Categoria: Investimento imobiliário

Notícias sobre investimentos imobiliários.

O que podemos esperar do preço da habitação em 2024?

2024 começou com boas notícias para o mercado imobiliário. Um ciclo de 13 meses consecutivos de quedas nas transações imobiliárias em Espanha foi encerrado. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), em fevereiro foram concluídas um total de 52.796 operações, um aumento de 5,8% em relação ao mesmo mês de 2023, e um aumento de 1,6% no acumulado do ano.

Em 2023, um ano marcado pela subida das taxas de juro, o preço da habitação registou um aumento médio de 4%. Este aumento foi, no entanto, mais moderado do que no ano anterior, quando tinha subido 7,4%, o maior avanço desde 2007. Os dados da entidade confirmam a tendência no primeiro trimestre do ano, que mostra um crescimento anual de 6,3%. Por tipologia de habitação, a nova subiu 10,1%, enquanto a usada subiu 5,7%. Em ambos os casos, o aumento foi de mais de dois pontos em relação ao trimestre anterior.

O Anuário 2023 das Estatísticas Registrais Imobiliárias elaborado pelo Colégio de Registradores calcula o preço médio da habitação em 1.963 €/m². A habitação nova está avaliada em 2.161 €/m² e a habitação usada em 1.917 €/m².

‘Guerra das Hipotecas’

As perspetivas para os próximos meses continuarão a ser fortemente condicionadas pela evolução da inflação, das taxas de juro e da situação económica em geral. Recentemente, o Banco Central Europeu confirmou as suas previsões e anunciou uma ansiada redução das taxas de juro para 4,25%. Um facto que não ocorria desde 2016. Christine Lagarde, presidente da entidade, mostrou-se prudente e deixou claro que esta redução não constituía um compromisso para o futuro. No entanto, esta decisão tem um efeito direto na redução dos juros das hipotecas, com a incerteza de saber se, além disso, terá impacto na recuperação do crédito hipotecário.

Carlos Cuerpo, ministro da Economia, Comércio e Empresas, declarou que as famílias que renovarem as suas hipotecas nos próximos meses poderiam poupar até 400 euros por ano.

Esta redução é acompanhada pela estabilidade do Euribor nos últimos doze meses e por uma queda da inflação que teve um impacto positivo nas poupanças familiares. Paralelamente, foi declarada uma “guerra das hipotecas” entre os bancos, traduzindo-se numa redução das taxas de juro, passando de 3,94% em outubro de 2023 para 3,68% em fevereiro de 2024, segundo os dados mais recentes do Banco de Espanha. Esta descida refletiu-se especialmente nas hipotecas a taxa fixa, onde a HelpMyCash estima que a redução média foi de 500 euros.

Preços das habitações em 2024, de menos para mais

Neste contexto, os especialistas mantêm-se conservadores quanto à evolução do mercado imobiliário, embora estabeleçam diferenças temporais. Para a CaixaBank Research, é previsível uma queda moderada nas vendas de habitação e um aumento dos preços inferior a 3%, antes de experimentar uma recuperação: “o setor imobiliário irá de menos a mais este ano e voltará à fase expansiva em 2025”.

Por sua vez, o BBVA prevê aumentos em 2024, mas ressalva que “este aumento poderá atingir 3% em termos nominais, mas em termos reais, descontando a inflação, representa uma queda próxima de 0,6%”.

As previsões do Bankinter são menos animadoras, estimando que o preço da habitação diminuirá 2% em 2024, mas voltará a aumentar em 2025 com subidas de 1%.

A nível global, a consultora PwC e o Urban Land Institute (ULI) adiam a melhoria do setor para o próximo ano. Assim conclui o seu relatório ‘Tendências imobiliárias emergentes perspectivas mundiais’, que destaca que ainda existem incertezas apesar da moderação da inflação e da descida das taxas.

Vantagens e desvantagens de investir em dívida pública

Quando se procura segurança, investir em dívida pública tem poucos rivais. O seu risco muito baixo – e uma rentabilidade que, dependendo do contexto, pode ser atraente – fazem dela uma opção de investimento muito popular. No entanto, como qualquer instrumento financeiro, investir em dívida pública tem os seus prós e contras. Neste artigo, exploramos os principais.

O que é a dívida pública?

A dívida pública consiste em valores de rendimento fixo emitidos pelo Estado, pelas comunidades autónomas ou por outros governos locais e, em geral, por organismos públicos. Em Espanha, existem duas grandes categorias. Por um lado, a dívida do Estado, que engloba as letras do Tesouro e os títulos e as obrigações do Estado. Por outro, a dívida autonómica – que também é dívida do Estado – e a de outros organismos públicos.

Tipos de dívida pública

Instrumento	Prazo	Pagamento de juros	Montante mínimo	Nota prática
Bilhetes do Tesouro (Treasury Bills)	Três, seis, nove ou doze meses	Sem cupão; comprados com desconto	1.000 € (em múltiplos de 1.000 €)	Opção de curto prazo com elevada liquidez
Obrigações do Estado	Dois a cinco anos	Na maioria dos casos, cupão anual fixo	1.000 €	Fluxo de rendimentos previsível
Obrigações do Estado de longo prazo	A partir de sete anos	Cupão anual fixo	1.000 €	Horizonte longo e maior sensibilidade às taxas de juro
Dívida das comunidades autónomas e de outros organismos públicos	Curto ou longo prazo	Depende da emissão	Normalmente 1.000 €	Condições semelhantes à dívida do Estado

Bilhetes do Tesouro

Em Espanha, a subida das taxas de juro aumentou a atratividade da dívida pública, em particular das letras do Tesouro. Estes títulos caracterizam-se pelo seu curto prazo – atualmente, 3, 6, 9 e 12 meses – e são emitidos com desconto. Ou seja, a sua rentabilidade deriva da diferença entre o preço de compra e o valor nominal na data de amortização. O investimento mínimo é de 1.000 euros, e deve-se investir sempre em múltiplos dessa quantia.

Obrigações do Estado

Os títulos e as obrigações do Estado, por outro lado, são valores de rendimento fixo a médio e longo prazo. Nos títulos, o prazo de amortização está entre 2 e 5 anos; para as obrigações, o mínimo é de 7 anos. Estes ativos pagam juros periódicos sob a forma de cupão. Normalmente, o juro é fixo e é pago anualmente. Novamente, o mínimo para investir é de 1.000 euros.

Dívida das comunidades autónomas e de outros organismos públicos

A dívida autonómica e de organismos públicos pode ser a curto e longo prazo. De resto, não difere substancialmente das letras do Tesouro e dos títulos e obrigações do Estado.

O principal atrativo da dívida pública é a segurança. A desvantagem mais evidente é o reflexo desse baixo risco: a baixa rentabilidade. No entanto, num contexto de taxas relativamente altas, a dívida pública é uma alternativa interessante a outros produtos conservadores, como os depósitos bancários.

Vantagens de investir em dívida pública

Estas são algumas das principais vantagens de investir em dívida pública.

Segurança e estabilidade

A dívida pública é emitida pelo Estado, o que a torna uma das formas mais seguras de investimento. Os títulos do Estado, as letras do Tesouro e as obrigações estão garantidos pelo Estado espanhol, o que minimiza o risco de incumprimento.

Embora a Grécia tenha estado perto de entrar em incumprimento como consequência da grande crise de 2008, é muito raro que um Estado deixe de pagar o seu serviço da dívida. Na verdade, o país conseguiu finalmente o apoio da União Europeia, o que impediu que entrasse em incumprimento das suas obrigações.

Rentabilidade fixa

Investir em dívida pública proporciona rendimentos constantes e previsíveis – ideal para quem pretende viver de rendimentos. Os juros são pagos regularmente, permitindo aos investidores planear as suas finanças com maior certeza.

Os últimos leilões de letras do Tesouro, realizados nos dias 4 e 11 de junho, terminaram com uma taxa de juro média em torno dos 3,4%.

Diversificação da carteira

A inclusão de dívida pública numa carteira de investimentos pode ajudar a diversificar e a reduzir o risco global. Isto é especialmente útil em momentos de volatilidade do mercado, pois os títulos do Estado tendem a ser menos voláteis do que as ações.

Acessibilidade

A dívida pública está ao alcance de qualquer tipo de investidor, desde pequenos aforradores a grandes instituições. Em Espanha, os investidores podem adquirir estes instrumentos facilmente através de bancos e plataformas online.

Desvantagens de investir em dívida pública

Investir em renda fixa pública também tem alguns inconvenientes que vale a pena considerar.

Baixa rentabilidade

Uma das principais desvantagens da dívida pública é que costuma oferecer rendimentos mais baixos em comparação com outros tipos de investimentos, como as ações ou os fundos de investimento. O maior problema é que a rentabilidade que oferecem não seja suficiente para compensar a inflação. E a dificuldade de aproveitar o potencial dos juros compostos.

Risco de taxa de juro

Os preços dos títulos estão inversamente relacionados com as taxas de juro. Se as taxas de juro subirem, o valor dos títulos no mercado secundário diminuirá, o que pode causar perdas se o investidor decidir vender antes do vencimento.

Liquidez

Embora a dívida pública seja geralmente líquida, certos tipos de instrumentos, como as obrigações a longo prazo, podem não ser tão fáceis de vender rapidamente sem incorrer em perdas. Isto pode ser uma desvantagem para os investidores que necessitam de acesso rápido ao seu dinheiro.

Em conclusão, investir em dívida pública pode ser uma estratégia eficaz para aqueles que procuram segurança e estabilidade nos seus investimentos. Do mesmo modo, para quem procura diversificar a sua carteira e reduzir o risco, a dívida pública pode ser uma opção valiosa. No entanto, para maximizar os benefícios, é recomendável combiná-la com outras classes de ativos que possam oferecer rendimentos mais elevados e ajudar a mitigar os efeitos da inflação e das flutuações do mercado. Por exemplo, o setor imobiliário…

Madrid e Barcelona impulsionam o investimento hoteleiro

Num país que recebe anualmente mais de 85 milhões de turistas, o setor hoteleiro desempenha um papel determinante. Não é surpreendente, portanto, que as duas cidades com maior afluência, Madrid e Barcelona, estejam a impulsionar o investimento hoteleiro no que vai de 2024.

Após o impacto global da pandemia de COVID-19, o turismo internacional recuperou. Segundo a Organização Mundial do Turismo (OMT), no primeiro trimestre de 2024, as chegadas internacionais atingiram 97% das registadas em 2019. A nível global, quase 285 milhões de turistas viajaram para o estrangeiro nos primeiros três meses do ano, o que representa um aumento de 20% em relação ao mesmo período de 2023. Na Europa, as visitas superaram pela primeira vez os números pré-pandemia, com um aumento de 1% em relação ao primeiro trimestre de 2019.

Em Espanha, a recuperação do turismo já está concluída. No ano passado, a procura turística ultrapassou o número de 2019, impulsionada tanto pelos viajantes nacionais quanto pelos internacionais. Além disso, os turistas gastam cada vez mais dinheiro no destino. Em Espanha, os viajantes estrangeiros deixaram 108.000 euros, um aumento de 24% em relação a 2023 e de 17% em relação ao período anterior à crise sanitária.

Os hotéis, motor do investimento imobiliário

A prosperidade fez-se sentir no setor hoteleiro. 2023 superou todas as previsões em termos de investimento hoteleiro, após dois anos com volumes superiores a 3.000 milhões de euros. Segundo a Colliers, a Espanha encerrou o ano passado com um volume de investimento hoteleiro de 4.248 milhões de euros, com 205 ativos transacionados – contra 163 em 2022. Os hotéis foram, portanto, os ativos mais procurados pelos investidores imobiliários em Espanha, com mais de 38% do total.

