Il prossimo lunedì 16 novembre alle 16:00 (UTC+1) apriremo agli investimenti il progetto Playa de las Américas, una nuova opportunità di investimento in debito garantita da un aparthotel già costruito e operativo nel sud di Tenerife.
Gli investitori di Urbanitae parteciperanno con 3,5 milioni di euro a un prestito senior assistito da garanzia ipotecaria. L’operazione prevede una durata di 24 mesi e un tasso di interesse fisso del 9,75% annuo, con una particolarità: una parte degli interessi sarà corrisposta trimestralmente durante la vita del prestito.
- Apertura agli investimenti: lunedì 16 novembre alle 16:00 (UTC+1).
- Webinar: lunedì 16 novembre alle 12:00 (UTC+1) – iscriviti qui.
- Tranche Urbanitae: 3.500.000 euro.
- Durata: 24 mesi + possibile proroga di 12 mesi.
- Interesse: 9,75% annuo.
Un aparthotel già operativo
L’immobile è BARRANCO Chic! Apartments, un aparthotel situato nel pieno centro di Playa de las Américas, nel comune di Arona.
Dispone di 106 appartamenti classificati nella categoria due chiavi e cinque locali commerciali con accesso indipendente dalla strada.
L’immobile è stato acquistato nel 2019 per 12,5 milioni di euro e successivamente sottoposto a una ristrutturazione integrale, con un investimento nei lavori vicino ai 10 milioni di euro. È aperto e operativo dal 2020, quindi, a differenza di uno sviluppo immobiliare tradizionale, non presenta rischi legati alla costruzione o all’ottenimento del permesso edilizio.
L’aparthotel si trova a circa 400 metri dalla spiaggia e all’interno del corridoio turistico Arona–Costa Adeje, una delle principali destinazioni turistiche delle Isole Canarie.
Un immobile che genera già redditi da locazione
Un altro elemento distintivo è che l’operazione riguarda un immobile stabilizzato che genera già flussi di cassa.
L’aparthotel è gestito da Alegría Hotels attraverso un contratto di locazione a lungo termine. Negli ultimi anni ha registrato tassi di occupazione superiori all’82%.
Il contratto comprende un canone fisso indicizzato all’indice dei prezzi al consumo (IPC) e una componente variabile legata ai risultati. A queste entrate si aggiungono i canoni di locazione dei cinque locali commerciali.
Nel complesso, l’immobile ha generato nel 2025 circa 1,8 milioni di euro di redditi da locazione, di cui circa 1,6 milioni derivanti da componenti fisse. Queste entrate consentono di coprire con un margine gli interessi del prestito da corrispondere trimestralmente.
A cosa servirà il prestito?
Il finanziamento complessivo ammonta a 16,45 milioni di euro, di cui 3,5 milioni saranno apportati dagli investitori di Urbanitae e il resto da coinvestitori.
Il prestito ha due finalità principali.
Da un lato, permetterà di rimborsare i 9,21 milioni di euro di debito bancario esistente sull’immobile. In altre parole, il nuovo finanziamento sostituisce il prestito attualmente garantito dall’asset.
Dall’altro, consentirà di effettuare una ricapitalizzazione di 6,29 milioni di euro, attraverso la quale l’azionista recupererà una parte del capitale precedentemente investito nel progetto.
In altre parole, non stiamo finanziando la costruzione di un nuovo immobile: l’asset esiste già, è stato ristrutturato e produce reddito. Il nuovo finanziamento riorganizza la struttura del debito e del capitale di un immobile già stabilizzato.
Come funziona il tasso di interesse del 9,75%?
Il tasso di interesse contrattuale è fisso, pari al 9,75% annuo, ma si suddivide in due componenti:
- Il 5,75% annuo sarà pagato trimestralmente in contanti, utilizzando i flussi di cassa generati dai canoni di locazione dell’immobile.
- Il restante 4% potrà essere pagato anch’esso in contanti oppure, a discrezione della società mutuataria, capitalizzato.
