Grupo Salas è il principale promotore di edilizia sociale in Catalogna e uno degli aggiudicatari della terza fase del Piano Vive della Comunità di Madrid. Con oltre 30 anni di esperienza e un team di più di 270 professionisti, l’azienda ha consegnato oltre 4.000 abitazioni in tutto il paese. In questa intervista, Manel Rodríguez, CEO e azionista di Grupo Salas, ci parla della vocazione sociale della società e del problema dell’accesso alla casa, soprattutto per i giovani, una delle maggiori sfide del settore immobiliare.
Quali sono le principali sfide che avete affrontato nei vostri tre decenni nel mercato immobiliare?
Nel corso degli anni, il mercato immobiliare subisce i cambiamenti dei cicli del settore, ma è anche influenzato da fluttuazioni economiche e finanziarie, come l’aumento dei tassi di interesse e le restrizioni del credito ipotecario. A volte, fattori esterni, come la pandemia, ci colpiscono direttamente. In ogni caso, la chiave è lavorare sempre con una prospettiva a lungo termine e mantenere una solidità finanziaria per superare questi alti e bassi.
Che tipo di sviluppi immobiliari realizzate? Cosa vi distingue dalla concorrenza?
Ci occupiamo di promozioni di edifici plurifamiliari destinati alla prima residenza, in affitto o in vendita. Siamo specializzati nella promozione di abitazioni a prezzi accessibili, ed è questo il nostro principale elemento distintivo. Non sviluppiamo abitazioni di lusso, né case unifamiliari, né seconde case. Ci muoviamo sempre nel settore “centrale” del mercato, la classe media che cerca “case per vivere”, il che ci consente di garantire la domanda, un aspetto chiave del nostro posizionamento: abbiamo sempre il 90% di abitazioni pre-vendute!
Per coloro che stanno pensando di acquistare una casa, direbbe che è un buon momento per farlo o per investire nel settore immobiliare?
L’acquisto di una casa è una decisione vitale di grande importanza, che non dovrebbe essere vista solo come un investimento finanziario, ma piuttosto come un investimento personale. Se è la casa di cui la famiglia ha bisogno, è un buon investimento. L’esperienza ci dice che gli investimenti immobiliari sono sempre un buon investimento patrimoniale: è un bene rifugio che, nelle località ad alta domanda, aumenta sempre di valore. Anche dopo la crisi immobiliare del 2007, le abitazioni nelle zone di reale domanda hanno rapidamente recuperato il loro valore… Gli acquisti speculativi senza una reale domanda dietro sono un’altra questione!
Tutti gli esperti concordano sul fatto che non ci sono abbastanza abitazioni per soddisfare la domanda. Quali misure potrebbero alleviare il problema?
Questo è uno dei problemi più complessi che la società dovrà affrontare nei prossimi anni. Tutti gli studi dimostrano che è necessario raddoppiare la produzione, soprattutto di abitazioni a prezzi accessibili, non solo per soddisfar e il ritmo imposto dall’immigrazione e dalla creazione di nuove famiglie, ma anche per compensare il deficit accumulato negli ultimi cinque anni.
Per aumentare il ritmo della produzione è necessario combinare diversi fattori. Innanzitutto, la disponibilità di terreni urbani. È necessario tenere conto dell’incremento demografico: ad esempio, la regione metropolitana di Barcellona (che va da Vilanova a Mataró, includendo il Vallès) ha già superato i 5 milioni di abitanti. Non possiamo continuare a “consumare” territorio dove non c’è, quindi è necessario densificare i piani urbanistici e accelerare il loro trattamento. L’amministrazione pubblica deve agire come promotore urbano su larga scala, controllando le plusvalenze, ma garantendo la disponibilità di terreni urbani definitivi.
L’amministrazione pubblica, che controlla l’intero processo, deve essere agile, chiara e stabile. Le normative urbanistiche, la fiscalità, i permessi comunali di costruzione, le registrazioni catastali, i certificati di abitabilità… Il processo di promozione delle abitazioni è iperregolato e il settore ha bisogno di chiarezza, stabilità e rapidità: un patto di stato a lungo termine e trasversale per la promozione delle abitazioni.
“Bisogna densificare i piani urbanistici e accelerarne il trattamento. L’amministrazione pubblica deve agire come promotore urbano su larga scala.”
