Il prossimo giovedì 24 settembre alle 16:00 h (UTC+2) apriremo agli investimenti il progetto Holiday Inn Express Madrid Sur, una nuova opportunità di plusvalenza per sviluppare un hotel da 210 camere nell’area di Mercamadrid, a Madrid.
La strategia prevede l’acquisizione del terreno, la costruzione dell’hotel, la sua messa in funzione, il raggiungimento di un livello di attività stabilizzato e, infine, la vendita dell’asset a un investitore istituzionale.
Il progetto prevede un ticket iniziale di Urbanitae di 1.000.000 di euro e una durata stimata di 44-48 mesi.
- Apertura agli investimenti: giovedì 24 settembre alle 16:00 h (UTC+2)
- Webinar del progetto: martedì 22 settembre alle 16:30 h (UTC+2)
Un Holiday Inn Express di nuova costruzione
Il progetto prevede lo sviluppo di un hotel di nuova costruzione con il marchio Holiday Inn Express, appartenente a IHG Hotels & Resorts.
La struttura avrà 210 camere, una superficie costruita di 10.184 m² e 114 posti auto. Includerà inoltre bar e ristorante, palestra, terrazze, aree soggiorno e piscina esterna.
L’hotel sarà situato nell’area di Mercamadrid, a Vallecas, con accesso rapido alla M-40 e alla M-45 e vicino a poli di attività come Mercamadrid, l’Ospedale Infanta Leonor, Atocha e l’aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
Si tratta di un corridoio con elevata attività logistica e imprenditoriale, ma con un’offerta alberghiera più limitata rispetto ad altre zone di Madrid.
Una strategia diversa dal residenziale
A differenza di una promozione residenziale, in questo caso la creazione di valore non termina quando finiscono i lavori.
Una volta costruito, l’hotel dovrà aprire e avviare la propria attività fino a raggiungere un livello operativo stabilizzato. Solo allora è prevista la vendita a un investitore istituzionale.
Per questo motivo la durata stimata, di 44-48 mesi, è superiore a quella abituale in molti progetti residenziali di Urbanitae: include acquisizione, licenza, costruzione, apertura, gestione iniziale e disinvestimento.
La previsione attuale colloca l’apertura dell’hotel durante il primo semestre del 2029 e la vendita dell’asset nel quarto trimestre del 2030.
Tre partner specializzati
L’operazione riunisce diversi specialisti in ogni fase del progetto.
Continuum Hospitality Group parteciperà come partner consulente e sarà responsabile della gestione alberghiera. Il gruppo conta circa 300 milioni di euro in asset in gestione e un portafoglio di 18 hotel e quasi 2.500 camere.
L’hotel opererà con il marchio Holiday Inn Express attraverso un contratto di franchising con IHG Hotels & Resorts.
Da parte sua, Alta Real Estate agirà come promotore delegato e appaltatore principale. Lo sviluppo sarà eseguito mediante un contratto chiavi in mano, con prezzo e scadenza chiusi, garanzie e penali. Questa struttura mira a ridurre il rischio di deviazioni di costo e calendario durante la costruzione.
Che cosa significa un LTV del 42% in un progetto di equity?
Sebbene Holiday Inn Express Madrid Sur sia un progetto di equity, è previsto che il capitale apportato dai soci sia integrato con finanziamento bancario per sviluppare e costruire l’hotel.
Per questo motivo risulta rilevante anche il LTV – loan to value –, un indicatore molto abituale nelle operazioni di debito che confronta l’importo del prestito con il valore dell’asset.
Il progetto prevede un LTV obiettivo del 42%. In altre parole, il debito bancario previsto rappresenterebbe circa il 42% del valore dell’asset, mentre il resto della struttura finanziaria sarebbe coperto principalmente con capitale proprio.
Un livello di leva più basso riduce la dipendenza dal debito e offre un margine maggiore di fronte a possibili variazioni nel valore finale dell’hotel.
