Holiday Inn Express Madrid: Equity zur Entwicklung eines Hotels mit 210 Zimmern in Madrid

Am kommenden Donnerstag, den 24. September, um 16:00 Uhr (UTC+2) öffnen wir das Projekt Holiday Inn Express Madrid Sur für Investitionen, eine neue Wertsteigerungsmöglichkeit zur Entwicklung eines Hotels mit 210 Zimmern im Umfeld von Mercamadrid in Madrid.

Die Strategie sieht vor, das Grundstück zu erwerben, das Hotel zu bauen, es in Betrieb zu nehmen, ein stabilisiertes Aktivitätsniveau zu erreichen und den Vermögenswert schließlich an einen institutionellen Investor zu verkaufen.

Das Projekt verfügt über ein anfängliches Urbanitae-Ticket von 1.000.000 Euro und eine geschätzte Laufzeit von 44-48 Monaten.

• Öffnung für Investitionen: Donnerstag, 24. September, um 16:00 Uhr (UTC+2)
• Webinar zum Projekt: Dienstag, 22. September, um 16:30 Uhr (UTC+2)

Ein neu gebautes Holiday Inn Express

Das Projekt sieht die Entwicklung eines neu gebauten Hotels unter der Marke Holiday Inn Express vor, die zu IHG Hotels & Resorts gehört.

Das Hotel wird über 210 Zimmer, eine bebaute Fläche von 10.184 m² und 114 Parkplätze verfügen. Außerdem sind eine Bar und ein Restaurant, ein Fitnessraum, Terrassen, Aufenthaltsbereiche und ein Außenpool vorgesehen.

Das Hotel wird im Umfeld von Mercamadrid, in Vallecas, liegen, mit schnellem Zugang zur M-40 und M-45 sowie in der Nähe von Aktivitätszentren wie Mercamadrid, dem Hospital Infanta Leonor, Atocha und dem Flughafen Adolfo Suárez Madrid-Barajas.

Es handelt sich um einen Korridor mit hoher logistischer und unternehmerischer Aktivität, jedoch mit einem begrenzteren Hotelangebot als in anderen Gebieten Madrids.

Eine andere Strategie als im Wohnsegment

Anders als bei einer Wohnprojektentwicklung endet in diesem Fall die Wertschöpfung nicht mit Abschluss der Bauarbeiten.

Nach der Fertigstellung muss das Hotel eröffnet werden und seinen Betrieb aufnehmen, bis ein stabilisiertes Betriebsniveau erreicht ist. Erst dann ist der Verkauf an einen institutionellen Investor vorgesehen.

Deshalb liegt die geschätzte Laufzeit von 44-48 Monaten über der vieler Wohnprojekte von Urbanitae: Sie umfasst Erwerb, Genehmigung, Bau, Eröffnung, anfänglichen Betrieb und Desinvestition.

Die aktuelle Prognose sieht die Eröffnung des Hotels im ersten Halbjahr 2029 und den Verkauf des Vermögenswerts im vierten Quartal 2030 vor.

Drei spezialisierte Partner

Die Operation bringt verschiedene Spezialisten für jede Phase des Projekts zusammen.

Continuum Hospitality Group wird als Beratungspartner teilnehmen und für das Hotelmanagement verantwortlich sein. Die Gruppe verfügt über rund 300 Millionen Euro an verwalteten Vermögenswerten und ein Portfolio von 18 Hotels mit fast 2.500 Zimmern.

Das Hotel wird unter der Marke Holiday Inn Express über einen Franchisevertrag mit IHG Hotels & Resorts betrieben.

Alta Real Estate wird seinerseits als delegierter Entwickler und Hauptauftragnehmer auftreten. Die Entwicklung wird im Rahmen eines schlüsselfertigen Vertrags mit festem Preis und festem Zeitplan, Garantien und Vertragsstrafen umgesetzt. Diese Struktur soll das Risiko von Kosten- und Terminabweichungen während der Bauphase reduzieren.

Was bedeutet ein LTV von 42 % in einem Equity-Projekt?

Obwohl Holiday Inn Express Madrid Sur ein Equity-Projekt ist, ist vorgesehen, das von den Partnern eingebrachte Kapital durch Bankfinanzierung zu ergänzen, um das Hotel zu entwickeln und zu bauen.

Daher ist auch der LTV – Loan to Value – relevant, ein bei Fremdkapitaloperationen sehr gängiger Indikator, der die Höhe des Darlehens mit dem Wert des Vermögenswerts vergleicht.

Das Projekt sieht einen Ziel-LTV von 42 % vor. Anders gesagt würde die geplante Bankverschuldung etwa 42 % des Werts des Vermögenswerts ausmachen, während der Rest der Finanzierungsstruktur hauptsächlich durch Eigenkapital gedeckt würde.

Ein niedrigerer Verschuldungsgrad reduziert die Abhängigkeit von Fremdkapital und bietet mehr Spielraum gegenüber möglichen Schwankungen des endgültigen Hotelwerts.

ADR und Hotelwert

Bei einem Hotelasset ist einer der grundlegenden Indikatoren die ADR – Average Daily Rate–, also der durchschnittliche Tagespreis, zu dem belegte Zimmer verkauft werden.

Die ADR bestimmt zusammen mit der Auslastung einen großen Teil der Einnahmen, die das Hotel erzielen kann. In diesem Projekt wurden die operativen Annahmen durch eine unabhängige kommerzielle Due Diligence geprüft.

Auch die Marke Holiday Inn Express spielt eine wichtige Rolle: Sie bringt internationale Bekanntheit, Vertrieb und Zugang zum Treueprogramm von IHG mit, Faktoren, die die Kundengewinnung und den Direktvertrieb erleichtern können.

Eine Exit Yield von 7,5 %

Ein weiterer relevanter Begriff ist die Exit Yield, also die Rendite, die ein Käufer beim Erwerb des Hotels nach dessen Stabilisierung verlangen würde.

Diese Variable beeinflusst den Verkaufspreis direkt: Je höher die verwendete Yield, desto niedriger ist der daraus resultierende Wert des Vermögenswerts, bei gleichen operativen Einnahmen.

Das günstige Szenario des Projekts verwendet eine Exit Yield von 7,5 %, die als konservative Annahme zur Berechnung des Desinvestitionspreises angesetzt wurde. Das moderate Szenario erhöht diese Yield auf 9,38 %, wodurch sich der geschätzte Verkaufswert entsprechend reduziert.

Investitionsstruktur

Das Projekt erfordert ein gesamtes Equity von 10,21 Millionen Euro.

Externe Investoren werden 8,475 Millionen beisteuern — davon beteiligt sich Urbanitae zunächst mit 1 Million Euro —, und mit Continuum Hospitality Group verbundene Investoren werden weitere 1,735 Millionen beisteuern.

Darüber hinaus ist die Einbindung von Bankfinanzierung vorgesehen. Für das hypothekarisch besicherte Entwicklerdarlehen wurden bereits indikative Konditionen erhalten.