Os números colocam a Espanha como líder no investimento hoteleiro na Europa, à frente de potências como o Reino Unido, França – líder mundial no turismo internacional – ou Alemanha. O nosso país é, de facto, o segundo com maior investimento em hotéis do mundo, apenas atrás dos Estados Unidos.

No primeiro trimestre do ano, o investimento em hotéis cresceu 12% anual em Espanha, atingindo os 577 milhões de euros. Madrid e Barcelona, que lideram a afluência de turistas, são também protagonistas no que diz respeito ao investimento. Segundo a CBRE, Londres continua a ser a cidade mais atraente da Europa para investimento em hotéis. No entanto, Madrid tirou o segundo lugar a Paris, e Barcelona está no top 10 do Velho Continente.

Por que o investimento hoteleiro triunfa em Madrid

A consultora Colliers destaca várias características que impulsionaram o investimento em hotéis na capital. Embora Barcelona continue a ser o principal destino turístico em Espanha, a procura turística em Madrid voltou a crescer em 2023. A cidade recebeu 9,9 milhões de turistas, aproximando-se dos níveis de 2019. O segmento de luxo – grandes hotéis de cinco estrelas – capitaliza o interesse em Madrid das cadeias internacionais.

Além disso, os preços subiram significativamente. A média em 2022 foi de 134 euros, o que representa um aumento de 29% em relação a 2019. Embora a ocupação ainda fosse inferior aos níveis pré-pandemia, a Colliers destaca o potencial de Madrid nos segmentos de luxo e MICE (meetings, incentives, conferences, and exhibitions).

O apelo de Barcelona para o investimento hoteleiro

No caso de Barcelona, os visitantes internacionais são fundamentais: representaram 86% do total de pernoites em 2023. Barcelona foi também o destino urbano com maior receita por quarto ocupado em Espanha, com uma média de 162 euros em 2023.

A Colliers destaca também o posicionamento de Barcelona no turismo MICE e corporativo e assinala que bateu o seu recorde de investimento hoteleiro no ano passado, com 489 milhões de euros. A cifra é inferior à registada em Madrid (601 milhões de euros), e a consultora sublinha que “as diferentes limitações” fazem com que o pipeline de projetos seja “muito mais reduzido” em Barcelona do que em Madrid.

O investimento imobiliário no setor hoteleiro em Espanha apresenta uma oportunidade atraente para os investidores. Com um turismo em constante crescimento, uma economia em recuperação e uma oferta hoteleira diversificada, os hotéis bem localizados e geridos podem gerar receitas estáveis e valorização do capital. Madrid e Barcelona estão particularmente bem posicionadas para liderar o setor na Europa e confirmar o bom estado do mercado imobiliário em Espanha.
O setor living impulsiona o investimento imobiliário

“O residencial de ontem é o living de hoje”, diz Javier Kindelan, vice-presidente e Head of Living da CBRE Espanha. E é que o setor living refere-se a todas as variantes da habitação, desde o flex living às residências para idosos. Dada a necessidade de habitação em Espanha, não é de estranhar que o setor living esteja a impulsionar o investimento imobiliário em 2024.

O que é o setor living?

Como definido pela CBRE, o living compreende todos os setores do imobiliário que fazem parte do ciclo de vida das pessoas (terreno, residencial em venda, residencial em aluguer, residências para estudantes, flex living e senior living). É, portanto, um setor que procura oferecer “soluções habitacionais” ou lares de diferentes tipos, dependendo do momento vital de cada pessoa.

Este setor registou um volume de investimento de quase 400 milhões de euros no primeiro trimestre, 18% do total em Espanha. Embora o número seja 68% inferior ao do mesmo período do ano passado, a CBRE confia que 2024 será um bom ano para o living. Segundo os resultados da sua European Investor Intentions Survey 2024, a Espanha seria um dos principais destinos para o investimento neste segmento a nível europeu.

No nosso país, o atual desequilíbrio entre a procura de habitação e a oferta disponível gerou uma tensão nos preços que nem as taxas de juro conseguiram travar. De facto, o preço da habitação usada já está nos níveis de 2007, após uma subida de mais de 7% interanual em maio, segundo o Idealista. E, embora os preços das novas habitações tenham baixado entre o terceiro e o último trimestre de 2023, estão 7,5% mais altos do que no final de 2022.

As razões são conhecidas. Por um lado, a falta de terrenos finalistas condiciona o desenvolvimento de novas habitações. Ao mesmo tempo, o ritmo de criação de novos agregados familiares supera em muito o da construção, um problema que, segundo alguns especialistas, pode agravar-se devido à imigração. A necessidade de proporcionar soluções habitacionais é, portanto, clara, e o investimento imobiliário está a mover-se nessa direção.

O living, setor preferido pela banca

No seu relatório Tendências CBRE no Living, a consultora assinala que o setor living é a classe de ativos com maior apetite por parte da banca, mesmo nos seus produtos mais alternativos. Na Urbanitae estamos muito conscientes da necessidade deste financiamento. De facto, na maior parte dos nossos projetos, prestamos um financiamento complementar ao da banca. Entre janeiro e maio, financiámos mais de 55 milhões de euros, colocando em carga mais de 700 novas habitações.

Um dos segmentos com maior projeção seria o do residencial em aluguer, seja como build to rent (BTR) ou como PRS (a futura habitação construída para aluguer e a já existente). O envolvimento das administrações públicas e o interesse do capital institucional estão por trás de um boom no BTR, que trará 34.000 novas habitações em Espanha até 2026. Há uma tendência clara para o aluguer, mas a falta de oferta também aqui pressiona os preços: subiram nada menos do que 13,4% interanual em maio.

Flex living e senior living: investimentos de futuro

Além do residencial clássico, subsectores como o flex living estão destinados a ganhar maior protagonismo nos próximos meses. Este segmento, que oferece um lar a jovens profissionais, mas com os serviços de um hotel, incorporou em 2023 mais de 2.000 camas em edifícios completos e profissionalizados. Segundo a CBRE, o stock quadruplicou desde 2020 e espera-se que duplique até 2026.

No ciclo final da vida, as necessidades habitacionais mudam. Sob a designação geral de senior living, as soluções de habitação para maiores de 65 anos com plena autonomia constituem a outra grande tendência para 2024. O envelhecimento da população e a falta de camas – 3.200 unidades operativas e em projeto, segundo a CBRE – fazem deste setor um dos de maior potencial. Também pela afluência de população sénior estrangeira que vem a Espanha passar a sua reforma – aumentou 10% no último ano.

Por tudo isto, o investimento no setor living em Espanha apresenta um horizonte cheio de oportunidades. Com uma procura sustentada, estabilidade nos rendimentos e uma diversificação única, este setor está a consolidar-se como uma opção preferida para os investidores imobiliários. Ao focar-se em tendências emergentes como o coliving, as residências para estudantes e a sustentabilidade, os investidores podem capitalizar o crescimento e as dinâmicas em mudança do mercado residencial em Espanha.
O capital nacional acumula metade do investimento imobiliário no primeiro trimestre

Diversos indicadores mostram que “é um bom momento para investir no setor imobiliário em Espanha.” Eloy Bohúa, CEO da Planner Exhibitions, afirmou isto há poucos dias, antes do início da SIMA, o maior evento imobiliário de Espanha, numa entrevista concedida à Urbanitae.

Como aponta o responsável do Salão, apesar da incerteza geopolítica e económica, o imobiliário continua a perfilar-se como um investimento refúgio e as notícias que vêm da Europa sugerem futuras descidas das taxas de juro.

Neste sentido, o nosso país demonstra o seu grande potencial como destino de investimento imobiliário, posicionando-se no top 10 dos países europeus mais atrativos para os investidores em 2024. Segundo o último relatório European Investor Intentions Survey 2024, elaborado pela CBRE, que mede o apetite dos investidores nos principais mercados europeus, Espanha ocupa o quarto lugar, apenas atrás do Reino Unido, Alemanha e Polónia. Além disso, é a única nação que conta com duas cidades neste ranking, o que evidencia as boas previsões do setor imobiliário. Madrid, em terceiro lugar, e Barcelona, em sétimo, são os dois pontos nacionais com mais foco investidor.

Comportamento do investimento no primeiro trimestre

No seu balanço do primeiro trimestre do ano, a CBRE estima que o volume de investimento imobiliário em Espanha alcançou os 2.100 milhões de euros. Um valor que fica abaixo dos quase 2.900 milhões do mesmo período do ano anterior. No entanto, os dados de investimento registados no segundo e terceiro trimestre de 2023 foram mais contidos, com volumes semelhantes aos observados neste primeiro trimestre do ano.

Apesar da descida registada, a consultora prevê maior dinamismo no crescimento económico, especialmente na segunda metade do ano, uma vez confirmado o início dos cortes das taxas de juro por parte do BCE neste verão. As previsões da CBRE falam de um aumento moderado até 10% em 2024, até alcançar os 12.500 milhões de euros, segundo o seu último relatório Real Estate Market Outlook 2024.

Os dados da consultora revelam também que o capital nacional acumulou no primeiro trimestre praticamente metade do investimento (49%). Segue-se o capital sul-africano, que com 14% esteve por trás de grandes operações, e o do Reino Unido, com 13%.

Quanto ao perfil dos investidores, family offices e investidores privados continuam a ser os mais ativos e representam 19% do total do investimento. Além disso, são também os menos dependentes de financiamento.

Por regiões, Madrid e Barcelona concentram 49% do investimento total, seguidas pela Comunidade Valenciana e pelas Ilhas Canárias, com 10% em ambos os casos.

O retail, líder na atração de investimento

Por outro lado, o investimento em retail em Espanha começou com força nos primeiros meses de 2024, com um volume de investimento total próximo dos 760 milhões de euros (275% mais do que no mesmo período do ano anterior). Um segmento em ascensão para a CBRE, que se situa na linha da frente por volume de investimento, ao concentrar 36% do total transacionado a nível nacional. Estes números são ainda mais notáveis, se tivermos em conta que o balanço deste primeiro trimestre triplica o volume investido no mesmo período do ano anterior.

Além disso, é de sublinhar o interesse gerado neste segmento por parte de investidores estrangeiros, que representaram 90% das transações. Destaca-se também o investimento em centros comerciais, que acumularam 81% do investimento em retail, à frente da alimentação (16%) e high street (3%).

O setor hoteleiro, por último, alcança a segunda posição, com 27% do investimento total dos primeiros meses do ano, seguido do living (residencial em aluguer, residências de estudantes, flex living e senior living) com 400 milhões de euros investidos, 18% do total; industrial (8% e 160 milhões) e escritórios (7% e 140 milhões).
Porque é que o investimento em residências de estudantes tem sucesso

O investimento imobiliário tem sido tradicionalmente uma estratégia segura e rentável para muitos investidores em Espanha. Dado o desequilíbrio entre oferta e procura, a habitação aparece como um caminho lógico para o investimento em Espanha. No entanto, há um nicho que está a ganhar uma atenção significativa: o investimento em residências de estudantes. O que o torna tão atrativo?

O investimento imobiliário está a viver um bom momento em Espanha. Segundo a Colliers, o nosso país é o terceiro maior destino de investimento imobiliário na Europa e o oitavo no mundo. Além disso, Madrid subiu para o terceiro lugar na classificação europeia de atratividade para investidores elaborada pela PwC e pelo Urban Land Institute. A capital é, por outro lado, um foco para os investidores em imobiliário de luxo. Agora, os dados também apontam para a atratividade do setor de residências de estudantes.

De acordo com a CBRE, Espanha lidera o investimento em residências de estudantes na Europa. Em 2023, o nosso país representou 23% do total, com 416 milhões de euros transacionados, à frente de França e Itália. E não só isso, Espanha foi o maior recetor de investimento na Europa durante o período 2018-2022, com 24% do total e mais de 3.500 milhões de euros acumulados.

