“La collaborazione pubblico-privata è fondamentale per affrontare la sfida dell’edilizia abitativa accessibile”
Da tre decenni, Fadeco svolge un ruolo fondamentale come collegamento tra le associazioni di promotori immobiliari nelle otto province dell’Andalusia. In questa intervista, il suo presidente, Ignacio Peinado, affronta questioni importanti nella regione, come la scarsità di terreni edificabili e la necessità di superare le barriere normative per promuovere una crescita sostenibile e equilibrata. Analizza anche il ruolo cruciale della collaborazione tra settore pubblico e privato per garantire l’accesso all’abitazione e lo sviluppo di progetti che rispondano alle reali esigenze della società andalusa.
Lo sviluppo immobiliare è uno dei settori strategici in Andalusia. Qual è la situazione attuale del settore nella regione e quali sono le principali sfide che affronta?
Il tessuto produttivo dell’Andalusia nel settore abitativo è ben consolidato e supportato da aziende leader e professionisti altamente qualificati. Tuttavia, la regione affronta un problema che colpisce anche altre parti della Spagna: la difficoltà di accesso all’abitazione. Secondo le stime di organismi indipendenti, l’Andalusia soffre di un deficit di oltre 100.000 case, sia nel regime di protezione che nel libero mercato, coprendo sia l’acquisto che l’affitto. Inoltre, oltre 500.000 giovani andalusi, pur essendo impiegati, non possono ottenere indipendenza a causa dei costi elevati delle abitazioni.
L’aumento sostenuto dei prezzi ha creato una situazione in cui molte famiglie sono costrette a fare uno sforzo economico insostenibile per accedere a un’abitazione. Alla luce di questa realtà, la principale sfida della regione è soddisfare la crescente domanda di alloggi. Per farlo, è essenziale accelerare i tempi di gestione che consentano di avere terreni urbanizzati, la risorsa essenziale per soddisfare l’alta domanda di alloggi.
Affrontare la scarsità di terreni finali è una delle principali richieste del settore dello sviluppo all’amministrazione. Questa realtà è aggravata nei grandi centri urbani come Siviglia, Málaga e alcune località della Costa del Sol. Quali misure o decisioni sono necessarie?
Ci sono molte misure che possono essere attuate; tuttavia, è prioritario iniziare rimuovendo gli ostacoli che ostacolano la fattibilità economica dei progetti edilizi. Questo potrebbe essere realizzato direttamente attraverso un forte impegno delle autorità pubbliche ad aumentare le assegnazioni di bilancio per questo scopo. È evidente che c’è una relazione inversa tra la spesa per l’accesso all’abitazione e la promozione della costruzione, così come il peso dell’abitazione protetta nel totale. Pertanto, siamo preoccupati di vedere che il bilancio destinato a questo scopo nel bilancio del governo andaluso è inferiore all’1% del totale e sta diminuendo dall’1,5% nel 2009, anche quando allora avevamo un ampio stock di case e prezzi molto più bassi; somme che, nella situazione attuale, sarebbero già completamente insufficienti.
“L’Andalusia soffre di un deficit di oltre 100.000 case, sia nel regime di protezione che nel libero mercato”
Essendo consapevoli dei severi vincoli di bilancio dell’amministrazione, proponiamo anche altre alternative a costo zero per il tesoro pubblico, come fornire maggiore flessibilità nella compensazione degli usi del terreno o eliminare/posticipare, fino all’inizio dei lavori di urbanizzazione, l’attuale garanzia del 7% richiesta per costituire il Consiglio di Compensazione. Tuttavia, la proposta che consideriamo potrebbe avere il maggiore impatto nell’attivare settori che offrono abitazioni accessibili in percentuali più elevate si chiama IMPASS (Spinta Andaluza per il Terreno Sostenibile). Questa proposta consiste nel dare priorità agli sviluppi che vengono realizzati con criteri ESG, sempre per la costruzione di abitazioni protette. Questo beneficerà anche l’amministrazione stessa, poiché avrà costi di manutenzione inferiori una volta ricevute queste infrastrutture urbane.
In definitiva, queste iniziative mirano ad alleviare le attuali restrizioni e a energizzare il settore, promuovendo l’offerta di abitazioni protette e facilitando l’accesso più equo all’abitazione per i cittadini.
D’altra parte, come possono essere risolti i problemi di accesso all’abitazione nella regione, soprattutto per i giovani? Quali azioni propone Fadeco per migliorare questa situazione?
Le soluzioni puntuali non sono sufficienti; devono essere adottate più misure in modo coordinato. È preoccupante pensare che il problema dell’accesso all’abitazione per i giovani possa peggiorare quando raggiungeranno l’età pensionabile, se non sono riusciti a possedere una casa. Altrimenti, dovranno affrontare il pagamento di un affitto sotto un sistema pensionistico in fragile equilibrio.
