.
