Na próxima quinta-feira, 24 de setembro, às 16:00 h (UTC+2), abrimos a investimento o projeto Holiday Inn Express Madrid Sur, uma nova oportunidade de mais-valia para desenvolver um hotel de 210 quartos na zona de Mercamadrid, em Madrid.
A estratégia contempla adquirir o terreno, construir o hotel, colocá-lo em operação, alcançar um nível de atividade estabilizado e, finalmente, vender o ativo a um investidor institucional.
O projeto conta com um ticket inicial da Urbanitae de 1.000.000 de euros e um prazo estimado de 44-48 meses.
- Abertura a investimento: quinta-feira, 24 de setembro, às 16:00 h (UTC+2)
- Webinar do projeto: terça-feira, 22 de setembro, às 16:30 h (UTC+2)
Um Holiday Inn Express de nova construção
O projeto prevê desenvolver um hotel de raiz sob a marca Holiday Inn Express, pertencente à IHG Hotels & Resorts.
O estabelecimento terá 210 quartos, uma área construída de 10.184 m² e 114 lugares de estacionamento. Incluirá ainda bar e restaurante, ginásio, terraços, zonas de estar e piscina exterior.
O hotel ficará situado na zona de Mercamadrid, em Vallecas, com acesso rápido à M-40 e à M-45 e proximidade a polos de atividade como Mercamadrid, o Hospital Infanta Leonor, Atocha e o aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
Trata-se de um corredor com elevada atividade logística e empresarial, mas com uma oferta hoteleira mais limitada do que outras zonas de Madrid.
Uma estratégia diferente do residencial
Ao contrário de uma promoção residencial, neste caso a criação de valor não termina quando a obra acaba.
Uma vez construído, o hotel deverá abrir e iniciar a sua atividade até atingir um nível de operação estabilizado. Só então está prevista a sua venda a um investidor institucional.
Por isso, o prazo estimado, de 44-48 meses, é superior ao habitual em muitos projetos residenciais da Urbanitae: inclui aquisição, licença, construção, abertura, exploração inicial e desinvestimento.
A previsão atual situa a abertura do hotel durante o primeiro semestre de 2029 e a venda do ativo no quarto trimestre de 2030.
Três parceiros especializados
A operação reúne diferentes especialistas em cada fase do projeto.
A Continuum Hospitality Group participará como parceira consultora e será responsável pela gestão hoteleira. O grupo conta com cerca de 300 milhões de euros em ativos sob gestão e um portefólio de 18 hotéis e quase 2.500 quartos.
O hotel operará sob a marca Holiday Inn Express através de um contrato de franquia com a IHG Hotels & Resorts.
Por sua vez, a Alta Real Estate atuará como promotora delegada e empreiteira principal. O desenvolvimento será executado através de um contrato chave na mão, com preço e prazo fechados, garantias e penalizações. Esta estrutura procura reduzir o risco de desvios de custo e calendário durante a construção.
O que significa um LTV de 42% num projeto de equity?
Embora o Holiday Inn Express Madrid Sur seja um projeto de equity, está previsto complementar o capital aportado pelos parceiros com financiamento bancário para desenvolver e construir o hotel.
Daí que também seja relevante o LTV – loan to value –, um indicador muito habitual em operações de dívida que compara o montante do empréstimo com o valor do ativo.
O projeto contempla um LTV objetivo de 42%. Dito de outra forma, a dívida bancária prevista representaria aproximadamente 42% do valor do ativo, enquanto o restante da estrutura financeira seria coberto principalmente com capital.
Um menor nível de alavancagem reduz a dependência da dívida e proporciona maior margem face a possíveis variações no valor final do hotel.
ADR e valor do hotel
Num ativo hoteleiro, um dos indicadores fundamentais é o ADR – Average Daily Rate–, ou seja, o preço médio diário a que são vendidos os quartos ocupados.
O ADR, juntamente com o nível de ocupação, determina grande parte das receitas que o hotel pode gerar. Neste projeto, as hipóteses operacionais foram contrastadas através de uma due diligence comercial independente.
A marca Holiday Inn Express também desempenha um papel importante: aporta reconhecimento internacional, distribuição e acesso ao programa de fidelização da IHG, fatores que podem facilitar a captação de clientes e a venda direta.
Uma exit yield de 7,5%
Outro conceito relevante é a exit yield, a rentabilidade que um comprador exigiria ao adquirir o hotel uma vez estabilizado.
Esta variável influencia diretamente o preço de venda: quanto maior for a yield utilizada, menor será o valor resultante do ativo, mantendo-se iguais as receitas operacionais.
O cenário favorável do projeto utiliza uma exit yield de 7,5%, apresentada como uma hipótese conservadora para calcular o preço de desinvestimento. O cenário moderado eleva essa yield até 9,38%, reduzindo consequentemente o valor estimado de venda.
Estrutura do investimento
O projeto requer um equity total de 10,21 milhões de euros.
Os investidores externos aportarão 8,475 milhões — dos quais a Urbanitae participa inicialmente com 1 milhão de euros — e os investidores ligados à Continuum Hospitality Group aportarão outros 1,735 milhões.
Além disso, está prevista a incorporação de financiamento bancário. Já foram recebidos termos indicativos para o empréstimo hipotecário promotor.
Porque investir no Holiday Inn Express Madrid Sur
Acreditamos que o Holiday Inn Express Madrid Sur pode ser uma oportunidade de investimento interessante porque combina uma marca hoteleira internacional, uma localização bem conectada em Madrid e uma estratégia clara de criação de valor: desenvolver o hotel, colocá-lo em funcionamento e vendê-lo uma vez estabilizado. Além disso, o projeto conta com parceiros especializados em promoção, construção e gestão hoteleira, bem como com uma estrutura financeira prudente.
Entre os principais pontos do projeto destacam-se:
- Hotel de nova construção com 210 quartos em Madrid.
- Operação sob uma marca internacional reconhecida, Holiday Inn Express.
- Contrato chave na mão com custo e prazo fechados.
- Parceiros especializados em promoção, construção e gestão hoteleira.
- LTV objetivo de 42%, com um nível de alavancagem moderado.
- Hipóteses operacionais e de saída contrastadas através de due diligence independente.
- Estratégia orientada para a venda de um ativo estabilizado a um investidor institucional.
Calendário estimado
O prazo previsto é de 44-48 meses.
Os principais marcos são:
- Quarto trimestre de 2026: entrada dos investidores e aquisição do terreno.
- Segundo trimestre de 2027: obtenção prevista da licença e início das obras.
- Primeiro trimestre de 2029: finalização prevista da construção.
- Primeiro – segundo trimestre de 2029: abertura do hotel.
- Quarto trimestre de 2030: venda prevista do ativo e distribuição dos lucros.
Podes consultar na página do projeto toda a informação sobre a operação, os seus riscos, os cenários económicos, as due diligences e a documentação associada.
Tens dúvidas sobre o projeto?
Podes colocar as tuas perguntas no webinar de terça-feira, 22 de setembro, às 16:30 h (UTC+2).
A abertura a investimento do Holiday Inn Express Madrid Sur será na quinta-feira, 24 de setembro, às 16:00 h (UTC+2).
Também podes escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar-nos para (+34) 911 23 25 22.