Pertanto, non ci sarebbe opzione migliore che avere un patto statale sull’abitazione che coinvolga le amministrazioni locali, regionali e nazionali, per raggiungere, tra gli altri obiettivi, la riduzione dell’onere fiscale sull’abitazione o la reindirizzamento dell’iper-regolamentazione.
Essendo più realistici, nel breve termine, si potrebbero produrre più abitazioni protette rilassando gli usi dei terreni e degli edifici esistenti, applicando questa misura sia all’affitto che alla vendita. Nel medio termine, è necessario riattivare settori in cui la pianificazione è già in corso, accelerando il processo di quelli che sono di interesse strategico per l’autonomia includendoli nell’ufficio di via preferenziale, o attivando il meccanismo eccezionale per dichiarare l’emergenza abitativa, che consente azioni immediate, come nelle situazioni straordinarie come inondazioni o pandemie.
Come valuti le iniziative di abitazione pubblica e protetta in Andalusia? Pensi che siano sufficienti o potrebbero essere implementate nuove misure?
Le iniziative pubbliche riguardanti l’abitazione in Andalusia sono praticamente trascurabili. La misura principale per migliorarla implica necessariamente l’aumento delle assegnazioni di bilancio per le politiche abitative, che sono completamente insufficienti per soddisfare l’attuale domanda. A questo proposito, il bilancio che il governo andaluso destina all’abitazione è lo 0,2% del PIL, molto al di sotto dell’obiettivo fissato dall’Unione Europea, che è lo 0,4%. Alcuni studi evidenziano chiaramente questa situazione e quantificano l’investimento pubblico necessario per sviluppare 200.000 case nei prossimi anni in oltre 7 miliardi di euro.
In che modo i promotori privati possono collaborare con il settore pubblico per migliorare l’offerta di abitazioni accessibili?
La collaborazione pubblico-privato è diventata uno strumento chiave per affrontare la sfida dell’abitazione accessibile, consentendo alle amministrazioni e alle aziende private di lavorare insieme per finanziare, costruire e gestire abitazioni accessibili. Questa collaborazione combina risorse che ottimizzano sempre i fondi pubblici scarsi destinati alla promozione dell’abitazione e integra le conoscenze di entrambi i settori per massimizzare l’impatto sociale ed economico.
“È essenziale accelerare i tempi di gestione che consentano di avere terreni urbanizzati”
Nonostante ciò, la collaborazione pubblico-privato nelle politiche abitative è ostacolata dall’ambiente normativo e dalla mancanza di incentivi economici e finanziari rivolti all’offerta. Pertanto, da Fadeco, chiediamo l’adozione di misure che promuovano questa collaborazione, principalmente rivolte alla semplificazione dei processi e alla garanzia di certezza legale, non solo nella costruzione, ma anche nella gestione del terreno e nell’esecuzione dei lavori di urbanizzazione, incorporando programmi di aiuto pubblico per l’acquisto di terreni, urbanizzazione e costruzione di abitazioni accessibili o VPO, sia iniziative pubbliche che private.
Allo stesso modo, stiamo lavorando per raggiungere l’incorporazione di programmi per lo scambio di terreni pubblici non urbanizzati con terreni urbani privati, consentendo alle amministrazioni di avviare l’edilizia abitativa in un periodo più breve. Cerchiamo anche di evitare che oneri esterni sui settori paralizzino indefinitamente il loro sviluppo a causa dell’impraticabilità della loro esecuzione.
La nuova Legge sull’Abitazione dell’Andalusia, che dovrebbe entrare in vigore dal 2026, ha come punti chiave l’abitazione accessibile, l’accesso per i giovani e l’aumento dell’offerta. L’Andalusia è diventata la prima comunità autonoma a creare la propria normativa in questo settore dopo aver avviato l’elaborazione del disegno di legge. Perché l’Andalusia è così in ritardo in questo aspetto?
L’Andalusia è in ritardo rispetto ad altre comunità autonome nella creazione di una legge autonoma sull’abitazione perché la spesa pubblica per l’abitazione è scesa vertiginosamente dal 2009, in seguito all’emergere della crisi e alla successiva crescita del debito pubblico. Pertanto, la creazione di un quadro normativo sulla questione abitativa è rimasta in secondo piano rispetto ad altre priorità.
Anche se la legge sull’abitazione è un passo positivo, non possiamo ignorare che non sarà sufficiente senza una maggiore disponibilità di terreni urbanizzati e l’accelerazione della tempistica delle procedure. Pertanto, è fondamentale che l’amministrazione continui a promuovere iniziative per una maggiore accessibilità all’abitazione. Se riusciamo a superare gli ostacoli normativi e a migliorare la disponibilità di terreni urbanizzabili, il settore immobiliare in Andalusia conoscerà una crescita sostenibile e positiva nei prossimi anni.