L’edilizia residenziale agevolata è in crescita ed è diventata una delle grandi sfide sociali ed economiche del nostro Paese. Dopo oltre un decennio di produzione contenuta, il 2024 ha segnato un punto di svolta con un aumento del 62% nel numero di abitazioni classificate, ovvero ufficialmente riconosciute come protette, rispetto all’anno precedente. Questo volume, che raggiunge livelli mai visti dal 2014, riflette un rinnovato interesse pubblico e istituzionale nel tentativo di alleviare la pressione abitativa. Tuttavia, il divario tra l’offerta disponibile e i reali bisogni delle famiglie rimane significativo e condiziona sia l’evoluzione del mercato immobiliare che le opportunità di investimento sociale.
Una ripresa storica con un deficit persistente
I dati di CBRE confermano che nel 2024 sono state classificate 14.371 abitazioni protette, il numero più alto dell’ultimo decennio e più del doppio rispetto alle quasi 5.000 unità registrate nel minimo del 2017. Questo volume riflette un cambio di tendenza dopo anni di minimi storici, stimolato principalmente dall’attivazione di programmi pubblici e investimenti istituzionali.
Tuttavia, questo livello di produzione è ancora ben lontano dagli standard precedenti alla crisi finanziaria. Nel 2008 si sono raggiunte oltre 68.000 abitazioni protette all’anno, un volume che contrasta nettamente con la situazione attuale. In termini relativi, l’edilizia residenziale agevolata è passata dal rappresentare il 30% di tutte le abitazioni completate nel 2014, al 14% nel 2024, un calo che evidenzia la profondità del divario strutturale che persiste da oltre un decennio e che non è sufficiente per riequilibrare l’offerta rispetto alla formazione di nuovi nuclei familiari.
Una mappa disomogenea: la concentrazione territoriale dell’edilizia accessibile
Nonostante la ripresa dell’edilizia residenziale protetta nel 2024, persiste un notevole deficit strutturale che, inoltre, non si distribuisce in modo omogeneo. La crescita si è concentrata nei territori con maggiore pressione demografica e domanda insoddisfatta. Nel 2024, la Comunità di Madrid ha guidato con il 47% delle abitazioni classificate (quasi 6.800 unità), seguita dai Paesi Baschi (14%) e dalla Catalogna (13%), che insieme a Madrid hanno concentrato circa il 74% della produzione nazionale.
All’estremo opposto, regioni come La Rioja, Murcia e Cantabria non hanno registrato alcuna nuova abitazione protetta, mentre la Galizia ne ha contate solo cinque. Questo squilibrio territoriale dimostra che la pressione demografica, la disponibilità di suolo e la rapidità amministrativa sono fattori determinanti per stimolare questo tipo di progetti.
I pilastri dell’edilizia protetta
Oltre a questa concentrazione geografica, il regime di possesso continua a mostrare un chiaro predominio della proprietà rispetto all’affitto accessibile. Anche se la maggior parte della domanda insoddisfatta si concentra sull’affitto, la maggioranza delle nuove promozioni è ancora orientata alla vendita.
Nel 2024, solo il 26% delle abitazioni classificate è stato destinato all’affitto senza opzione di acquisto, mentre il resto ha seguito regimi di proprietà o formule miste come cooperative e concessione d’uso. Questo modello è coerente con la tradizione abitativa spagnola, dove circa il 73% delle famiglie è proprietaria della propria abitazione. Tuttavia, ciò rende difficile consolidare un parco di affitto sociale sufficiente e stabile, in grado di ridurre la pressione della domanda nei grandi centri urbani.
La ripresa dello scorso anno non si sarebbe potuta spiegare senza l’apporto delle risorse europee e dei programmi statali. Tra le iniziative più rilevanti figurano il Piano Statale per l’Abitazione 2022–2025, che mobilita aiuti diretti e cofinanziamenti regionali, e il Piano per l’Abitazione in Affitto Accessibile (PVAA), il cui obiettivo è attivare fino a 184.000 abitazioni accessibili, di cui oltre 80.000 risultavano operative alla fine di agosto 2024. A questi strumenti si aggiungono i fondi europei Next Generation EU, che finanziano sia nuove costruzioni che progetti di riqualificazione energetica.
L’investimento partecipativo: un canale strategico per promuovere il finanziamento dell’edilizia accessibile
In questo scenario, l’investimento partecipativo emerge come un canale strategico per mobilitare risorse private verso progetti a impatto sociale, contribuendo così ad aumentare l’offerta di abitazioni protette. Piattaforme come Urbanitae hanno svolto un ruolo significativo in questo processo. Dalla sua fondazione nel 2018, Urbanitae ha finanziato X progetti che ammontano a oltre X abitazioni protette in diverse regioni della Spagna.
Tra i progetti più rilevanti si segnalano l’Edificio Dante a Entrenúcleos (Siviglia), con 260 abitazioni a protezione ufficiale da 1, 2, 3 e 4 camere da letto, 10 locali commerciali e 18 uffici professionali; il Green Village a Benalmádena (Malaga), un progetto con 344 abitazioni a protezione pubblica in regime limitato; e il Ribera del Pinar a Navalcarnero (Madrid), che comprende 248 unità protette, con ampie aree comuni con piscina, cortile e giardino privato.
