El mercado de oficinas de Madrid ha cambiado de forma profunda desde la pandemia. El teletrabajo y los modelos híbridos no han eliminado la oficina, pero sí han redefinido su función. Las empresas buscan menos espacios concebidos únicamente para acumular puestos de trabajo y más edificios capaces de favorecer la colaboración, el bienestar y la atracción de talento.
El resultado no es una recuperación homogénea, sino un mercado cada vez más polarizado. Los activos bien ubicados, eficientes y adaptados a las nuevas necesidades concentran la demanda, mientras que los edificios obsoletos o difíciles de actualizar corren un riesgo creciente de quedarse atrás.
Una demanda estable, pero muy selectiva
Madrid comenzó 2026 con una actividad ocupacional resistente. Según CBRE, la contratación de oficinas alcanzó los 102.000 metros cuadrados durante el primer trimestre, apenas un 2% menos que un año antes. No es una cifra que apunte a una nueva fase de expansión acelerada, pero sí a una normalización del mercado tras varios ejercicios de elevada incertidumbre.
La clave está en cómo se distribuye esa demanda. Cushman & Wakefield señala una preferencia clara por edificios de categoría A y B+ bien ubicados, modernos y alineados con los nuevos estándares de eficiencia y sostenibilidad. La escasez de producto de calidad en las zonas más demandadas está sosteniendo, además, las rentas de los mejores activos.
Este movimiento se conoce habitualmente como flight to quality, o traslado hacia la calidad. Algunas compañías pueden reducir su superficie total, pero al mismo tiempo buscan mejores ubicaciones, más servicios y edificios técnicamente más avanzados.
El mercado se divide por ubicación y calidad
Hablar de “las oficinas de Madrid” como un mercado único puede resultar engañoso. La disponibilidad, las rentas y la demanda varían mucho entre el centro, el entorno de la M-30 y las zonas más periféricas.
La falta de producto adecuado es especialmente acusada en las áreas centrales y mejor comunicadas. En cambio, otros submercados mantienen una mayor disponibilidad, sobre todo cuando los edificios no cumplen las exigencias actuales de eficiencia, flexibilidad o experiencia de usuario.
Por eso, el valor de una oficina depende cada vez más de una combinación de factores:
- ubicación y conexiones de transporte;
- eficiencia energética;
- distribución flexible de las plantas;
- calidad del aire y confort;
- zonas comunes y servicios;
- capacidad tecnológica;
- y facilidad para adaptarse a futuros usuarios.
Los criterios ambientales, sociales y de buen gobierno corporativo –conocidos como ESG por sus siglas en inglés– también han ganado peso. En oficinas, se traducen en cuestiones concretas como consumo energético, emisiones, accesibilidad, bienestar de los ocupantes y calidad de la gestión del edificio.
La inversión también vuelve de forma selectiva
El mercado de inversión ha recuperado dinamismo, aunque las cifras varían según el perímetro utilizado por cada consultora. CBRE describe un fuerte repunte de la inversión en el primer trimestre de 2026, impulsado en parte por el regreso del capital a activos core, es decir, edificios estabilizados, bien ubicados y con ingresos previsibles.
Junto a este interés por los inmuebles consolidados, también ganan espacio las operaciones de valor añadido. Estas estrategias buscan adquirir activos con margen de mejora y elevar su valor mediante reformas, actualización de rentas, mejora de la eficiencia o reposicionamiento comercial.
No significa que todo edificio antiguo esconda una oportunidad. La creación de valor depende de que exista una diferencia real entre la situación actual del inmueble y lo que puede alcanzar después de la intervención.
Mazarredo: una estrategia basada en actualizar el activo y sus rentas
El proyecto Oficinas Mazarredo, desarrollado por Urbanitae junto a FREO Group, ilustra este tipo de estrategia. El activo se encuentra en la calle Mazarredo 7, en Arganzuela, dentro de la M-30, y cuenta con unos 3.967 metros cuadrados construidos. Actualmente está arrendado a Spaces, operador de espacios de trabajo flexibles perteneciente al grupo IWG, hasta junio de 2027.
La oportunidad no reside únicamente en comprar un edificio ocupado. El alquiler vigente se sitúa por debajo de los niveles de mercado. Cuando finalice el contrato, el plan contempla renegociar con el inquilino actual o captar uno nuevo con una renta actualizada. También se prevén trabajos de mantenimiento e inversión, así como la obtención de una certificación ambiental antes de estabilizar y vender el activo.
En otras palabras, la rentabilidad esperada depende de varias palancas: precio de entrada, mejora del inmueble, actualización del alquiler y posterior venta en mejores condiciones.
Este enfoque ofrece potencial de creación de valor, pero también implica riesgos. El coste de las actuaciones puede desviarse, la renegociación puede no alcanzar la renta prevista y el periodo entre inquilinos puede prolongarse. Además, el precio de salida dependerá de cómo evolucione el mercado de oficinas y la financiación disponible.
El riesgo de obsolescencia gana importancia
La polarización del mercado abre oportunidades, pero también aumenta el riesgo de obsolescencia. Un edificio puede encontrarse en una ubicación razonable y, aun así, perder competitividad si consume demasiada energía, ofrece plantas poco flexibles o requiere inversiones elevadas para adaptarse.
Este problema afecta especialmente a los activos que se encuentran en una zona intermedia: no cuentan con la calidad necesaria para competir con el producto prime, pero tampoco ofrecen un descuento suficiente para justificar su transformación.
Por eso, no basta con afirmar que las oficinas “han vuelto”. Lo que está regresando es la demanda por determinados edificios. El resto tendrá que reposicionarse, cambiar de uso o asumir una pérdida de atractivo.
Más transformación que recuperación
Madrid no está volviendo al mercado de oficinas anterior a la pandemia. Está entrando en una etapa diferente, en la que la oficina sigue siendo relevante, pero cumple una función más vinculada a la colaboración, la cultura corporativa y la experiencia del empleado.
La nueva fase tampoco beneficia a todos los activos por igual. Ubicación, calidad técnica y capacidad de adaptación pesan más que antes, mientras que la obsolescencia se convierte en uno de los principales riesgos.
Por eso, más que hablar de una recuperación general, conviene hablar de transformación. Las mejores oportunidades estarán en los edificios capaces de responder a la nueva demanda o en aquellos que puedan reposicionarse de forma realista para hacerlo.
