Na Urbanitae, o reembolso de um projeto é o momento em que se valida o que realmente importa: que a estrutura, os marcos e o acompanhamento funcionaram como foi definido desde o início. Hoje partilhamos dois reembolsos que evoluíram como previsto, com resultados coerentes com o plano de negócio e prazos dentro do enquadramento comunicado aos investidores: Ribera del Pinar e Los Fresnos.
Embora reunamos ambos os reembolsos num único artigo, trata-se de projetos independentes, com dinâmicas diferentes. Por isso, em seguida revemo-los separadamente: em que consistia cada um e como decorreu o seu fecho.
Ribera del Pinar: habitação protegida em Navalcarnero
Ribera del Pinar foi um projeto de dívida concebido para financiar a compra do terreno de uma cooperativa em Navalcarnero (Madrid), destinado ao desenvolvimento de quase 248 habitações com proteção, em concreto VPPL (habitação com proteção pública de preço limitado). O gestor foi a Urbanismo y Gestión, com um historial de mais de 4.000 habitações entregues.
Este detalhe é relevante porque a VPPL responde a uma necessidade especialmente visível no mercado madrileno: habitação acessível de dimensão familiar. É, por assim dizer, um “segundo patamar” dentro da habitação protegida: mantém um preço limitado, mas permite tipologias mais amplas, pensadas para agregados que precisam de mais espaço. No contexto atual, marcado pela falta de oferta de habitação acessível, este tipo de produto tende a contar com uma procura estrutural muito sólida.
No webinar, onde participaram todos os agentes-chave do projeto, foi explicado em detalhe por que razão, apesar de se tratar de uma promoção de volume significativo, a comercialização podia assentar em três pilares: procura acumulada na área de influência, experiência dos operadores e um produto com uma proposta de valor clara – qualidade, metros quadrados, zonas comuns e preço protegido.
Do ponto de vista do investidor, o projeto foi desenhado com um prazo base de 12 meses e uma possível extensão de 12 meses. Essa extensão não era um plano B pessimista, mas uma decisão prudente: permitir margem face a fatores externos (tempos administrativos, ritmo de adesão à cooperativa, calendário bancário) sem forçar um cenário de tensão caso o fecho precisasse de algumas semanas adicionais. No final, a extensão foi ativada, embora não tenha sido necessário esgotá-la.
Rentabilidade de 11,36% TIR
- Prazo estimado: 15 meses (12 meses mais uma possível extensão de outros 12)
- Prazo final: 15 meses
- CoC estimado: 13,75% (ajustado)
- CoC final: 13,75%
- TIR estimada: 11,50%
- TIR final: 11,36%
Na prática, Ribera del Pinar fechou dentro do enquadramento previsto, com um resultado final consistente e sem desvios relevantes face à tese original do projeto.
Los Fresnos: lotes para autopromotores
Los Fresnos foi também um projeto de dívida, estruturado como um empréstimo-ponte para facilitar a aquisição de um terreno e os trabalhos necessários de segregação em seis lotes, com o objetivo de os vender já com licença a compradores finais em regime de autopromoção.
O projeto localizava-se no setor de Los Fresnos (Boadilla del Monte), uma zona consolidada de habitação unifamiliar de alto padrão, com boa acessibilidade e serviços próximos. A estratégia apoiava-se numa ideia simples: em mercados onde existe procura de autopromotores e o produto é oferecido “chave na mão” (lote com licença, contrato de promoção delegada e construção a preço fechado), o calendário pode encurtar significativamente face a uma promoção tradicional.
Neste caso, além disso, o projeto contou com um promotor, a Auric Partners, com experiência em operações deste tipo e com conhecimento específico do mercado local, e foi desenhado com um prazo total de 12 meses, com uma extensão possível de 6 meses para cobrir qualquer desvio razoável nos prazos de licença ou no fecho comercial dos lotes.
Rentabilidade de 10,21% TIR
- Prazo estimado: 18 meses (12 + 6 de extensão)
- Prazo final: 18 meses
- CoC estimado: 15,75% (ajustado)
- CoC final: 15,75%
- TIR estimada: 10,50%
- TIR final: 10,21%
O reembolso de Los Fresnos evidenciou a importância de conhecer bem o mercado local, trabalhar com promotores especializados na tipologia do ativo e estruturar operações com garantias e rácios conservadores.
Uma execução alinhada com as previsões
Em conjunto, os reembolsos de Ribera del Pinar e Los Fresnos refletem uma execução alinhada com as hipóteses definidas desde o início. Em ambos os casos, os projetos decorreram dentro de prazos razoáveis, com resultados finais iguais ou superiores aos previstos e sem incidências relevantes no reembolso do capital.
Dois exemplos diferentes – habitação protegida de grande escala e promoção residencial de menor dimensão – que mostram como uma boa estruturação, uma procura comprovada e promotores experientes podem oferecer visibilidade e estabilidade ao investidor mesmo em contextos de mercado exigentes.