Porque é que cresce o investimento em residências de estudantes

Existem dois fatores que explicam o aumento do investimento em PBSA (purpose-built student accommodation). O primeiro é o aumento da população estudantil. De acordo com os dados mais recentes disponíveis, o número total de estudantes matriculados no Sistema Universitário Espanhol (SUE) era de 1.722.247 no ano letivo 2022-23. Embora modesta, esta cifra representa um aumento de 1,4% em relação ao ano anterior. Nos mestrados, o aumento das matrículas foi de 3,6%, com um crescimento acumulado de 61,7% desde o ano letivo 2015-16.

O outro fator é a escassez de oferta. Apesar do aumento da população estudantil, muitas cidades universitárias em Espanha não dispõem de residências de estudantes suficientes para satisfazer a procura. Os dados da JLL indicam que, apesar de a oferta de camas ter aumentado 8,5% no último ano, a taxa de estudantes por cama desceu para 13, comparado com 14 no ano passado.

Razões para investir em PBSA

Neste contexto, não é de estranhar que cada vez mais operadores estejam a olhar para o nosso país para desenvolver residências de estudantes. Estes ativos tendem a ter uma alta taxa de ocupação devido à procura constante e recorrente. Os contratos de arrendamento são geralmente assinados por um ano letivo, o que assegura rendimentos estáveis durante pelo menos dez meses por ano. Além disso, as tarifas de arrendamento podem ser mais altas em comparação com outras formas de alojamento, devido aos serviços adicionais oferecidos, como limpeza, segurança, instalações desportivas e áreas comuns.

No que toca a rendibilidades, a consultora JLL estima em 5% os yields prime, enquanto em localizações secundárias a rendibilidade se situa em 5,35%.

Além disso, investir em residências de estudantes permite diversificar a carteira imobiliária. Este tipo de investimento não está tão diretamente afetado pelas flutuações do mercado imobiliário geral, já que a procura de alojamento estudantil tende a manter-se alta mesmo em tempos de incerteza económica. A diversificação ajuda a mitigar riscos e a estabilizar os rendimentos globais do portefólio.

Nos últimos anos, várias cidades espanholas têm assistido ao desenvolvimento bem-sucedido de residências de estudantes. Por exemplo, em Madrid e Barcelona, cidades com algumas das universidades mais prestigiadas de Espanha, foram desenvolvidas residências que alcançaram taxas de ocupação próximas dos 100%. Investimentos em cidades universitárias como Salamanca, Valência e Sevilha também mostraram resultados promissores, destacando a viabilidade deste tipo de investimento em diferentes regiões do país.

Em Sevilha, os fundos de investimento expandiram a oferta atual de camas até às 7.200, o que representa um aumento de 130% em relação a 2020. Em Valência, alguns meios apontam para um boom no investimento em residências de estudantes, enquanto a Medinvest e a King Street têm um plano de investimento em Espanha de 250 milhões de euros, com aberturas em Sevilha, Múrcia, Madrid, Salamanca e Granada.
Os melhores investimentos de baixo risco em 2024

Cada investidor tem a sua tolerância ao risco, que também varia em função da etapa da vida em que se encontra, da sua situação económica, dos seus planos imediatos, etc. Neste artigo, vamos concentrar-nos em produtos simples destinados a quem deseja assumir pouco risco, mas sem abdicar totalmente da rentabilidade. Estes são alguns dos melhores investimentos de baixo risco em 2024.

Depósitos bancários

Ter o dinheiro no banco é investir? Bem, alguns produtos bancários, como os depósitos a prazo, podem ser considerados um cruzamento entre poupança e investimento. Na verdade, por vezes são chamados de produtos de poupança-investimento. E a verdade é que muitas contas de poupança oferecem remunerações – embora muito modestas – aos seus titulares. É a compensação que o banco oferece por utilizar o dinheiro dos seus depositantes para outros fins. Como o risco é praticamente nulo – as contas, até 100.000 euros, estão protegidas pelo Fundo de Garantia de Depósitos – a rentabilidade é muito limitada.

Com a subida das taxas de juro, os bancos tiveram nos últimos meses mais margem para aumentar a remuneração dos seus produtos. Mas esta rentabilidade raramente pode superar a inflação; por isso, costuma dizer-se que o dinheiro no banco tende a perder poder de compra. No entanto, hoje é possível encontrar contas que oferecem até 3,5% TAE ou mesmo 3,6% no caso de depósitos a um ano – que obrigam a manter o dinheiro na conta por um ano. É uma opção ideal para quem prefere evitar a volatilidade do mercado.

Fundos monetários

Os fundos monetários são claramente um produto de investimento. São um tipo de fundo de investimento que investe em activos do mercado monetário, o que em inglês se chama ‘cash and cash equivalents’, e títulos de dívida de muito curto prazo. Este tipo de activos é muito seguro e muito líquido – pode ser facilmente convertido em dinheiro – e, portanto, a rentabilidade que oferece é necessariamente muito limitada. Embora ofereçam geralmente um retorno um pouco maior do que os depósitos, muitas vezes não é suficiente para compensar a inflação. No entanto, têm geralmente baixos custos de gestão, o que os torna acessíveis a uma ampla gama de investidores que procuram liquidez e estabilidade.

Dívida pública

Os títulos de dívida emitidos pelas Administrações Públicas são considerados activos de refúgio. A razão é simples: considera-se extremamente improvável que um governo não consiga cumprir o pagamento da sua dívida. Por isso, diante da perspetiva de um risco nulo, o investimento em dívida pública é atraente para investidores conservadores. Terás adivinhado que aqui também os rendimentos esperados são pequenos e geralmente estão ligados à evolução das taxas de juro.

Como continuam relativamente altas – no seu nível mais alto desde maio de 2011 – investimentos como os bilhetes do Tesouro têm vivido uma espécie de boom em Espanha. A aceitação destes títulos – que na última emissão ofereceram uma taxa de juro marginal de 3,55% nos bilhetes a seis meses – continua forte, na expectativa de que as taxas se moderem nos próximos meses.

Fundos de obrigações

Os fundos de obrigações sistematizam o investimento em activos de dívida pública, como os descritos anteriormente, e também em obrigações corporativas – dívida emitida por empresas. Estes fundos podem oferecer um equilíbrio entre risco e rentabilidade, pois diversificam os investimentos entre vários emissores e vencimentos. Os fundos de obrigações de curto e médio prazo tendem a ser menos voláteis do que os de longo prazo, o que os torna uma opção adequada para quem procura estabilidade nos seus investimentos. Em 2024, é provável que os fundos de obrigações continuem a ser uma escolha sólida para investidores que desejam minimizar o risco.

Planos Individuais de Poupança de Reforma (PIPR)

Os PIPR são produtos de poupança a longo prazo que combinam as características de um seguro de vida com o investimento. Estes planos permitem realizar contribuições periódicas ou únicas, e os benefícios gerados estão isentos de impostos se cumprirem certos requisitos. Além disso, oferecem a possibilidade de converter o capital acumulado numa renda vitalícia, proporcionando uma fonte de rendimento adicional na reforma. Os PIPR são ideais para quem procura uma ferramenta de poupança segura e fiscalmente eficiente a longo prazo.

Fundos garantidos

O nome sugere algo como uma panaceia: um investimento com um rendimento garantido? Algo assim oferecem os fundos garantidos, embora existam vários tipos. Os fundos garantidos de rendimento fixo comprometem-se a devolver o capital – o capital investido – com um rendimento fixo determinado. Terás adivinhado que é um rendimento pequeno. Por outro lado, os fundos garantidos de rendimento variável apenas garantem o investimento inicial, e os parcialmente garantidos preservam uma percentagem do dinheiro investido, que não tem de ser necessariamente 100%.

Estes fundos têm geralmente uma duração determinada e estão vinculados à evolução de vários activos, como índices bolsistas ou taxas de juro. Embora a rentabilidade dos fundos garantidos possa ser limitada, a segurança que oferecem torna-os atraentes para investidores que priorizam a proteção do capital. Em 2024, os fundos garantidos podem proporcionar uma tranquilidade adicional num ambiente financeiro incerto.

Crowdfunding imobiliário

O investimento em crowdfunding imobiliário também pode ser considerado de baixo risco, embora ligeiramente superior aos anteriores. O sector imobiliário foi tradicionalmente considerado um activo de refúgio pela sua estabilidade e pela sua baixa correlação com os mercados financeiros. A vantagem do crowdfunding imobiliário através de plataformas como a Urbanitae é que permite investir com pouco dinheiro – 500 euros na Urbanitae – e, portanto, diversificar mais do que o investimento convencional em imóveis. Além disso, geralmente oferece rendibilidades muito superiores às alternativas que mencionámos.

Assim, depósitos, fundos monetários, dívida pública, fundos de obrigações, PIPR, fundos garantidos e crowdfunding imobiliário são alguns dos melhores investimentos de baixo risco em 2024. Como sempre, recomendamos que, antes de investir, leias atentamente a informação de cada produto para garantir que entendes como funciona. E que planeies os teus investimentos de acordo com a tua tolerância ao risco e as tuas necessidades a curto e médio prazo.
Fundos de investimento ou ETF: qual é melhor?

A maior parte dos fundos de investimento que conhecemos investem em renda fixa ou em títulos de empresas cotadas (também chamadas públicas). Há muitas maneiras de diferenciá-los. Talvez a primeira distinção que podemos fazer é entre fundos de gestão ativa e fundos de gestão passiva. Outra diferença importante tem a ver com a estrutura do fundo, ou seja, se estamos a falar de fundos de investimento ou ETF.

Os ETF (exchange-traded funds), também chamados de fundos negociados em bolsa, são fundos de investimento que são negociados num mercado de valores mobiliários. Embora possam ser de gestão ativa – isto é, administrados por um gestor – a maioria deles segue um índice de referência, assim como os fundos indexados. A chave é que os ETF são negociados como ações, portanto, seu preço varia durante o dia, em vez de uma vez ao dia.

Embora haja um precedente semelhante no Canadá, John Bogle considera que o primeiro fundo negociado em bolsa foi criado em 1992. Era o Standard & Poor’s Depositary Receipts (SPDR) – também conhecido como Spider – que investia no S&P 500 “a baixo custo com alta eficiência fiscal”. O SPDR continua sendo o maior fundo do mundo, com mais de 500 mil milhões de dólares em ativos. O número de ETF cresceu de maneira muito notável desde então, e hoje estima-se que existam mais de 12.000.

Vantagens dos ETF

As vantagens dos ETF em relação aos fundos convencionais – incluindo os indexados – têm a ver com a flexibilidade da sua negociação. Como podem ser comprados e vendidos a qualquer momento durante o horário de mercado, teoricamente permitem aos investidores reagir rapidamente às mudanças do mercado. Além disso, geralmente têm menores taxas de administração e permitem diversificar de maneira mais ampla, já que às vezes são o único meio de aceder a mercados reduzidos.

Desvantagens dos ETF

No entanto, especialistas como Bogle ou o jornalista financeiro Jason Zweig alertam que os ETF podem não ser adequados para o investidor comum. Uma estratégia útil como as contribuições constantes de dinheiro – o dollar-cost averaging – pode ser contraindicada nos ETF, porque a maior parte dos intermediários cobrará uma taxa independente sobre cada novo investimento que realizar.

“Diferentemente dos fundos de investimento indexados, os ETF indexados estão sujeitos ao pagamento de comissões ordinárias quando são comprados e vendidos, e essas comissões costumam ser aplicadas a todas as compras adicionais ou reinvestimentos de dividendos”, explica Zweig em O Investidor Inteligente de Benjamin Graham. Esses custos podem limitar suas vantagens ou até anulá-las completamente.

Além disso, existem os fundos ETF ultra ou alavancados, que apresentam uma volatilidade muito maior e são voltados para o curto prazo. Esses ETF utilizam dívida ou produtos derivados para amplificar os rendimentos da mesma maneira que o investimento a curto prazo.

Fundos de investimento ou ETF: qual escolher?

A escolha entre fundos de investimento e ETF depende de vários fatores. Se tem claro que o seu objetivo é o longo prazo – como propomos neste blog – os fundos convencionais podem ser uma opção tão prática quanto os ETF. Se prefere ter mais flexibilidade e menores custos – embora estes possam disparar com as transações – os ETF têm vantagem. O mesmo vale se o que procuramos é aproveitar movimentos de mercado a curto prazo, graças à sua capacidade de negociação intradiária.

Não há uma resposta única sobre se os fundos de investimento ou os ETF são melhores. A decisão dependerá dos seus objetivos financeiros, perfil de risco e preferências pessoais. Ambos oferecem formas eficientes de diversificar o seu investimento, e em muitos casos, uma combinação de ambos pode ser a melhor estratégia. Avalie as suas necessidades e consulte um consultor financeiro para tomar a decisão que melhor se adapte às suas circunstâncias.
Marbella: a capital do luxo imobiliário por excelência

Se há um segmento-chave dentro do setor imobiliário, imune e praticamente à prova de crises, é sem dúvida o residencial de luxo. Os ativos prime mantêm seu atrativo e durante este segundo trimestre do ano continuarão em uma trajetória de crescimento. Os preços, por sua vez, continuarão a subir devido à notável demanda em face da escassez de oferta, mas o farão com maior moderação, segundo os especialistas.

A rede imobiliária especializada na gestão de ativos de luxo, The Simple Rent, estima que os imóveis de luxo protagonizarão, de fato, um dos maiores crescimentos: em torno de 43%.

Nosso país é a terceira potência europeia favorita para o investimento imobiliário e a oitava no ranking mundial, segundo a Colliers. Mas também é o quarto país do mundo e o primeiro na Europa continental, onde mais investem os compradores “ultra-ricos”, aqueles afortunados cuja riqueza supera os 30 milhões de euros.

Conforme relatado no último relatório da Engel & Völkers sobre o mercado imobiliário em 2023, Madrid, Barcelona e Málaga se consolidam como destinos preferenciais. A imobiliária especializada em imóveis de alto padrão prevê um 2024 com um aumento de 15% nas transações e entre 5-7% nos preços. Estima ainda que a compra de imóveis com preço acima de um milhão de euros crescerá 40% em 2024.

O metro quadrado mais caro da Espanha

Em geral, a habitação de luxo na Espanha vive uma época de esplendor, mas um dos locais que se destaca como foco de atenção e investimento no segmento é Marbella (Málaga). Há mais de seis décadas, se orgulha de ser uma das localidades mais exclusivas do Mediterrâneo. A localidade conquistou sua liderança no mercado prime com vilas que, em alguns casos, chegam até a superar os 36 milhões de euros. Marbella atrai grandes fortunas provenientes de diversas partes do mundo – tanto de longa trajetória como emergentes –, mas seu atrativo vai ainda muito além. Não é apenas um dos destinos preferidos como lugar de residência de férias em nosso país, mas também se torna o lar de muitos estrangeiros.

A cidade e seus arredores concentram residências e ruas distintas com as propriedades mais caras do nosso país. Segundo dados da Idealista, Marbella é um dos “epicentros do ultra-luxo”. Em concreto, conta com o m2 mais alto transacionado na Espanha – 33.379 euros o m2 – e se encontra na urbanização marbellina de Marina Puente Romano, com imóveis situados na primeira linha de praia. O metro quadrado em Marbella se posiciona assim a nível mundial ao nível de grandes praças europeias como Paris ou Londres.

Panorama Properties, a agência imobiliária mais antiga da localidade, em seu último relatório anual sobre o mercado de luxo, reflete que a venda de habitação de alta gama (a que supera os dois milhões de euros) aumentou em Marbella 20% em relação aos números registrados em 2022. Isso representa o volume de vendas mais alto dos últimos 16 anos, com 42.744 residências vendidas e um crescimento de 119% na última década.

Presença majoritária de compradores estrangeiros

Segundo a análise desta imobiliária, pelo menos 90% das habitações de mais de dois milhões de euros são vendidas a estrangeiros. Os britânicos continuam a ser os compradores por excelência, com 16% do total das transações. Seguem-se os suecos e os holandeses, com 12% e 8%, respectivamente, e somam-se os belgas, franceses e alemães.

Entre as nacionalidades que mais crescem, destaca-se o aumento dos investidores suecos e noruegueses e uma forte entrada de compradores polacos, assim como da Europa de Leste. Por outro lado, continua sendo um dos destinos favoritos dos turistas do Oriente Médio desde o final da década de 1970. Junto a isso, cabe destacar que o mercado norte-americano emerge com força desde 2022.

Além de ser um destino residencial de primeira classe, Marbella também atrai grandes marcas de moda, que projetam aqui seus grandes projetos imobiliários. É o caso de Dolce & Gabbana que escolheu a localidade como sede de sua estreia imobiliária na Europa, em parceria com Sierra Blanca Estates.

Investir em ativos prime através do crowdfunding

Marbella e seus imóveis de luxo já não são um terreno restrito para os grandes investidores. Os pequenos poupadores também podem fazer parte de oportunidades destacadas através do financiamento coletivo. Urbanitae já realizou vários projetos de crowdfunding nessa linha. Entre os mais recentes estão as operações de financiamento de duas vilas de luxo: Villa Alcalá e Villa del Generalife. Com 2.175.000 e 2.240.000 euros, respectivamente, contaram com a participação de mais de 1.000 investidores em ambos os casos.
Urbanitae participa no SIMA 2024 como parceiro
Está se aproximando a data do maior evento do setor imobiliário espanhol. Na Urbanitae, temos o prazer de informar que estaremos no SIMA 2024 mais uma vez, com algumas novidades importantes.

Entre os dias 22 e 25 de maio, acontecerá na Ifema o SIMA 2024, a 25ª edição do evento imobiliário de referência do mercado espanhol. Como em edições anteriores, o SIMA inclui também o Salão do Investidor Imobiliário – voltado para poupadores e pequenos investidores –; SIMAPRO – focado em profissionais – e a European Proptech Expo, que destaca a tecnologia no setor imobiliário.

Urbanitae participará de várias formas. A primeira, novidade deste ano, é que estaremos presentes com o maior estande de toda a feira, acompanhados pelos mais importantes promotores imobiliários da Espanha. O objetivo, como sempre, é aproximar o investimento imobiliário do pequeno e médio poupador. Além disso, dar a conhecer nossa proposta de financiamento aos promotores que ainda não nos conhecem, cercados por aqueles que já trabalharam conosco. Você pode nos encontrar no estande B2-04.

Quatro palestras para investidores

Nesta edição, também somos parceiros do SIMAPRO, então você nos encontrará por todo o Salão. Como no ano passado, nosso CEO participará de vários debates e palestras:
- Na quinta-feira, 23 de maio, às 11h15, Diego Bestard participará de um debate sobre o papel da tecnologia visto pelos principais players do setor, no European Proptech Forum.
- No mesmo dia, às 13h, Diego Bestard falará sobre investimento imobiliário e, em particular, sobre as alternativas oferecidas pelas plataformas de crowdfunding no âmbito do Fórum de Pequenos Investidores e Proprietários. Você pode vê-lo no Urbanitae Auditorium do Salão do Investidor Imobiliário. No sábado, dia 25, no mesmo horário, será nosso diretor de Clientes Institucionais, Pepe Gómez-Acebo, quem dará essa conferência.
- Por fim, nosso CEO debaterá sobre a capacidade do sistema financeiro espanhol e o papel do financiamento alternativo na quinta-feira às 16h45.
Investimento imobiliário na Espanha

O primeiro trimestre de 2024 terminou com uma queda no volume de investimento imobiliário na Espanha. O valor está entre 2.100-2.200 milhões de euros, o que representa uma queda de 14% a 30% em relação ao mesmo período do ano anterior – segundo BNP Paribas Real Estate e CBRE, respectivamente. O ambiente de altas taxas de juros continua favorecendo os investidores que não precisam de financiamento, como os family offices, que continuam sendo os mais ativos.

No entanto, espera-se que a tendência melhore no segundo semestre, graças a uma moderação das taxas de juros a partir de junho. Na Urbanitae, as coisas parecem bem diferentes: no primeiro semestre financiamos cerca de 27 milhões de euros em projetos imobiliários, 12% mais que no mesmo período de 2023. No final de abril, superávamos os 45 milhões de euros, o que representa um aumento anual de 30%. A boa combinação de rentabilidade/risco dos nossos projetos e a baixa barreira de entrada – o investimento mínimo é de 500 euros – revelam um apetite crescente dos investidores.

Se você quiser saber mais sobre nosso modelo de investimento ou avaliar pessoalmente a saúde do setor imobiliário, venha ao SIMA 2024 e nos visite no estande B2-04. Estaremos encantados em atendê-lo!
Costa Blanca em Alicante no radar dos investidores hoteleiros
A Comunidade Valenciana continua a registrar números record no turismo. Em 2023, esta região autónoma foi a quinta região espanhola com maior número de turistas estrangeiros, com mais de 10 milhões de visitantes. Em 2024, tudo indica que seguirá o mesmo caminho. Apenas em janeiro, o número de visitantes internacionais aumentou 29% em relação ao ano anterior.

Estes dados consolidam o atrativo desta comunidade como destino de investimento hoteleiro. Segundo dados da Colliers, a Comunidade Valenciana registou um volume total de investimento hoteleiro de 197 milhões de euros no ano passado, após a aquisição de 25 hotéis e cerca de 2.650 quartos.

Por sua vez, a província de Alicante acumula o maior volume transacionado na região, com 44% do total das operações. A região atrai assim 46% do investimento há mais de cinco anos, totalizando 452 milhões de euros com a venda de 39 hotéis e cerca de 1.400 quartos.

A Costa Blanca em destaque

Dentro da província de Alicante, a Costa Blanca, o litoral mediterrâneo que banha toda a província de Alicante, está cada vez mais sob os holofotes dos investidores. Apesar de não ocupar os primeiros lugares na lista de destinos turísticos como Madrid, Maiorca ou Tenerife, a Costa Blanca em Alicante é um destino interessante para cadeias hoteleiras, devido ao seu grande potencial e atratividade. Gustavo Cumella, diretor de Hotéis para o Levante na CBRE Espanha, destacou em declarações ao Alicante Plaza que se trata de um mercado consolidado, vivendo um momento de grande dinamismo, à semelhança da tendência nacional, o que desperta o interesse dos investidores.

Segundo dados da consultora, a Costa Blanca registou no ano passado o seu segundo melhor ano em cerca de duas décadas em termos de ocupação turística. Este sucesso é impulsionado pelo interesse em destinos “estrela” como Benidorm, que representa 60% das pernoitas na província. Denia, Jávea, Calpe, Altea, Villajoyosa, Campello, Santa Pola, Guardamar del Segura, Torrevieja e a cidade de Alicante são também alguns dos destinos mais procurados na Costa Blanca.

Quais são os atrativos que a Costa Blanca oferece aos grandes investidores hoteleiros?
- Bom clima: Com uma temperatura média anual de 17°C, atingindo os 32°C no verão e os 16°C no inverno, e sol praticamente garantido durante todo o ano.
- Grande fluxo de visitantes estrangeiros: As pernoitas de estrangeiros aumentaram 57% em março na Costa Blanca.
- Conexões internacionais garantidas: O aeroporto de Alicante anunciou o lançamento de 18 novas rotas internacionais em 2024, garantindo ainda mais a chegada de visitantes internacionais.
- Potencial de crescimento no setor hoteleiro: É importante destacar que a cidade de Alicante apresenta uma significativa falta de camas de acordo com as previsões turísticas futuras, incentivando a expansão da oferta hoteleira, especialmente no segmento de luxo. Além disso, a Generalitat Valenciana apoia firmemente a abertura de hotéis em Alicante em detrimento do negócio de apartamentos turísticos, que tem proliferado nos últimos anos.
Vários promotores já anunciaram importantes projetos hoteleiros na Costa Blanca. A Goya Real Estate construirá em Benidorm “Gran Delfin Private Residences & Hotel”, situado no edifício mais alto com vista para Poniente, com mais de 44 andares, 200 apartamentos e um hotel exclusivo. E marcas internacionais como o gigante francês Accor, que agrupa 53 marcas hoteleiras, escolheram o centro histórico de Alicante para localizar um dos seus hotéis ecológicos ‘Greet’.

É inegável que a Espanha mantém o seu atrativo para o investimento estrangeiro em busca de sol e praia. Isso não é apenas refletido nos bons resultados dos investimentos hoteleiros, mas também no setor residencial. Alicante é, de fato, a província onde os estrangeiros mais compram imóveis, com 21.203 transações em 2023, de acordo com o Anuário Imobiliário dos Conservadores do Registro sobre o mercado de compra e venda de imóveis.
Madrid lidera na atratividade de investimento em imóveis de luxo

Madrid continua a consolidar a sua atratividade como centro de investimento em imóveis de luxo. Isto é evidenciado pelo desempenho das propriedades residenciais do segmento alto na capital, que se espera que valorizem novamente em 2024.

De acordo com dados da Knight Frank, o preço médio dos imóveis de luxo em Madrid aumentou durante três anos consecutivos – em 2020, o ano da pandemia, houve uma queda de 4,0%. Em 2022 e 2023, o índice compilado por esta consultora reflete aumentos superiores a 6%. Além disso, a tendência prevista é para continuar em 2024. A Knight Frank prevê um aumento adicional de 5% este ano, colocando Madrid como a capital europeia com o maior crescimento dos preços.

Madrid destaca-se também como um dos locais mais competitivos para o mercado imobiliário de luxo. Segundo o índice da Knight Frank, um milhão de dólares compra três vezes mais espaço de qualidade em Madrid do que em Londres. Nesse sentido, Madrid supera significativamente cidades como Mónaco, Nova York, Paris, Tóquio ou Berlim.

Porquê investir em imóveis de luxo

Embora não esteja ao alcance de todos, o investimento em imóveis de luxo representa uma ótima oportunidade para diversificar portfólios e obter retornos atrativos num mercado exclusivo.

Uma das principais vantagens é a imunidade às flutuações do mercado. Os imóveis de luxo tendem a manter seu valor mesmo durante períodos de volatilidade económica. Localizações privilegiadas e características exclusivas tornam esses ativos menos suscetíveis a flutuações económicas, oferecendo estabilidade de longo prazo aos investidores.

Além de oferecer uma boa proteção contra riscos financeiros, os imóveis de luxo geralmente oferecem retornos potenciais mais altos em comparação com propriedades standard. Arrenamentos premium e valorização de longo prazo podem gerar retornos atrativos, embora exijam um investimento inicial significativo.

O financiamento colaborativo imobiliário ajuda a superar a barreira de entrada devido aos preços elevados, dado que os investimentos colaborativos requerem menos capital de cada participante. A procura por esses ativos é notável. Na Urbanitae, financiamos mais de 90 milhões de euros em projetos residenciais de luxo, em trinta projetos. Embora Marbella tenha desempenhado um papel significativo, com sete projetos desde janeiro de 2023 e quase 22 milhões de euros em investimento, quando incluímos La Moraleja, localizada em Alcobendas, Madrid representa coletivamente mais de 28 milhões de euros em investimento da Urbanitae. E com retornos muito interessantes. Acabamos de reembolsar o investimento no projeto Goya, com um retorno anualizado de 11%.

Áreas mais desejadas

A Knight Frank refere que os preços das habitações de luxo aumentaram em 2023 em todas as zonas de luxo de Madrid. O bairro de Salamanca lidera com um aumento médio no preço por metro quadrado de 14%. A Urbanitae financiou três projetos aqui. Em março do ano passado, financiamos o projeto Lagasca, envolvendo a renovação de uma propriedade com mais de 500 metros quadrados na rua homónima. O projeto Goya mencionado acima, também pelo mesmo promotor – VG Investment – foi concluído pouco tempo depois, com o objetivo de adquirir, renovar e vender uma propriedade de luxo na rua Goya.

O mercado imobiliário de luxo não se limita ao segmento residencial. No mês passado, mais de 800 investidores participaram do projeto Local Prime, que envolvia a compra de um espaço comercial na “milla de oro” de Madrid, atualmente arrendado à marca de luxo Chanel.

Áreas como Justicia atraem, de acordo com a Knight Frank, um perfil de comprador internacional mais jovem. Almagro e El Viso também despertam interesse considerável entre compradores que procuram tranquilidade. E, claro, La Moraleja resume o luxo residencial. Só na Urbanitae, financiamos três projetos nesse empreendimento, totalizando mais de 12 milhões de euros.

O mercado imobiliário de luxo continua a ser uma opção atrativa para investidores que procuram diversificar e obter retornos sólidos num mercado seletivo. Com a sua estabilidade, retornos atrativos e potencial de diversificação, o mercado imobiliário de luxo oferece uma oportunidade única para construir riqueza e garantir um futuro financeiro estável. Com a Urbanitae, algumas dessas oportunidades estão ao alcance até mesmo dos investidores comuns.
Espanha, no top 10 para investimentos imobiliários globais

O relatório Global Capital Flows da Colliers coloca a Espanha entre os destinos mais desejados para investir no setor imobiliário. Especificamente, nosso país está entre os três enclaves europeus favoritos para investir e ocupa o oitavo lugar no ranking global. Segundo a consultoria, a Espanha atraiu um total de 2,21 bilhões de dólares (2,06 bilhões de euros) em investimento imobiliário de junho a dezembro de 2023. Esses números impulsionam o setor imobiliário espanhol a subir de posição para estar no “top 10” dos investimentos imobiliários globais.

O Reino Unido, com 8,417 bilhões de dólares, lidera o ranking como principal destino para o capital transfronteiriço no setor imobiliário global. Os Estados Unidos e o Japão, com 8,278 bilhões e 4,629 bilhões de dólares respectivamente, seguem. Liquidez, transparência e preços competitivos levaram esses três países a liderar o investimento.

Alemanha (4,279 bilhões de dólares), China (3,896 bilhões de dólares), Canadá (2,686 bilhões de dólares), Austrália (2,387 bilhões de dólares) e Espanha, que ocupa o oitavo lugar, completam a lista. Singapura (2,124 bilhões de dólares) e França (1,790 bilhões de dólares) ocupam as últimas posições.

Em conjunto, os quatro primeiros países europeus – Reino Unido, Alemanha, Espanha e França – acumulam 41% do capital total investido em todo o mundo (16,696 bilhões de dólares), confirmando o grande apelo dos mercados europeus para investidores internacionais.

Segundo o relatório, o comportamento dos investimentos em 2023 foi lento e desigual devido ao crescimento econômico dispar e aos ajustes de preços em diferentes mercados. Da mesma forma, a inflação sustentada, juntamente com o aumento das taxas de juros, afetou diretamente a atividade de investimento, especialmente na Europa e na América do Norte.

Estabilidade econômica, quadro regulatório favorável e oferta diversificada de ativos

No entanto, a Espanha é uma exceção no contexto europeu, pois é um dos poucos países do continente que conseguiu manter um ritmo dinâmico de investimento, apesar da situação econômica atual e do contexto geopolítico.

Segundo a consultoria, a estabilidade econômica, um quadro regulatório favorável e sua oferta diversificada de ativos são a chave do cenário favorável para o investimento imobiliário em nosso país, que consolidou sua posição como destino de investimento irresistível para compradores e investidores.

E não é de surpreender, porque a Espanha é um destino-chave para estrangeiros, seja pelo excelente clima e qualidade de vida, seu patrimônio ou simplesmente por ser uma grande potência turística. Nesse sentido, nosso país alcançou um marco significativo, tornando-se em 2023 o principal destino turístico mundial, superando pela primeira vez na história a França. O setor de turismo, revitalizado após a pandemia, está atualmente vivendo seu melhor momento em quatro anos. Isso sem dúvida tem um impacto direto no setor imobiliário espanhol, especialmente no segmento residencial.

Não há dúvida de que a Espanha é um dos destinos mais atraentes para investir, embora não se deva ignorar o possível impacto da recente eliminação do visto de residência para investimento imobiliário na Espanha, conhecido como “Golden Visa”. Essa medida afetaria menos de 1% das residências adquiridas anualmente na Espanha, então, segundo especialistas, o impacto no mercado imobiliário será muito limitado.

O Ministério já iniciou o processo para eliminar este visto, que concede residência na Espanha a estrangeiros que investem meio milhão de euros ou mais em habitação. O objetivo principal é reduzir a especulação em cidades como Madrid, Barcelona ou Alicante.

Esta notícia surge num momento em que a compra de habitação por estrangeiros representa 15% de todas as aquisições, segundo dados do Colégio de Registradores de Espanha, conforme registrado em seu Anuário 2023 de Estatísticas Registrais Imobiliárias.
Supermercados: o segmento de varejo preferido pelos investidores

O mercado imobiliário na Espanha está projetando seu caminho rumo à reativação dos investimentos e avançando com previsões de crescimento sustentado. Segundo a CBRE, espera-se um aumento contido nos investimentos imobiliários ao longo do ano, principalmente na segunda metade do exercício financeiro.

Conforme indicado pelo relatório Real Estate Market Outlook 2024 da empresa de consultoria, estima-se atingir os 12,5 bilhões de euros, representando um crescimento entre 5% e 10%. A consultoria prevê, entre outras previsões, melhorias no segmento varejista, impulsionadas principalmente pelo aumento do consumo privado.

Dentro do segmento varejista, os supermercados continuarão a ser o foco dos investimentos imobiliários. Isso se deve em grande parte à demanda por espaços comerciais na Espanha. Junto com os estacionamentos, os espaços comerciais são uma fonte muito boa de renda para os investidores.

Espanha duplica seus supermercados em 15 anos

Os investimentos em supermercados dispararam nos últimos anos, a ponto de nosso país ter dobrado o número desses estabelecimentos em 15 anos. Segundo os últimos relatórios anuais da Associação Nacional das Grandes Empresas de Distribuição (Anged), quase 5.800 supermercados foram abertos na Espanha entre 2008 e 2022 (400 novos centros por ano). É um segmento resiliente e um setor em pleno crescimento que já demonstrou sua força durante a pandemia e continua a atrair investidores, apesar da inflação.

Além disso, empresas tradicionalmente ligadas ao formato de hipermercado estão cada vez mais optando pelo modelo de supermercado de bairro. Esse é o caso de empresas como o Carrefour, que está adquirindo lojas de médio porte para estender e aprimorar sua fórmula de proximidade.

Com mais de 650 milhões de euros arrecadados, segundo o último relatório “Varejo na Espanha” da consultoria imobiliária Savills, o setor de supermercados é o segmento varejista preferido pelos investidores. Isso se deve a muitos motivos, mas principalmente por terem se adaptado perfeitamente, apesar das dificuldades, às necessidades e preferências dos consumidores.

A Laborde Marcet, consultoria especializada em gestão de patrimônio e investimentos imobiliários, afirma no La Vanguardia que o setor varejista mantém atualmente uma tendência de alta. Isso aponta para um aumento na demanda por espaços comerciais, especialmente em setores específicos como supermercados ou restaurantes, enquanto há maior cautela no setor residencial.

Por que investir em espaços comerciais?

Há muitas razões para investir em espaços comerciais – independentemente de serem destinados a abrigar um supermercado ou qualquer outro negócio. A razão mais importante: eles oferecem retornos em muitos casos superiores aos fornecidos pelo investimento residencial. O portal imobiliário Idealista estima que espaços comerciais sejam o ativo mais lucrativo em quase todas as capitais: um rendimento médio de 9,9% em comparação com 7,1% para residências.

Projetos de renda: invista em espaços comerciais com a Urbanitae

Gostaria de investir em espaços comerciais? Graças ao crowdfunding imobiliário e à Urbanitae, esse tipo de investimento agora está ao alcance de qualquer bolso, e vamos lhe mostrar como.

Conforme apontado nesta entrevista por nosso especialista no assunto, Luis Maura, responsável pela divisão de renda da Urbanitae, os projetos de renda da Urbanitae “unem a estabilidade do tijolo com uma proteção eficaz contra a inflação”. Além disso, geram um dividendo recorrente para o investidor durante a vida do projeto, proveniente do aluguel pago pelo locatário. Além disso, após um período específico de tempo (de três a cinco anos aproximadamente), o ativo é vendido, geralmente resultando em uma mais-valia que aumenta o retorno para o investidor.

Por fim, o risco assumido pelo investidor nesse tipo de projeto é menor, pois o objetivo é a compra de ativos em áreas consolidadas, com inquilinos sólidos e contratos de arrendamento de cumprimento obrigatório.
Quanto tempo demora a rentabilizar um apartamento em Espanha?

Esta é uma excelente pergunta. E como tudo na vida, depende. E dependerá de muitos fatores, mas a sua localização é fundamental. Se está a pensar se ainda é um bom momento para investir em imobiliário residencial, parece que a resposta é afirmativa.

Segundo os dados da Fotocasa, a rentabilidade anual da habitação em Espanha foi de 6,4% em 2023, face aos 6,5% de 2022. Uma diminuição mínima, motivada pelo crescimento acelerado nos preços das casas, que aumentam a um ritmo superior mesmo ao do mercado de arrendamento. Os dados do portal imobiliário indicam também que comprar uma propriedade para a colocar para arrendamento em dezembro oferece a quarta rentabilidade mais alta desde 2006.

Reduzem-se os tempos para rentabilizar um apartamento em Espanha

O último relatório do Índice Imobiliário da Fotocasa, baseado nos preços de venda e arrendamento de habitações nos últimos 15 anos, estima que o prazo para rentabilizar o investimento num apartamento usado em Espanha é de 16 anos.

Após este período, o investidor poderia começar a obter um rendimento líquido do arrendamento do imóvel. E embora possa parecer muito tempo, de fato foi reduzido em 5,2 anos na última década, passando de 21 para 16 anos.

Há uma década, em Espanha, pagávamos em média 138.439 euros por um apartamento de 80 metros quadrados (1.730 €/m²); em 2023, o preço aumentou 27%, para 176.248 euros (2.203 €/m²).

Baleares, a região onde mais tempo se demora a amortizar o investimento

No entanto, é importante considerar o fator geográfico ao fazer cálculos específicos. Os dados do último ano da Fotocasa indicam que as Baleares são a comunidade onde mais tempo se demora a recuperar o investimento: 19 anos. Seguem-se a Comunidade de Madrid com 18,1 anos, La Rioja com 17 anos, o País Basco com 16,8 anos, a Galiza com 16,6 anos e a Andaluzia com 16,5 anos. Nas restantes regiões, o prazo é inferior a 16 anos, sendo a Comunidade Valenciana, com uma média de 12,6 anos, a região onde se recupera o investimento mais rapidamente.

A evolução tem sido significativa. Em 2013, eram necessários mais de 20 anos para recuperar o investimento em qualquer ponto de Espanha, e hoje nenhuma comunidade autónoma excede esse tempo. Cantábria, por seu lado, é a região onde este prazo mais se reduziu nos últimos dez anos. Em 2013, estabelecia-se em 24,4 anos e agora não ultrapassa os 13,6 anos.

De San Sebastián a Tarragona, os dois extremos nos prazos de rentabilidade

Nas capitais de província, os residentes de cidades como San Sebastián com 25,3 anos, Pamplona com 22,1 anos, A Coruña com 21,6 anos, Madrid com 21,2 anos e Cádis com 20,7 anos são aqueles que dedicam mais tempo a pagar o investimento. Pontevedra, Palma de Maiorca, Granada, Logroño, Ciudad Real, Málaga e Bilbau seguem muito de perto, com mais de 19 anos; enquanto outras cidades como Santander, Albacete, Vitoria-Gasteiz, Ourense, Badajoz, Salamanca, Palência, Barcelona, Valladolid e Saragoça rentabilizam um imóvel entre 18 e 17 anos. Por último, em localizações como Córdoba (16,9 anos), León (16,8), Sevilha (16,7), Cuenca (16,7), Girona (16,5), Oviedo (16,4), Cáceres (16,3), Jaén (16,3), Lugo (15,8), Las Palmas de Gran Canaria (15,5), Burgos (15,3), Santa Cruz de Tenerife (15,2) e Alicante (15,2) dedica-se entre 15 e 16 anos para rentabilizar.

Quanto às capitais onde o investimento é recuperado em menos de 15 anos, encontramos Tarragona com 12,8 anos, Huelva com 13,7 anos, Toledo com 14,0 anos, Lleida com 14,1 anos, Segóvia com 14,6 anos, Almería com 14,7 anos, Castellón de la Plana com 14,9 anos, Múrcia com 14,9 anos e Valência com 14,9 anos. Segundo os especialistas, a habitação valorizou mais de 39% nos últimos nove anos, principalmente devido à escassez de imóveis e ao aumento da procura. Um argumento adicional a favor que demonstra que o imobiliário continua a ser um ativo muito rentável e o investimento preferido dos espanhóis.
Escritórios ou espaços flexíveis: Málaga, Sevilha e Madrid lideram a ocupação.

Num mundo de trabalho em constante transformação, o bem-estar e a flexibilidade são aspectos cada vez mais importantes para a retenção de talentos. E isso é algo que as empresas sabem bem. Por isso, muitas companhias têm apostado em reformular os seus espaços de trabalho para modelos de espaço flexível ou ágil, oferecendo aos funcionários diferentes lugares e formas de trabalhar.

Com uma média de 2,4 dias de teletrabalho por semana em Espanha, no último exercício reduziram-se mais de 50% dos espaços dedicados a gabinetes e 40% nas salas de reuniões tradicionais. São números que o Relatório de Ocupação de Escritórios de 2023, publicado pela CBRE, aponta, indicando também uma mudança de tendência para os novos ambientes resultantes do teletrabalho.

O trabalho flexível tem, sem dúvida, grandes vantagens, tanto para as empresas ao reduzirem custos e otimizarem os espaços disponíveis, como para as equipas que as compõem. Independentemente do tamanho ou número de funcionários, é uma fórmula cada vez mais valorizada, como demonstra o aumento da contratação de espaços flexíveis. E para comprovar isso, a IWG, o maior gestor de espaços de trabalho flexíveis do mundo, acaba de anunciar a abertura de sete novos espaços em Madrid em 2024. A empresa já conta com mais de 60 centros espalhados por toda a geografia, desde cidades como Barcelona, Madrid, Saragoça, Logroño, Pamplona e Valência, entre outras.

O setor flexível consolida assim a sua posição em Espanha

Com números importantes de ocupação nas grandes cidades, mas com especial atenção ao seu crescimento em outras áreas geográficas, especialmente em cidades como Málaga, Sevilha e Valência.

O mercado regional apresenta uma média de ocupação de 87% (5% acima do trimestre anterior). Destacam-se pela sua elevada ocupação cidades como Málaga (93%) e Sevilha (92%). Mais especificamente, a CBRE coloca Málaga como um dos principais centros de expansão para os maiores operadores do mercado. No total, a cidade conta com 854 postos de trabalho flexíveis e uma oferta de 8.536 m2. Encontra-se atualmente no máximo de ocupação e há uma procura de espaço por satisfazer devido à falta de disponibilidade na cidade.

Sevilha sobe para a segunda posição em volume de ocupação (92%) e dispõe de uma oferta de 10.500 m2, o que se traduz em 1.050 postos de trabalho flexíveis. Segundo a CBRE, o mercado é limitado pela escassez de oferta que não cumpre os requisitos específicos exigidos pelos operadores: uma área mínima de 1.000 m2, luz natural e uma localização emblemática. Perante a dificuldade de encontrar espaços no centro disponíveis, a zona de La Cartuja, a poucos quilómetros do centro da cidade, apresenta-se como uma boa alternativa para a localização destes espaços.

Madrid, por sua vez, situa-se como a terceira cidade de Espanha com a ocupação mais alta, com 86% e 2.945 postos de trabalho transacionados no quarto trimestre do ano. A capital soma 245.000 m2 destinados a escritórios flexíveis, que representam 1,9% do total de oferta de escritórios. A alta ocupação iniciou os planos de expansão de muitos operadores e nos próximos meses prevêem-se novas aberturas.

Em cidades como Valência, a ocupação atinge os 83%, com 1.310 postos de trabalho flexíveis e uma oferta de 13.100 m2. Destaca-se também o aumento da ocupação em Alicante, até 80%.

Barcelona alcança os 79,3% de ocupação, o que reflete um aumento em relação aos 74% do primeiro semestre. A cidade reúne 223.000 m2 destinados a espaços flexíveis, representando 3,5% do total de escritórios.

Crescimento da rentabilidade dos escritórios flexíveis a nível global

Por outro lado, o relatório anual da Savills e da Workthere sobre a evolução dos escritórios flexíveis a nível global indica que mais de 33% dos espaços flexíveis a nível global registaram margens superiores a 26% em 2023.

Segundo esta análise, o tamanho médio de um centro de escritórios flexíveis a nível mundial situou-se em 2.814 m2 e o número médio de postos de trabalho subiu para 265 em relação aos 255 registados em 2022. Além disso, as grandes capitais (62%) são as localizações favoritas para instalar espaços de trabalho flexíveis a nível global, seguidas das capitais de província (18%), outras cidades de província (10%) e países emergentes (10%).

Urbanitae e o seu compromisso com o setor Flex

Urbanitae, por sua vez, também tem focado nos espaços flexíveis. De mãos dadas com a Psquared – uma empresa pioneira na aquisição de ativos imobiliários para serem reconvertidos em espaços de trabalho – lançamos em 2021 o projeto The Haus. Uma operação que consistiu na aquisição de um espaço de escritórios para adaptá-lo e reformá-lo. De uma antiga tipografia, situada no bairro do Eixample, em Barcelona, transformou-se numa casa-estúdio de estilo contemporâneo e design de vanguarda. A colaboração entre a Urbanitae e a Psquared é mais um exemplo do crescimento do crowdfunding num setor, como o imobiliário, em constante evolução e atento às novas tendências do mercado.
Estas são as propriedades procuradas por investidores estrangeiros na Espanha

Espanha é um país-chave para estrangeiros que compram imóveis. O clima, a oferta cultural e de lazer, seu patrimônio, gastronomia, boas conexões de transporte e, em última análise, sua qualidade de vida, tornam nosso país um verdadeiro ímã para investidores estrangeiros. De acordo com um estudo da plataforma britânica MoverDB.com e NeoMam Studios, as propriedades espanholas são as mais procuradas do mundo, estando no foco de 34 países.

O fato de que a Espanha também é uma potência turística tem um reflexo direto no mercado imobiliário. Nesse sentido, os milhões de visitantes que recebe a cada ano também representam uma grande oportunidade para o investidor internacional no setor de aluguel de temporada.

O investidor estrangeiro adquiriu tal protagonismo no mercado imobiliário espanhol que acumula mais de 15% das transações, de acordo com o Colégio de Registradores de Imóveis. No ano passado, cidadãos de outros países adquiriram cerca de 87.400 propriedades. Este é o dado mais alto da série histórica, apenas atrás do terceiro trimestre de 2022 (15,92%), quando foram realizadas 88.858 operações. No entanto, este organismo destaca que o número de transações cresceu exponencialmente. Assim, se em 2009, a porcentagem de transações realizadas por estrangeiros estava em 4%; em 2013, já alcançava 12,15%, ultrapassando os mais de 15% registrados nas últimas estatísticas disponíveis.

