El mercado inmobiliario residencial español cerró el primer semestre de 2026 con una fotografía cada vez más definida: los precios siguen subiendo, las compraventas pierden algo de velocidad y la oferta continúa siendo insuficiente para absorber la demanda existente.
Esta es una de las principales conclusiones del nuevo informe trimestral de Urbanitae sobre el sector residencial en España, que analiza la evolución de la vivienda durante la primera mitad del año y las perspectivas para el segundo semestre.
El contexto es más complejo que el de 2025. La incertidumbre geopolítica, la evolución de la inflación y el comportamiento del euríbor han introducido más cautela en el mercado. Aun así, la economía española mantiene un tono positivo frente a otras economías europeas, apoyada en el empleo, el crecimiento poblacional y el dinamismo del sector servicios y turístico.
Precios al alza, pero con señales de moderación
La vivienda siguió encareciéndose durante el primer semestre. Según Tinsa, el valor medio de la vivienda terminada –nueva y usada– alcanzó los 2.066 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, tras crecer un 15,2% interanual y un 3,7% trimestral.
La obra nueva también mantuvo su tendencia alcista. El precio medio nacional alcanzó los 3.458 euros por metro cuadrado al cierre de junio, un 9,7% más que un año antes, según el Grupo ST. Con este dato, la vivienda nueva encadenó su quinto semestre consecutivo en máximos históricos.
En segunda mano, Fotocasa recoge una subida acumulada del 8,2% entre enero y junio, hasta los 3.133 euros por metro cuadrado. En términos prácticos, una vivienda de 80 metros cuadrados pasó de costar 231.744 euros al inicio del año a 250.673 euros en junio: casi 19.000 euros más en seis meses.
Sin embargo, el informe también apunta a una posible pérdida gradual de impulso. Los precios continúan subiendo porque la oferta sigue siendo escasa, pero el fuerte encarecimiento acumulado y el coste de la financiación empiezan a limitar la capacidad de compra de una parte de los hogares.
La compraventa pierde velocidad
La actividad sigue en niveles elevados, pero ya no crece con la misma intensidad. Según el INE, junio rompió una racha de cinco meses consecutivos de descensos, con 59.288 compraventas, un 1,6% más que en el mismo mes de 2025 y el mejor dato para un mes de junio desde 2007.
El dato positivo de junio no cambia, por ahora, la tendencia del semestre. Entre enero y junio, las compraventas acumulan una caída del 2,6% respecto al mismo periodo del año anterior, con descensos tanto en vivienda nueva como usada.
Los Registradores apuntan en la misma dirección: durante el segundo trimestre se contabilizaron 167.934 compraventas, un 5,7% menos que en el trimestre anterior y un 2,3% menos que un año antes. Se trata del segundo descenso trimestral consecutivo y del menor volumen de operaciones de los últimos siete trimestres.
La demanda extranjera, en cambio, sigue ganando peso. En el segundo trimestre representó el 15,98% de las compraventas, máximo de la serie histórica, con especial protagonismo en Baleares y Comunidad Valenciana, donde superó el 30% del total.
El alquiler se estabiliza, pero no se relaja
El alquiler mostró una evolución distinta. Según Fotocasa, el precio medio apenas avanzó un 0,1% entre marzo y junio, el menor incremento para este periodo desde 2007. En términos interanuales, las rentas subieron un 2,9%, hasta los 14,79 euros por metro cuadrado al mes.
Esta moderación no implica una caída generalizada ni una mejora clara de la accesibilidad. Más bien refleja que la capacidad económica de los hogares está alcanzando un límite en muchos mercados. La demanda sigue siendo elevada, pero no siempre puede asumir nuevas subidas.
Además, la estabilidad del promedio nacional oculta fuertes diferencias territoriales. La Comunidad de Madrid sigue siendo la región más cara, con 21,95 euros por metro cuadrado al mes, seguida de Baleares, Cataluña y País Vasco. En el otro extremo, Jaén y Badajoz se mantienen como las provincias con rentas más bajas.
Un problema de acceso, no de falta de demanda
Una de las ideas centrales del informe es que el mercado no está ante una crisis inmobiliaria en sentido clásico, sino ante una crisis de acceso a la vivienda.
Diego Bestard, CEO de Urbanitae, lo resume así en su análisis incluido en el informe: “No estamos ante una crisis inmobiliaria, sino ante una crisis de acceso a la vivienda dentro de un mercado cuyos fundamentales siguen siendo sólidos”.
La diferencia es importante. En 2008, el mercado estaba marcado por un exceso de construcción, mayor apalancamiento y una oferta que no siempre respondía a una demanda real. Hoy ocurre lo contrario: España crea alrededor de 220.000 hogares al año, mientras la producción de vivienda continúa por debajo de las necesidades reales del mercado.
El déficit acumulado se sitúa ya en torno a las 730.000 viviendas, según el informe. Y aunque los visados de obra nueva mejoran, con previsiones de unas 153.000 viviendas iniciadas en 2026, la cifra sigue siendo insuficiente para cerrar la brecha.
La oferta, el gran reto pendiente
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros en financiación estatal más cofinanciación autonómica, supone un avance en la dirección correcta. También lo hacen algunas reformas autonómicas orientadas a simplificar trámites, impulsar la industrialización o aumentar la disponibilidad de vivienda.
Pero la escala del reto sigue siendo enorme. CaixaBank Research estima que el déficit podría alcanzar unas 922.000 viviendas en 2029 y mantenerse todavía cerca de 905.000 unidades en 2030. Para absorber el déficit acumulado sería necesario producir alrededor de 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años.
Mientras esto no ocurra, la escasez de oferta seguirá actuando como soporte de los precios, incluso en un contexto de menor dinamismo de las compraventas.
Segunda mitad de 2026: menos actividad, precios todavía tensionados
De cara al segundo semestre, el escenario más probable es el de una desaceleración gradual, no una corrección brusca. Cabe esperar menos operaciones, compradores más selectivos y subidas de precios más moderadas, pero no una caída generalizada de las valoraciones.
El alquiler seguirá concentrando buena parte de las tensiones, ya que muchos hogares que no pueden acceder a la compra se mantienen en el mercado del arrendamiento. Al mismo tiempo, el capital profesional continúa mostrando interés por el residencial: el segmento living captó más de 4.500 millones de euros en el primer semestre, el doble que un año antes y el 38% de toda la inversión inmobiliaria, según CBRE.
Como señala Diego Bestard, “el mercado no necesita estímulos para crear más demanda; necesita capacidad para generar oferta”. Más suelo finalista, trámites más rápidos, construcción más eficiente y estructuras de financiación adecuadas serán claves para responder a uno de los principales retos económicos y sociales del país.
El informe completo de Urbanitae profundiza en todos estos datos, analiza la evolución por territorios y recoge las perspectivas para la segunda mitad de 2026. Puedes descargarlo aquí.
Consulta las ediciones anteriores del informe:
