O que é o loan-to-value?
Talvez ainda não tenha investido no crowdlending imobiliário, mas provavelmente sabe o que é o loan-to-value. Mesmo que não o saiba…
O rácio empréstimo/valor (LTV) não é mais do que um indicador, uma medida do risco de um investimento imobiliário. O LTV é o rácio entre o empréstimo utilizado para comprar um imóvel e o valor do próprio imóvel. Por exemplo, se comprar um imóvel por 100.000 euros e utilizar um empréstimo hipotecário de 80.000 euros, o LTV será de 80%.
Agora já sabe. Quando alguém quer comprar uma casa e contrai um empréstimo hipotecário, o rácio empréstimo/valor entra em jogo. Normalmente, os compradores devem dispor de um terço do valor da casa. Porquê? Porque o banco normalmente só financia 80% do preço de venda, pelo que o comprador tem de ter pelo menos 20%. O resto, cerca de 10-15%, tem a ver com as despesas do comprador.
Seguindo o exemplo, um empréstimo hipotecário típico será de 80% do valor da casa. O LTV será apenas 80%. É fácil pensar que o risco da operação – para o banco, que é quem concede o empréstimo – será tanto menor quanto mais baixo for o LTV. Se o comprador colocar mais dinheiro em cima da mesa, precisará de menos dinheiro do banco e, portanto, pedirá uma hipoteca mais pequena, com um LTV mais baixo.
Empréstimo-valor e crowdlending imobiliário
Como já explicámos nos projectos de crowdlending imobiliário, é essencial dispor de um bom nível de garantias. Quando a Urbanitae concede um empréstimo ao promotor, analisamos atentamente a sua capacidade de o reembolsar. E as garantias são prestadas para que, no caso de o promotor não poder pagar, ele responda com elas. Assim, os investidores não ficam desprotegidos.
Não existe uma fórmula única para calcular o LTV a partir do valor das garantias, uma vez que o LTV é calculado dividindo o empréstimo pelo valor do imóvel, e as garantias nem sempre correspondem ao valor total do imóvel.
No entanto, é possível estimar o LTV a partir do valor das garantias e do valor do imóvel. Para o fazer, adicione o valor da garantia ao valor do imóvel e depois divida o empréstimo por este valor total. Por exemplo, se o valor do imóvel for de 200.000 euros e forem prestadas garantias adicionais no valor de 50.000 euros, o valor total será de 250.000 euros. Se o empréstimo for de 150.000 euros, o LTV será de 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
O caso do Proyecto Cívitas, o maior projeto de crowdlending imobiliário financiado em Espanha, é um pouco diferente. Neste caso, os investidores da Urbanitae juntaram-se para conceder um empréstimo de 5 milhões de euros à Cívitas. Este empréstimo é garantido por quatro empreendimentos do Cívitas: eis as garantias. No seu conjunto, estes quatro empreendimentos gerarão um fluxo de caixa livre de 12,2 milhões de euros.
Assim, as garantias (12,2 milhões de euros) representam mais de 240% do valor do empréstimo. No projeto Cívitas, o loan-to-value foi calculado dividindo o empréstimo por este valor das garantias: o resultado é um LTV de 41% ((5.000.000 / 12.200.000) x 100). Uma percentagem baixa que, a julgar pela receção do projeto, também convenceu os investidores da Urbanitae. E você? Atreve-se a investir?