Se quel 4% viene capitalizzato, non viene corrisposto nel trimestre interessato, ma viene aggiunto al saldo residuo del prestito e pagato successivamente. Inoltre, tale importo inizia a maturare interessi.
Pertanto, il tasso non è variabile: rimane del 9,75% annuo. Ciò che può cambiare è il momento in cui l’investitore riceve una parte di questa remunerazione.
L’operazione prevede inoltre un rendimento minimo equivalente a 18 mesi di interessi, pari a circa il 14,6%, in caso di rimborso anticipato.
Ipoteca di primo grado e LTV del 54,5%
Il prestito è assistito da un’ipoteca di primo grado sull’aparthotel, oltre che da altre garanzie:
- Pegno di primo grado sulle azioni della società mutuataria.
- Pegno sui suoi conti bancari.
- Pegno sui crediti derivanti dai contratti di locazione.
Il finanziamento complessivo rappresenta il 54,5% del valore periziato dell’immobile, pari a 30,17 milioni di euro.
Il LTV mette in relazione il debito con il valore dell’immobile. In questo caso, significa che il prestito equivale a poco più della metà della sua valutazione attuale.
Inoltre, l’operazione stabilisce un LTV massimo del 57,5%. Se il rapporto supera il 55%, si attiva un meccanismo di cash sweep: tutti i flussi di cassa netti disponibili dell’immobile devono essere obbligatoriamente destinati al rimborso del debito fino a ridurre nuovamente la leva finanziaria.
Come sarà rimborsato il prestito?
La durata prevista è di 24 mesi, con una possibile proroga di ulteriori 12 mesi.
La principale strategia di uscita prevista è il rifinanziamento o la vendita dell’immobile.
Rifinanziare significa che, alla scadenza, un nuovo finanziatore concede un prestito garantito dall’aparthotel e questi fondi vengono utilizzati per estinguere il debito esistente. È una soluzione comune per gli immobili a reddito che possono rimanere operativi per molti anni: la scadenza di un prestito non implica necessariamente che il proprietario debba vendere l’immobile.
La vendita dell’intero aparthotel costituisce un’altra possibile strategia di uscita. La documentazione prende inoltre in considerazione altre alternative, come un’eventuale vendita delle singole unità.
Perché investire in Playa de las Américas?
Riteniamo che Playa de las Américas presenti una struttura poco comune tra i nostri progetti di debito: invece di finanziare uno sviluppo immobiliare in costruzione, il prestito è garantito da un immobile completato, stabilizzato e che genera già redditi da locazione ricorrenti.
Tra i principali punti di forza:
- Tasso di interesse fisso del 9,75% annuo.
- Pagamento trimestrale in contanti di una parte degli interessi.
- Rendimento minimo equivalente a 18 mesi di interessi, pari a circa il 14,6%.
- Ipoteca di primo grado sull’immobile.
- LTV iniziale del 54,5%, con limite massimo del 57,5%.
- Cash sweep se il LTV supera il 55%.
- Circa 1,8 milioni di euro di redditi annui da locazione.
- Assenza di rischio di costruzione e di ottenimento del permesso edilizio.
- Aparthotel operativo dal 2020, con tassi di occupazione superiori all’82%.
- Posizione a Playa de las Américas, una delle principali destinazioni turistiche di Tenerife.
Calendario stimato
La durata ordinaria del prestito è di 24 mesi, con una possibile proroga di 12 mesi.
Le principali tappe previste sono:
- Novembre 2026: concessione del prestito ed estinzione del finanziamento bancario esistente.
- Trimestralmente: pagamento della componente in contanti degli interessi, equivalente al 5,75% annuo.
- Novembre 2028: rifinanziamento o vendita prevista dell’immobile e rimborso del capitale e degli eventuali interessi capitalizzati.
Hai domande sul progetto?
Puoi porre le tue domande durante il webinar di Playa de las Américas, che terremo lunedì 16 novembre alle 12:00 (UTC+1).
L’apertura agli investimenti sarà lunedì 16 novembre alle 16:00 (UTC+1).
Puoi anche scriverci all’indirizzo contacto@urbanitae.com o chiamarci al numero (+34) 911 23 25 22.