Por outro lado, de acordo com as estatísticas do primeiro semestre de 2023 do Conselho Geral dos Notários, os estrangeiros não residentes são os que adquiriram os imóveis mais caros. Eles pagaram em média 2.598 euros por metro quadrado, enquanto o comprador nacional pagou 1.574 euros por metro quadrado.

Quanto ao objeto da aquisição, a União de Créditos Imobiliários (UCI) estima que 68% dos compradores internacionais adquiriram imóveis para uso como residência principal, 21% como segunda residência e 11% como investimento para aluguel.

Importância do clima

Andaluzia, Comunidade Valenciana, Catalunha e Comunidade de Madri concentram mais de 64% das vendas (20,15%, 16,41%, 15,74% e 12,05%, respectivamente). No entanto, nas Ilhas Baleares é onde o peso do coletivo estrangeiro é maior, representando mais de 35% das compras. Para a Lasose Properties & Investments, o bom clima é um ponto determinante na escolha da propriedade. Daí que os locais à beira-mar sejam um dos destinos por excelência para o investidor estrangeiro.

E embora as propriedades de férias na costa se posicionem entre as preferências desses investidores, as grandes capitais como Madri e Barcelona mantêm um alto atrativo. Na verdade, a capital espanhola ficou entre as três primeiras no ranking das cidades europeias com maior potencial de investimento e desenvolvimento imobiliário, conforme o relatório Tendências do mercado imobiliário na Europa 2024 da PwC e Urban Land Institute (ULI).

Características das residências

Na hora de escolher uma propriedade, no caso específico das localizações litorâneas, a Stoneweg constatou que o investidor estrangeiro busca principalmente imóveis localizados o mais próximo possível da praia, com terraços, solário e espaços exteriores. Eles também optam por residências com todos os serviços próximos e condomínios com grandes áreas comuns: piscina, áreas verdes, academias, clube social, etc.

Nesta mesma linha, a Lasose Properties & Investments aponta que, para a maioria dos investidores estrangeiros, é um requisito indispensável que a propriedade esteja bem comunicada e próxima a aeroportos internacionais. Além disso, as residências devem oferecer um espaço externo com grandes terraços e boas vistas, além de contar com todos os tipos de serviços próximos e amplas áreas comuns.

De onde vêm os investidores estrangeiros?

De acordo com dados do Colégio de Registradores de Imóveis, em 2023, os britânicos foram os investidores estrangeiros que mais operações realizaram na Espanha, com 9,8% das compras. Eles são seguidos pelos alemães, com 7,3%; franceses, com 6,1%; belgas, com 5,6%; e marroquinos, com 5,5%.
Novos desenvolvimentos que podem aliviar o problema da habitação em Madrid
Madrid continua a crescer. Em 2023, ultrapassou a marca dos 7 milhões de habitantes, mais 86.572 do que em 2022, segundo os últimos dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). As previsões para os próximos anos indicam que estes números continuarão a aumentar. No entanto, o problema da habitação, especialmente na capital, está longe de ser resolvido. De facto, parece estar a agravar-se.

Durante o IX Encontro de Financiamento Imobiliário de Madrid (EFIMAD), Carolina Roca, presidente da Associação de Promotores Imobiliários de Madrid (ASPRIMA), destacou que a nível nacional, o ano de 2023 terminou com um défice de 200.000 habitações, acrescentando aos défices acumulados nos últimos 15 anos. “Nos próximos quatro anos, prevemos ter solo final para 92.000 habitações, 42.000 delas com algum grau de proteção,” assegurou.

Neste contexto, em novembro passado, a Câmara Municipal de Madrid aprovou novas normas urbanísticas “com o objetivo de promover e facilitar os futuros desenvolvimentos, bem como garantir que a capital e a região continuem a ser o motor económico de Espanha.” Além de estabelecer um novo quadro para a construção de edifícios e habitações de qualidade, acessíveis, habitáveis e sustentáveis, estas normas serão o pilar essencial para os dez desenvolvimentos urbanos atualmente em curso. Estas ações irão acrescentar 204.000 habitações à cidade, muitas delas com algum tipo de proteção. Quais são estes desenvolvimentos e onde se localizam?

Madrid Nuevo Norte: Madrid Nuevo Norte cobrirá uma área de 5,6 quilómetros de norte a sul. Com o Parque Central que ocupará 13 hectares e novas ligações à M-30 e às linhas ferroviárias, este projeto é uma das grandes apostas da Câmara Municipal de Madrid. Será dividido em três novas áreas: “Malmea-San Roque-Tres Olivos,” “Las Tablas Oeste,” e “Centro de Negócios Chamartín.” Um total de 10.500 habitações serão distribuídas por uma área de 204.976 metros quadrados, dos quais 15.000 serão destinadas a habitação social.

Desenvolvimentos do sudeste: A zona sudeste de Madrid é outra grande iniciativa da Câmara Municipal. Além disso, algumas áreas já têm milhares de moradores e planeiam construir até 115.000 novas habitações.
- Valdecarros: A área mais notável de todo o sudeste. É a maior e com o maior investimento, com um total de 7,6 mil milhões de euros, e compreende cerca de 50.000 habitações.
- Los Berrocales: O desenvolvimento mais avançado, previsto para começar a receber os seus primeiros moradores a partir de 2025. Está previsto ter pelo menos 22.000 habitações, além de grandes áreas verdes e amplos passeios.
- Los Ahijones: Urbanização localizada no bairro de Los Berrocales. Incluirá a construção de 19.000 novas unidades residenciais numa superfície de 5.762.000 m². Terá também uma estação de metro na linha 9 e novos acessos à M-45 e M-50 entre outras vias.
- Los Cerros: Incluirá cerca de 14.270 novas habitações, algumas em edifícios com até 20 andares. Tornar-se-á a área mais verde de todo o sudeste, destinando 1,7 milhões de m² a parques e espaços verdes.
- El Cañaveral: Já habitada por milhares de moradores e visa construir 14.000 habitações, resultando numa população de cerca de 30.000 pessoas.
Solana de Valdebebas: Localizada no nordeste da capital, esta nova área residencial tem uma superfície de 1.091.140 m². Acrescentará 1.393 novas habitações à cidade, quase metade das quais (45%) com proteção pública.

Operação Campamento: Esta é a intervenção pública de regeneração urbana mais importante de Madrid. Situar-se-á em 211 hectares de terreno público dos antigos quartéis militares, agora em desuso, e prevê a construção de mais de 10.000 habitações, das quais 60% serão protegidas.

Antiga Prisão de Carabanchel: Após 20 anos de espera, em setembro passado foi desbloqueado o acordo urbanístico para desenvolver os terrenos onde se localizava esta prisão. Mais de 46.000 m² de vias públicas, 23.460 m² de zonas verdes e 640 habitações, das quais 34% serão protegidas.

Ribera del Calderón: Esta ação consiste em transformar a área anteriormente ocupada pela fábrica Mahou e pelo antigo estádio Vicente Calderón num dos novos desenvolvimentos urbanos mais centrais. Um total de 132.000 m² onde serão construídas cerca de 1.500 habitações e várias instalações desportivas e recreativas.

Outros desenvolvimentos: A todos estes projetos juntar-se-ão, no futuro, mais dois. Nova Centralidade do Este e Novo Madrid Sul. O primeiro poderá acomodar mais de 20.000 habitações nos próximos 30 anos e situar-se-á no distrito de San Blas-Canillejas, junto à M-40 e ao estádio Cívitas Metropolitano. Por outro lado, Novo Madrid Sul incorpora o projeto El Abroñigal, que incluirá a construção de 3.000 novas residências.
Boom do investimento hoteleiro com as Canárias como destino principal

De menos a mais. Assim a CBRE vislumbra o panorama econômico em seu relatório “Real Estate Market Outlook 2024”, no qual prevê para este ano um leve crescimento no volume de investimento imobiliário. A consultora estima que esse aumento ficará entre 5% e 10%, aproximando-se mais deste último percentual, podendo alcançar os 12.500 milhões de euros transacionados. Uma evolução positiva que, no entanto, estará condicionada por fatores macroeconômicos como a inflação e as taxas de juros; e o contexto sócio-político, com o conflito da Ucrânia em destaque.

O setor mantém a trajetória iniciada nos últimos meses de 2023, confirmando que a correção do mercado atingiu o pico. Nesse sentido, um relatório da consultora Colliers destaca os bons sinais do período. No total do ano, o investimento caiu 40% em relação a 2022, alcançando 11.000 milhões de euros. No entanto, o último trimestre somou 3.900 milhões de euros, 104% a mais que o mesmo período anterior e 31% a mais em termos anuais.

Dos diferentes segmentos de investimento, os ativos hoteleiros se posicionaram entre os mais demandados e concentraram, segundo a Colliers, 38% do investimento total, o que representa 4.248 milhões de euros. Dessa forma, o ano passado superou todas as previsões, ficando apenas atrás dos registros de 2018.

Operações de portfólio, motor do investimento

As operações de portfólio foram as mais relevantes, com um aumento de 94% em relação a 2022, representando 65% do volume. No total, incluíram 110 ativos hoteleiros e 14.320 quartos, com um investimento de 2.615 milhões de euros.

Dentro dos ativos de lazer, as ilhas atraem grande parte do investimento. Com 1.175 milhões de euros, as Canárias fecharam 39 operações. O mesmo que as Baleares, embora neste caso o montante tenha sido de 796 milhões de euros. Em ambos os casos, o fator determinante foi a grande operação protagonizada entre GIC e HI Partners, que incluiu 27 ativos nas Canárias e 19 nas Baleares.

No segmento urbano, Madrid se destaca como líder e concentra 14% do volume. Enquanto Barcelona se destaca por dobrar o investimento recebido em relação a 2022, atingindo 582 milhões de euros. Logo atrás está Málaga, que atraiu investimentos no valor de 560 milhões de euros.

Novos modelos de alojamento no radar

No entanto, os hotéis não foram a única via de investimento imobiliário turístico. Um novo modelo de alojamento começa a despontar entre os interesses dos investidores. São os chamados Serviced apartments e as branded residences. O primeiro conceito refere-se aos alojamentos que oferecem serviços associados tipicamente a estabelecimentos hoteleiros. O segundo identifica unidades integradas em complexos residenciais ou hoteleiros, projetadas e geridas por grandes operadores hoteleiros normalmente dentro do setor de luxo.

A Colliers, em seu relatório Branded Residences 2023, expõe o crescimento deste modelo e seu potencial de crescimento nos próximos quatro anos, quando prevê que serão ultrapassadas as 1.200 unidades. E, embora por enquanto as Ilhas Canárias, Madrid e Barcelona concentrem boa parte da oferta, com 278 unidades operativas, a Costa do Sol se postula como o destino preferido para futuros projetos.

Entre os grandes investidores, encontramos cadeias de primeiro nível como Four Seasons, Mandarin Oriental, Marriott ou Accor. Mas a consultora também aponta que despertaram o interesse de grandes marcas do mundo automobilístico ou da moda, como Fendi, Missoni, Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld ou Lamborghini.

Os investidores particulares, por sua vez, concentram-se no formato de apartamentos de serviço. Os proprietários podem reservar 60 dias por ano para uso próprio, enquanto o restante do ano é alugado.
Contas remuneradas ou carteiras de poupança: qual é melhor?
Se você é um investidor amador ou tem baixa tolerância ao risco, isso pode interessar a você. Até pouco tempo atrás, os produtos tradicionais de poupança-investimento – como contas de poupança e depósitos – eram tudo o que havia. Mas agora as contas remuneradas e as carteiras de poupança apresentam alternativas interessantes. Explicamos do que se tratam.

