El próximo jueves 24 de septiembre a las 16:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Holiday Inn Express Madrid Sur, una nueva oportunidad de plusvalía para desarrollar un hotel de 210 habitaciones en el entorno de Mercamadrid, en Madrid.
La estrategia contempla adquirir la parcela, construir el hotel, ponerlo en operación, alcanzar un nivel de actividad estabilizado y, finalmente, vender el activo a un inversor institucional.
El proyecto cuenta con un ticket inicial de Urbanitae de 1.000.000 de euros y un plazo estimado de 44-48 meses.
- Apertura a inversión: jueves 24 de septiembre a las 16:00 h (UTC+2)
- Webinar del proyecto: martes 22 de septiembre a las 16:30 h (UTC+2)
Un Holiday Inn Express de nueva construcción
El proyecto prevé desarrollar un hotel de nueva planta bajo la marca Holiday Inn Express, perteneciente a IHG Hotels & Resorts.
El establecimiento tendrá 210 habitaciones, una superficie construida de 10.184 m² y 114 plazas de aparcamiento. Incluirá además bar y restaurante, gimnasio, terrazas, zonas de estar y piscina exterior.
El hotel estará situado en el entorno de Mercamadrid, en Vallecas, con acceso rápido a la M-40 y la M-45 y proximidad a polos de actividad como Mercamadrid, el Hospital Infanta Leonor, Atocha y el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
Se trata de un corredor con elevada actividad logística y empresarial, pero con una oferta hotelera más limitada que otras zonas de Madrid.
Una estrategia distinta al residencial
A diferencia de una promoción residencial, en este caso la creación de valor no termina cuando acaba la obra.
Una vez construido, el hotel deberá abrir y comenzar su actividad hasta alcanzar un nivel de operación estabilizado. Solo entonces está prevista su venta a un inversor institucional.
Por eso el plazo estimado, de 44-48 meses, es superior al habitual en muchos proyectos residenciales de Urbanitae: incluye adquisición, licencia, construcción, apertura, explotación inicial y desinversión.
La previsión actual sitúa la apertura del hotel durante el primer semestre de 2029 y la venta del activo en el cuarto trimestre de 2030.
Tres socios especializados
La operación reúne a distintos especialistas en cada fase del proyecto.
Continuum Hospitality Group participará como socio asesor y será responsable de la gestión hotelera. El grupo cuenta con alrededor de 300 millones de euros en activos bajo gestión y un portfolio de 18 hoteles y cerca de 2.500 habitaciones.
El hotel operará bajo la marca Holiday Inn Express mediante un contrato de franquicia con IHG Hotels & Resorts.
Por su parte, Alta Real Estate actuará como promotor delegado y contratista principal. El desarrollo se ejecutará mediante un contrato llave en mano, con precio y plazo cerrados, garantías y penalizaciones. Esta estructura busca reducir el riesgo de desviaciones de coste y calendario durante la construcción.
¿Qué significa un LTV del 42% en un proyecto de equity?
Aunque Holiday Inn Express Madrid Sur es un proyecto de equity, está previsto complementar el capital aportado por los socios con financiación bancaria para desarrollar y construir el hotel.
De ahí que también resulte relevante el LTV –loan to value–, un indicador muy habitual en operaciones de deuda que compara el importe del préstamo con el valor del activo.
El proyecto contempla un LTV objetivo del 42%. Dicho de otra manera, la deuda bancaria prevista representaría aproximadamente el 42% del valor del activo, mientras que el resto de la estructura financiera se cubriría principalmente con capital.
Un menor nivel de apalancamiento reduce la dependencia de la deuda y proporciona mayor margen frente a posibles variaciones en el valor final del hotel.
ADR y valor del hotel
En un activo hotelero, uno de los indicadores fundamentales es el ADR –Average Daily Rate–, es decir, el precio medio diario al que se venden las habitaciones ocupadas.
El ADR, junto con el nivel de ocupación, determina buena parte de los ingresos que puede generar el hotel. En este proyecto, las hipótesis operativas han sido contrastadas mediante una due diligence comercial independiente.
La marca Holiday Inn Express también desempeña un papel importante: aporta reconocimiento internacional, distribución y acceso al programa de fidelización de IHG, factores que pueden facilitar la captación de clientes y la venta directa.
Una exit yield del 7,5%
Otro concepto relevante es la exit yield, la rentabilidad que un comprador exigiría al adquirir el hotel una vez estabilizado.
Esta variable influye directamente en el precio de venta: cuanto mayor sea la yield utilizada, menor será el valor resultante del activo, a igualdad de ingresos operativos.
El escenario favorable del proyecto utiliza una exit yield del 7,5%, planteada como una hipótesis conservadora para calcular el precio de desinversión. El escenario moderado eleva esa yield hasta el 9,38%, reduciendo consecuentemente el valor estimado de venta.
Estructura de la inversión
El proyecto requiere un equity total de 10,21 millones de euros.
Los inversores externos aportarán 8,475 millones –de los cuales Urbanitae participa inicialmente con 1 millón de euros– y los inversores vinculados a Continuum Hospitality Group aportarán otros 1,735 millones.
Además, está previsto incorporar financiación bancaria. Ya se han recibido términos indicativos para el préstamo hipotecario promotor.
Por qué invertir en Holiday Inn Express Madrid Sur
Creemos que Holiday Inn Express Madrid Sur puede ser una oportunidad de inversión interesante porque combina una marca hotelera internacional, una ubicación bien conectada en Madrid y una estrategia clara de creación de valor: desarrollar el hotel, ponerlo en funcionamiento y venderlo una vez estabilizado. Además, el proyecto cuenta con socios especializados en promoción, construcción y gestión hotelera, y con una estructura financiera prudente.
Entre los principales puntos del proyecto destacan:
- Hotel de nueva construcción con 210 habitaciones en Madrid.
- Operación bajo una marca internacional reconocida, Holiday Inn Express.
- Contrato llave en mano con coste y plazo cerrados.
- Socios especializados en promoción, construcción y gestión hotelera.
- LTV objetivo del 42%, con un nivel de apalancamiento moderado.
- Hipótesis operativas y de salida contrastadas mediante due diligence independiente.
- Estrategia orientada a la venta de un activo estabilizado a un inversor institucional.
Calendario estimado
El plazo previsto es de 44-48 meses.
Los principales hitos son:
- Cuarto trimestre de 2026: entrada de los inversores y adquisición de la parcela.
- Segundo trimestre de 2027: obtención prevista de la licencia e inicio de las obras.
- Primer trimestre de 2029: finalización prevista de la construcción.
- Primer – segundo trimestre de 2029: apertura del hotel.
- Cuarto trimestre de 2030: venta prevista del activo y reparto de los beneficios.
Puedes consultar en la página del proyecto toda la información sobre la operación, sus riesgos, los escenarios económicos, las due diligences y la documentación asociada.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Puedes plantear tus preguntas en el webinar del martes 22 de septiembre a las 16:30 h (UTC+2).
La apertura a inversión de Holiday Inn Express Madrid Sur será el jueves 24 de septiembre a las 16:00 h (UTC+2).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
