A habitação protegida está a crescer e tornou-se um dos grandes desafios sociais e económicos do nosso país. Após mais de uma década de produção contida, 2024 marcou um ponto de viragem com um aumento de 62% no número de habitações qualificadas, ou seja, oficialmente reconhecidas como protegidas, em comparação com o ano anterior. Este volume, que atinge níveis não vistos desde 2014, reflete um renovado interesse público e institucional em aliviar a pressão habitacional. No entanto, a diferença entre a oferta disponível e as reais necessidades das famílias continua a ser significativa, condicionando tanto a evolução do mercado imobiliário como as oportunidades de investimento social.
Uma recuperação histórica com um défice persistente
Os dados da CBRE confirmam que em 2024 foram qualificadas 14.371 habitações protegidas, o número mais elevado da última década e mais do dobro das cerca de 5.000 unidades registadas no mínimo de 2017. Este volume reflete uma mudança de tendência após anos de mínimos históricos, impulsionada principalmente pela ativação de programas públicos e pelo investimento institucional.
Contudo, este nível de produção está ainda longe dos padrões anteriores à crise financeira. Em 2008 foram entregues mais de 68.000 habitações protegidas por ano — um volume que contrasta fortemente com a situação atual. Em termos relativos, a habitação protegida passou de representar 30% de todas as habitações concluídas em 2014, para apenas 14% em 2024, uma queda que evidencia a dimensão do défice estrutural que se arrasta há mais de uma década e que continua a ser insuficiente para equilibrar a balança entre a oferta disponível e a formação de novos agregados familiares.
Um mapa desigual: a concentração territorial da habitação acessível
Apesar da recuperação da habitação protegida em 2024, persiste um défice estrutural significativo que, além disso, não se distribui de forma homogénea. O crescimento da habitação protegida concentrou-se nos territórios com maior pressão geográfica e procura não satisfeita. Em 2024, a Comunidade de Madrid liderou com 47% das habitações qualificadas (quase 6.800 unidades), seguida do País Basco (14%) e da Catalunha (13%), que, juntamente com Madrid, concentraram aproximadamente 74% da produção nacional.
No extremo oposto, comunidades como La Rioja, Múrcia e Cantábria não registaram qualquer nova habitação protegida, enquanto a Galiza contabilizou apenas cinco unidades. Este desequilíbrio territorial demonstra que a pressão demográfica, a disponibilidade de solo e a agilidade administrativa são fatores determinantes para impulsionar este tipo de projetos.
Os pilares da habitação protegida
Para além desta concentração geográfica, o regime de posse continua a mostrar um claro predomínio da propriedade face ao arrendamento acessível. Apesar de a maior parte da procura não satisfeita se centrar no arrendamento, a maioria das novas promoções continua a orientar-se para a venda.
Em 2024, apenas 26% das habitações qualificadas foram destinadas ao arrendamento sem opção de compra, enquanto as restantes corresponderam a regimes de propriedade ou fórmulas mistas como cooperativas e cedência de uso. Este padrão é coerente com a tradição residencial espanhola, onde cerca de 73% dos agregados familiares são proprietários. No entanto, dificulta a consolidação de um parque de arrendamento social suficiente e estável, capaz de mitigar a pressão da procura nos grandes centros urbanos.
A recuperação do último ano não poderia ser explicada sem a contribuição dos recursos europeus e dos programas estatais. Entre as iniciativas mais relevantes destacam-se o Plano Estatal de Habitação 2022-2025, que mobiliza apoios diretos e cofinanciamento regional, e o Plano de Habitação para Arrendamento Acessível (PVAA), cujo objetivo é disponibilizar até 184.000 habitações acessíveis, das quais mais de 80.000 estavam em desenvolvimento no final de agosto de 2024. A estes instrumentos somam-se os fundos europeus Next Generation EU, que financiam tanto novas construções como projetos de reabilitação energética.
O investimento participativo: um canal estratégico para impulsionar o financiamento da habitação acessível
Neste contexto, o financiamento participativo surge como um canal estratégico para mobilizar recursos privados para projetos de impacto social que contribuam para aumentar a oferta de habitação protegida. Plataformas como a Urbanitae têm desempenhado um papel relevante neste impulso. Desde a sua fundação em 2018, a Urbanitae financiou X projetos que somam mais de X habitações protegidas em várias regiões de Espanha.
Entre os mais destacados encontram-se o Edifício Dante em Entrenúcleos (Sevilha), com 260 habitações de proteção oficial de 1, 2, 3 e 4 quartos, 10 espaços comerciais e 18 escritórios profissionais; Green Village em Benalmádena (Málaga), um projeto com 344 habitações de proteção pública em regime limitado; e o Ribera del Pinar em Navalcarnero (Madrid), que inclui 248 unidades protegidas, com amplas zonas comuns com piscina, pátio e jardim privado.