Antes de tudo, é importante esclarecer que poupar e investir não são a mesma coisa, embora ambas possam ser vistas como as duas faces da mesma moeda. Poupar é deixar de gastar, e geralmente essa economia é guardada em algum lugar, como o banco, não apenas para preservá-la, mas também para obter juros. Por isso, neste artigo falaremos sobre produtos de poupança-investimento.

O que são contas remuneradas?

Todos nós temos algum dinheiro no banco. Seja muito dinheiro ou menos do que gostaríamos, quase todos nós temos uma boa parte do nosso dinheiro no banco. Geralmente, o banco remunera esse dinheiro, pois os depósitos permitem à instituição emprestar dinheiro a outros… a uma taxa de juros maior do que nos paga. O mais comum é que esse dinheiro esteja em uma conta de poupança, que paga um juro modesto por deixar nosso dinheiro lá.

No entanto, para as operações do dia a dia – despesas, transferências, débitos automáticos, etc. – geralmente é necessário ter outra conta. Esta é a conta corrente, que também oferece muita liquidez – a possibilidade de dispor do nosso dinheiro quando quisermos – mas, em geral, não oferece remuneração. E se houvesse outra possibilidade que combinasse o melhor de ambos?

Isso é, teoricamente, o que oferecem as contas remuneradas. São contas entre a conta de poupança e a conta corrente, pois permitem operar normalmente e oferecem rentabilidade ao titular. Qual é o truque? As condições. As contas remuneradas geralmente oferecem juros atraentes no início – durante os primeiros três, quatro, cinco ou seis meses – e mais baixos depois. Além disso, é comum exigir uma quantia mínima ou máxima de dinheiro para abri-la, ou até mesmo contratar algum produto associado – como um cartão – domiciliar o salário, etc.

O que são carteiras de poupança?

As carteiras de poupança são, de certa forma, um triunfo do marketing: combinam a poupança sugerida pelas contas de toda a vida com a rentabilidade oferecida pelos investimentos. Na verdade, não são contas propriamente ditas, mas sim carteiras de investimento. No entanto, esses investimentos têm um risco muito baixo… e uma rentabilidade superior à das contas remuneradas e de poupança. Como eles conseguem isso?

As carteiras de poupança são carteiras de fundos de investimento, oferecendo assim boa liquidez. Além disso, geralmente conseguem retornos superiores a outros produtos de poupança-investimento porque investem em fundos monetários e títulos de renda fixa de curto prazo. Embora sejam ativos de baixo risco, têm mais risco do que deixar o dinheiro no banco e, pelo mesmo motivo, oferecem juros mais altos.

Conclusão: contas remuneradas ou carteiras de poupança?

Estamos diante de duas soluções de poupança que oferecem um retorno competitivo com um risco baixo. As contas remuneradas oferecem liquidez e um retorno superior às contas de poupança, mas geralmente estão condicionadas pelo tempo, pela quantia de dinheiro ou até mesmo pelos produtos associados. As melhores não têm taxas e, às vezes, nem vinculações.

Por outro lado, as carteiras de poupança são produtos de investimento. Sua rentabilidade geralmente é maior do que a das contas remuneradas. Mas é preciso prestar atenção às taxas: como operam com fundos, é necessário verificar quais taxas de gestão, subscrição e custódia são aplicadas, bem como o TER dos fundos (os custos próprios de cada fundo). Além disso, como ocorre com todos os fundos, a rentabilidade gerada pela carteira de poupança não é tributada até o momento do resgate: ou seja, quando queremos transferir parte ou todos os fundos para nossa conta bancária.

Portanto, temos dois produtos de poupança-investimento atraentes para investidores conservadores ou para aqueles que desejam obter um pouco mais de retorno de suas economias sem assumir riscos. Se estiverem procurando retornos que ultrapassem dois dígitos com riscos muito limitados, sempre podem dar uma olhada no crowdfunding imobiliário…

Perguntas frequentes (FAQ)

Quando vale a pena passar de uma conta remunerada para uma carteira de poupança?
Quando já tens o colchão de emergência de três a seis meses coberto, o teu objetivo está a mais de doze a dezoito meses, e a TAE líquida da tua conta — depois da promoção e dos impostos — é inferior à inflação prevista ou à rentabilidade líquida que esperas de uma carteira conservadora. Também quando atinges o limite de saldo remunerado, a promoção termina, ou andar sempre a mudar de banco te deixa dias sem remuneração e reduz o rendimento.

Que riscos existem numa carteira de poupança que não se veem à primeira vista?
Sensibilidade às taxas de juro devido à duração (duration) da carteira, risco de crédito e de concentração por emitente ou setor, liquidez operacional (resgates costumam demorar um a três dias úteis) e possíveis ajustes no valor líquido (NAV), custos implícitos além do TER, como spreads e custos de transação, exposição cambial se não estiver coberta, risco de contraparte em operações com derivados e repos, e desvio de mandato face ao seu índice de referência. Para mitigar, pede a ficha com duração, rating de crédito, dez principais posições, custo total estimado e cenários de stress.

Que erros comuns vejo ao escolher entre as duas opções?
- Ficar por inércia na conta após a promo ou ignorar limites de saldo remunerado.
- Comparar coisas diferentes: carteiras vs depósitos a prazo ou índices de longa duração.
- Olhar só para a rentabilidade passada e não para volatilidade/duração nem drawdowns.
- Não contar impostos/inflação: avaliar em termos líquidos e reais.
- All-in / all-out: mover tudo de uma vez sem plano nem rebalanceamentos periódicos.
- Descurar o colchão: investir liquidez que poderias precisar em semanas.
- Subestimar fricções: dias sem remuneração ao fazer “churning” de promos.
- Esquecer custos: TER + custos implícitos + comissões da plataforma.
- Não documentar objetivos (sem uma “política de investimento” pessoal) nem automatizar contribuições.

Amortizar dívida vs investir: as chaves para saber como decidir

Uma decisão que frequentemente enfrentamos é se devemos usar nosso dinheiro para pagar dívidas existentes ou investi-lo em busca de retornos atrativos. A resposta depende de vários fatores. Explicamos os principais aspectos para que você possa decidir se, no seu caso específico, é melhor amortizar dívidas ou investir.

O primeiro ponto a ser considerado é que nem todas as dívidas são ruins, embora preferíssemos não ter nenhuma. Pode parecer óbvio, mas não estamos falando da mesma dívida quando nos referimos a uma hipoteca em comparação com um empréstimo pessoal. A diferença não está apenas na finalidade, mas também na taxa de juros e no valor que cada uma agrega.

Também é importante considerar o momento de vida. Assim, é razoável se endividar enquanto jovem para comprar a casa que será nossa residência principal ou para iniciar um negócio. Em ambos os casos, trata-se de algo que pode aumentar nosso patrimônio ou até gerar renda. Por outro lado, não é aconselhável pegar um empréstimo para comprar uma nova TV ou até mesmo se endividar para comprar um carro, a menos que as consequências estejam muito claras e não haja outras opções.

Quanto posso me endividar?

Uma consideração preliminar a tudo isso é o nosso nível de endividamento. As porcentagens variam de acordo com os especialistas, mas há um certo consenso em considerar que as dívidas que ultrapassam amplamente os 30% de nossos rendimentos podem complicar nossa vida. A regra do 28/36, por exemplo, estabelece que os gastos com habitação, incluindo a hipoteca, não devem ultrapassar 28% de nossos rendimentos. Se incluirmos empréstimos pessoais e dívidas como financiamento de carro, o máximo é 36%.

Outra recomendação geral é evitar dívidas de curto prazo. Muitas vezes, as catástrofes financeiras começam de maneira inocente, com pequenos empréstimos ou parcelas do cartão de crédito. Mesmo que o valor não seja muito alto, esse tipo de dívida geralmente tem taxas de juros elevadas que podem criar rapidamente um grande problema. Portanto, é conveniente quitar essas dívidas o mais rápido possível.

O caso dos cartões de crédito rotativos é muito ilustrativo. Esses cartões permitem que o titular pague o crédito gasto por meio de parcelas mensais do valor que o titular do cartão escolher, com juros associados, é claro. Eles podem ser uma ferramenta de financiamento útil devido à sua flexibilidade, mas o perigo sempre espreita por trás deles. Uma combinação de juros altos e parcelas baixas pode ser letal: como explica a analista financeira Natalia de Santiago, se a parcela que escolhemos não cobrir os juros, a dívida, ao invés de diminuir a cada pagamento, aumenta. E graças aos juros compostos, isso pode se transformar rapidamente em um problema muito sério para nosso balanço.

Amortizar dívidas ou investir

Se não temos dívidas de curto prazo e temos sob controle nosso nível de endividamento, podemos examinar mais tranquilamente o que fazer com nosso dinheiro. O dilema surge quando acumulamos uma certa quantia ou ela “cai do céu” devido a um prêmio ou herança: o que devemos fazer – amortizar dívidas ou investir? A situação mais comum é que essas dívidas sejam um financiamento imobiliário.

Conceito	Quitar Dívida	Investir
Objetivo	Reduzir juros e prazo/parcela do empréstimo	Buscar crescimento do capital
Risco	Baixo (retorno “garantido” = juros economizados)	Médio/alto (rentabilidade não garantida)
Liquidez	Baixa (dinheiro “preso” na dívida)	Média/alta dependendo do ativo
Horizonte	Curto/médio (impacto imediato nos juros)	Médio/longo (benefício dos juros compostos)
Psicologia	Menos estresse financeiro	Maior volatilidade em troca de potencial
Quando priorizar	Dívida cara ou primeiros anos da hipoteca	Taxa baixa, reserva de emergência feita e horizonte longo

O que devemos considerar?

Um aspecto importante são os juros do empréstimo: quanto maior o prazo, mais juros pagaremos. Daqui decorre que, se amortizarmos o financiamento e reduzirmos o prazo, podemos economizar dinheiro em juros. Sempre é preciso estar ciente das comissões por amortização parcial (e total) de nosso financiamento, pois são um custo adicional da operação.

Na Espanha, com o sistema de amortização francês, pagamos muito mais juros no início do empréstimo do que no final. Portanto, reduzir o prazo faz mais sentido se tivermos poucos anos de financiamento em comparação com quando estamos nos aproximando do vencimento. No entanto, se a taxa de juros que pagamos for baixa, pode ser mais sensato investir o dinheiro em vez de amortizar o financiamento.

Para saber, seria necessário consultar a tabela de amortização e ver quantos juros poderíamos economizar reduzindo o prazo, e comparar esse valor com o que provavelmente poderíamos obter se investíssemos o dinheiro em vez de amortizar o financiamento.

Imagine que você tem um financiamento de 200.000 euros por 30 anos, com uma taxa fixa de 3%. Se pagar a parcela mínima de 843 euros por mês, ao longo da vida do financiamento, você pagará 103.555 euros em juros. Se pagasse 266 euros a mais a cada mês, você terminaria de pagar o financiamento em 20 anos, economizando assim 37.347 euros. No entanto, se você tivesse investido esses 266 euros em vez de destiná-los ao financiamento em algo com um rendimento anual de 4%, ao longo de 20 anos teria obtido 97.562 euros, ou seja, 60.215 euros a mais do que teria economizado em juros do financiamento…

Dito isso, a recomendação poderia ser: amortize o financiamento se estiver nos primeiros dez anos do empréstimo e a taxa de juros for alta; invista melhor se for jovem (o investimento tem mais tempo para crescer com os juros compostos) ou se a taxa de juros que você paga pelo seu empréstimo for baixa. A chave é entender que não há uma resposta única e que cada escolha dependerá de sua situação financeira única e de metas a longo prazo.

Esperamos ter ajudado você a tomar a decisão de amortizar dívidas ou investir. Se optar pela segunda opção, a Urbanitae pode ser uma boa escolha…

Categoria: Investimento imobiliário

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