Chez Urbanitae, le remboursement d’un projet est le moment où l’essentiel se vérifie : la structure, les jalons et le suivi ont fonctionné comme prévu dès le départ. Aujourd’hui, nous partageons deux remboursements qui se sont déroulés comme prévu, avec des résultats cohérents avec le business plan et des délais conformes au cadre communiqué aux investisseurs : Ribera del Pinar et Los Fresnos.
Même si nous regroupons ces deux remboursements dans un seul article, il s’agit de projets indépendants, aux dynamiques différentes. C’est pourquoi nous les passons en revue séparément ci-dessous : en quoi consistait chacun et comment s’est déroulée sa clôture.
Ribera del Pinar : logement protégé à Navalcarnero
Ribera del Pinar était un projet de dette conçu pour financer l’achat du terrain d’une coopérative à Navalcarnero (Madrid), destiné au développement de près de 248 logements protégés, plus précisément VPPL (logement protégé à prix plafonné). Le gestionnaire était Urbanismo y Gestión, avec un historique de plus de 4 000 logements livrés.
Cette nuance est importante, car le VPPL répond à un besoin particulièrement visible sur le marché madrilène : un logement abordable de taille familiale. C’est, en quelque sorte, un « deuxième palier » au sein du logement protégé : il conserve un prix limité, mais permet des typologies plus grandes, pensées pour les foyers qui ont besoin de plus d’espace. Dans le contexte actuel, marqué par le manque d’offre de logement accessible, ce type de produit bénéficie généralement d’une demande structurelle très solide.
Lors du webinar, auquel ont participé tous les acteurs clés du projet, il a été expliqué en détail pourquoi, bien qu’il s’agisse d’une promotion d’envergure, la commercialisation pouvait s’appuyer sur trois piliers : une demande latente dans la zone d’influence, l’expérience des opérateurs et un produit avec une proposition de valeur claire – qualité, surface, espaces communs et prix protégé.
Du point de vue de l’investisseur, le projet a été structuré avec une durée de base de 12 mois et une extension possible de 12 mois. Cette extension n’était pas un plan B pessimiste, mais une décision prudente : laisser une marge face à des facteurs externes (délais administratifs, rythme d’adhésion à la coopérative, calendrier bancaire) sans imposer un scénario sous tension si la clôture nécessitait quelques semaines supplémentaires. Finalement, l’extension a été activée, sans toutefois être utilisée jusqu’à son terme.
Rendement de 11,36 % de TRI
- Durée estimée : 15 mois (12 mois plus une extension possible de 12 mois)
- Durée finale : 15 mois
- CoC estimé : 13,75 % (ajusté)
- CoC final : 13,75 %
- TRI estimé : 11,50 %
- TRI final : 11,36 %
En pratique, Ribera del Pinar s’est clôturé dans le cadre prévu, avec un résultat final cohérent et sans écarts significatifs par rapport à la thèse initiale du projet.
Los Fresnos : parcelles pour l’autopromotion
Los Fresnos était également un projet de dette, structuré comme un prêt relais afin de faciliter l’acquisition d’un terrain et les travaux nécessaires de division en six parcelles, avec l’objectif de les vendre avec permis déjà obtenu à des acquéreurs finaux, en régime d’autopromotion.
Le projet se situait dans le secteur de Los Fresnos (Boadilla del Monte), une zone consolidée de maisons individuelles haut de gamme, avec une bonne accessibilité et des services à proximité. La stratégie reposait sur une idée simple : sur des marchés où il existe une demande d’autopromoteurs et où le produit est proposé « clé en main » (parcelle avec permis, contrat de promotion déléguée et construction à prix fermé), le calendrier peut être sensiblement plus court que pour une promotion traditionnelle.
Dans ce cas, le projet comptait en outre un promoteur, Auric Partners, expérimenté dans ce type d’opérations et connaissant spécifiquement le marché local. Il a été structuré avec une durée totale de 12 mois, avec une extension possible de 6 mois afin de couvrir toute dérive raisonnable liée aux délais de permis ou à la commercialisation finale des parcelles.
Rendement de 10,21 % de TRI
- Durée estimée : 18 mois (12 + 6 mois d’extension)
- Durée finale : 18 mois
- CoC estimé : 15,75 % (ajusté)
- CoC final : 15,75 %
- TRI estimé : 10,50 %
- TRI final : 10,21 %
Le remboursement de Los Fresnos a mis en évidence l’importance de bien connaître le marché local, de travailler avec des promoteurs spécialisés dans la typologie d’actif et de structurer les opérations avec des garanties et des ratios conservateurs.
Une exécution alignée sur les prévisions
Dans l’ensemble, les remboursements de Ribera del Pinar et Los Fresnos reflètent une exécution alignée sur les hypothèses posées dès le départ. Dans les deux cas, les projets se sont déroulés dans des délais raisonnables, avec des résultats finaux égaux ou supérieurs aux prévisions et sans incidents significatifs lors du remboursement du capital.
Deux exemples différents – logement protégé de grande envergure et opération résidentielle de plus petite taille – qui montrent comment une structuration correcte, une demande validée et des promoteurs expérimentés peuvent offrir visibilité et stabilité aux investisseurs, même dans des contextes de marché exigeants.