Anche la disponibilità di finanziamenti è un fattore importante. Il settore immobiliare residenziale consuma molte risorse finanziarie. Dopo la crisi immobiliare, il credito è stato ridotto, il che è stato “sano”, ma ora c’è una grande capacità di investimento e indebitamento che deve essere utilizzata, a tassi di interesse accessibili. Parlo di incrementare il credito ai promotori e di aumentare i mutui per le famiglie.
Inoltre, è importante evidenziare la capacità produttiva. Le abitazioni devono essere costruite: non è un processo teorico, ma una questione materiale che coinvolge molti agenti. Quando parliamo di raddoppiare la produzione, stiamo parlando di mettere sotto stress uno dei principali settori produttivi del PIL. Qui dobbiamo formare molta manodopera, che dovrà essere straniera; abbiamo bisogno di molta immigrazione e, soprattutto, dobbiamo sostenere l’industrializzazione del settore, che continua ad essere un settore di produzione tradizionale con mezzi obsoleti.
I prezzi delle abitazioni e degli affitti sono ai livelli storici. Quali misure devono essere adottate per migliorare l’accessibilità alla casa?
Le misure principali devono mirare ad aumentare l’offerta, poiché lo squilibrio tra domanda e offerta è ciò che sta causando la crisi attuale.
Inoltre, per evitare un aumento dei prezzi, siamo favorevoli alla limitazione dell’uso e della speculazione economica sulle abitazioni destinate ad altre attività economiche come il turismo. Ha tutto il senso, perché altrimenti i centri storici delle città turistiche si trasformeranno in parchi a tema.
“Gli investimenti immobiliari sono sempre un buon investimento patrimoniale, un bene rifugio.”
Parallelamente, riteniamo che, in via eccezionale e transitoria, mentre si lavora all’aumento della produzione, alcune limitazioni temporanee potrebbero essere implementate, come, ad esempio, la limitazione artificiale degli affitti, ma sempre in via provvisoria. Dobbiamo essere consapevoli che le misure per limitare artificialmente gli affitti saranno controproducenti a medio e lungo termine, se non si corregge la produzione di nuove offerte.
Risolvere il problema dell’accesso alla casa per i giovani è uno dei maggiori ostacoli del settore immobiliare. Questa situazione potrebbe essere risolta con un maggior parco di abitazioni pubbliche a prezzi accessibili? Che percentuale di abitazioni sociali gestisce attualmente Salas?
Grupo Salas destina il 50% della sua produzione a case sociali in affitto e un altro 25% a case sociali in vendita. Solo il 25% della nostra produzione riguarda abitazioni libere in vendita. Credo che molti altri attori debbano aumentare la produzione di case a prezzi accessibili, perché è ciò di cui il paese ha bisogno. Il nostro lavoro come promotori non è solo una questione finanziaria: siamo i fornitori di un bene di prima necessità e abbiamo una responsabilità sociale in questo senso. In Salas, questo principio guida i nostri piani di crescita e espansione.
La società opera principalmente in Catalogna e Madrid. Avete piani di espansione verso nuove aree geografiche o mercati?
Storicamente, abbiamo prodotto anche nelle Baleari e speriamo di tornare quando le condizioni saranno favorevoli per la produzione di abitazioni a prezzi accessibili. Più avanti, valuteremo la possibilità di trasferire il nostro modello di produzione di abitazioni a prezzi accessibili su larga scala in altre località, ma per ora continueremo a crescere in Catalogna e Madrid.
Quali tendenze definiranno, secondo lei, il futuro del mercato immobiliare in Spagna?
Da una parte, assisteremo a un aumento dei prezzi delle abitazioni nel mercato libero in zone ad alta domanda, come Madrid, Barcellona, la Costa Mediterranea, le Isole e i centri urbani delle grandi città, trasformando questo mercato in un bene di lusso.
Dall’altra parte, vedremo una produzione su larga scala di case sociali e a prezzi accessibili, principalmente in affitto, che saranno accessibili a coloro che non possono comprare. Inoltre, la produzione di altri modelli abitativi, come il coliving, il flex living e il senior living, definirà anche il futuro dell’abitazione in Spagna. Per quanto riguarda la produzione, ci sarà una trasformazione verso l’industrializzazione e, parallelamente, verso un miglioramento della sostenibilità.
