O que é o Loan-to-Value (LTV) e por que é importante num investimento imobiliário?
O loan-to-value (LTV) é um dos principais rácios financeiros utilizados no setor imobiliário e na concessão de hipotecas. Este indicador mede o nível de risco de uma operação ao comparar o montante do empréstimo com o valor do ativo que o garante.
Em termos simples, o LTV indica que percentagem do valor de um imóvel é financiada por dívida. Quanto maior for essa percentagem, maior será o risco assumido pelo credor.
A fórmula é a seguinte:
LTV = (Montante do empréstimo / Valor do imóvel) x 100
Por exemplo, se uma habitação vale 100.000 € e o banco concede um empréstimo de 80.000 €, o LTV será de 80%.
Que LTV é habitual numa hipoteca?
Em Espanha, o mais comum é que os bancos financiem até 80% do valor de avaliação de uma habitação habitual, o que implica um LTV máximo de 80%.
LTV inferior a 60% → Risco baixo
LTV entre 60% e 80% → Risco moderado
LTV superior a 80% → Risco elevado
Quanto menor for o LTV, maior será a margem de segurança perante possíveis quedas no valor do imóvel.
O Loan-to-Value (LTV) no crowdlending imobiliário
No crowdlending imobiliário, o LTV é um indicador-chave para avaliar a proteção do investidor. Um LTV baixo implica que o valor das garantias supera amplamente o montante do empréstimo concedido.
Como explicámos nos projetos de crowdlending imobiliário, é fundamental contar com um bom nível de garantias. Quando a Urbanitae concede um empréstimo ao promotor, analisa-se de forma muito rigorosa a capacidade desse promotor para o reembolsar. Além disso, são apresentadas garantias para que, caso o promotor não consiga pagar, estas respondam pelo empréstimo. Assim, os investidores não ficam desprotegidos.
Não existe uma fórmula única para calcular o LTV a partir do valor das garantias, uma vez que o LTV é calculado dividindo o empréstimo pelo valor da propriedade, e as garantias nem sempre correspondem ao valor total da propriedade.
No entanto, é possível estimar o LTV a partir do valor das garantias e do valor da propriedade. Para isso, deve-se somar o valor das garantias ao valor da propriedade e depois dividir o empréstimo por esse valor total. Por exemplo, se o valor da propriedade for de 200.000 euros e for fornecida uma garantia adicional no valor de 50.000 euros, o valor total será de 250.000 euros. Se o empréstimo for de 150.000 euros, o LTV será de 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
O caso do projeto Cívitas, o maior projeto de crowdlending imobiliário financiado em Espanha, é algo diferente. Neste caso, os investidores da Urbanitae juntaram-se para conceder um empréstimo de 5 milhões de euros à Cívitas. Este empréstimo está garantido por quatro promoções da Cívitas: estas são as garantias. Em conjunto, essas quatro promoções irão gerar um fluxo de caixa livre de 12,2 milhões de euros.
Assim, as garantias (12,2 milhões de euros) representam mais de 240% do valor do empréstimo. No projeto Cívitas, o loan-to-value foi calculado dividindo o empréstimo por este valor das garantias: o resultado foi um LTV de 41%.
Diferença entre Loan-to-Value (LTV) e Loan-to-Cost (LTC)
Embora sejam frequentemente confundidos, o LTV e o LTC não medem a mesma coisa:
O LTV compara o empréstimo com o valor do ativo.
O LTC compara o empréstimo com o custo total do projeto.
Nas promoções imobiliárias, o LTC é especialmente relevante porque permite analisar o nível de alavancagem em relação ao orçamento total da operação.
Conclusão
O Loan-to-Value (LTV) é um dos principais indicadores de risco em qualquer financiamento imobiliário. Compreender como é calculado e que níveis são razoáveis permite tomar decisões mais informadas, tanto em hipotecas tradicionais como em projetos de investimento imobiliário.
Perguntas frequentes
É melhor um LTV alto ou baixo?
Um LTV baixo reduz o risco da operação e costuma implicar melhores condições financeiras.
O LTV afeta a taxa de juro?
Sim. Quanto maior for o LTV, maior será o risco assumido pelo credor, o que pode traduzir-se numa taxa de juro mais elevada.
O LTV é calculado com base no preço de compra ou no valor de avaliação?
Normalmente, é calculado com base no menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação.