ADR e valore dell’hotel
In un asset alberghiero, uno degli indicatori fondamentali è l’ADR – Average Daily Rate–, ovvero il prezzo medio giornaliero a cui vengono vendute le camere occupate.
L’ADR, insieme al livello di occupazione, determina gran parte dei ricavi che l’hotel può generare. In questo progetto, le ipotesi operative sono state verificate mediante una due diligence commerciale indipendente.
Anche il marchio Holiday Inn Express svolge un ruolo importante: apporta riconoscimento internazionale, distribuzione e accesso al programma fedeltà di IHG, fattori che possono facilitare l’acquisizione di clienti e la vendita diretta.
Una exit yield del 7,5%
Un altro concetto rilevante è la exit yield, la redditività che un acquirente richiederebbe acquistando l’hotel una volta stabilizzato.
Questa variabile influisce direttamente sul prezzo di vendita: quanto maggiore è la yield utilizzata, tanto minore sarà il valore risultante dell’asset, a parità di ricavi operativi.
Lo scenario favorevole del progetto utilizza una exit yield del 7,5%, proposta come ipotesi conservativa per calcolare il prezzo di disinvestimento. Lo scenario moderato eleva tale yield al 9,38%, riducendo di conseguenza il valore stimato di vendita.
Struttura dell’investimento
Il progetto richiede un equity totale di 10,21 milioni di euro.
Gli investitori esterni apporteranno 8,475 milioni — di cui Urbanitae partecipa inizialmente con 1 milione di euro — e gli investitori legati a Continuum Hospitality Group apporteranno altri 1,735 milioni.
Inoltre, è prevista l’integrazione di finanziamento bancario. Sono già stati ricevuti termini indicativi per il prestito ipotecario promotore.
Perché investire in Holiday Inn Express Madrid Sur
Riteniamo che Holiday Inn Express Madrid Sur possa rappresentare un’opportunità di investimento interessante perché combina un marchio alberghiero internazionale, una posizione ben collegata a Madrid e una chiara strategia di creazione di valore: sviluppare l’hotel, metterlo in funzione e venderlo una volta stabilizzato. Inoltre, il progetto conta su partner specializzati in promozione, costruzione e gestione alberghiera, oltre a una struttura finanziaria prudente.
Tra i principali punti del progetto si distinguono:
- Hotel di nuova costruzione con 210 camere a Madrid.
- Operatività con un marchio internazionale riconosciuto, Holiday Inn Express.
- Contratto chiavi in mano con costo e scadenza chiusi.
- Partner specializzati in promozione, costruzione e gestione alberghiera.
- LTV obiettivo del 42%, con un livello di leva moderato.
- Ipotesi operative e di uscita verificate mediante due diligence indipendente.
- Strategia orientata alla vendita di un asset stabilizzato a un investitore istituzionale.
Calendario stimato
La durata prevista è di 44-48 mesi.
Le principali tappe sono:
- Quarto trimestre del 2026: ingresso degli investitori e acquisizione del terreno.
- Secondo trimestre del 2027: ottenimento previsto della licenza e inizio dei lavori.
- Primo trimestre del 2029: completamento previsto della costruzione.
- Primo – secondo trimestre del 2029: apertura dell’hotel.
- Quarto trimestre del 2030: vendita prevista dell’asset e distribuzione degli utili.
Puoi consultare nella pagina del progetto tutte le informazioni sull’operazione, i suoi rischi, gli scenari economici, le due diligence e la documentazione associata.
Hai dubbi sul progetto?
Puoi porre le tue domande nel webinar di martedì 22 settembre alle 16:30 h (UTC+2).
L’apertura agli investimenti di Holiday Inn Express Madrid Sur sarà giovedì 24 settembre alle 16:00 h (UTC+2).
Puoi anche scriverci a contacto@urbanitae.com o chiamarci al (+34) 911 23 25 22.
