Negli ultimi anni, il mercato immobiliare in Spagna ha vissuto una profonda trasformazione. L’unione tra la ripresa post-pandemia, la stabilità macroeconomica e la crescente domanda internazionale ha reso la Spagna una delle destinazioni più attraenti d’Europa per l’investimento immobiliare straniero. Questi fattori hanno creato uno scenario in cui la presenza di investitori internazionali continua a crescere costantemente, consolidando il loro ruolo come attori chiave nello sviluppo sia delle tradizionali aree costiere che delle grandi città. Per approfondire questa tendenza, Urbanitae condivide la visione di Sergio Gutiérrez, esperto del settore immobiliare, che offre un’analisi delle questioni più rilevanti del mercato.
Sergio Gutiérrez spiega: “Abbiamo osservato un cambiamento profondo nel profilo del compratore internazionale. Da un lato, gli acquirenti latinoamericani con alto potere d’acquisto hanno acquisito un ruolo di primo piano, soprattutto a Madrid, dove il quartiere di Salamanca è diventato un punto di riferimento per famiglie e imprenditori provenienti da Messico, Colombia, Venezuela e Argentina. Molti cercano stabilità giuridica, una residenza nell’Unione Europea e un investimento sicuro per il loro patrimonio.” Aggiunge inoltre: “La Spagna continua a essere la porta d’ingresso all’Europa per molti investitori internazionali. Nonostante l’aumento dei prezzi, le grandi città spagnole rimangono più accessibili di Parigi, Londra o Milano, offrendo una qualità di vita superiore in termini di clima, gastronomia e servizi.”
Fattori che spingono l’interesse del compratore internazionale
Analizzando l’evoluzione dell’acquisto di immobili da parte di stranieri in Spagna, si osserva che tra il 2019 e il 2024 la crescita è stata sostenuta e significativamente superiore a quella dei compratori nazionali. Mentre le transazioni dei residenti spagnoli sono aumentate del 17,7%, quelle degli investitori stranieri sono cresciute del 30,7%, raggiungendo un totale di 125.857 immobili venduti fino al terzo trimestre del 2024, pari al 18,4% del totale delle operazioni, secondo CaixaBank Research. Questa percentuale riflette non solo la forza dell’interesse straniero, ma anche la capacità di questo segmento di influenzare la dinamica dei prezzi e la disponibilità abitativa in diverse province grazie al suo elevato potere d’acquisto.
Gutiérrez sottolinea: “Il compratore internazionale, specialmente quello con budget elevati, cerca abitazioni spaziose, ben localizzate, con finiture di qualità, pronte per essere abitate e senza necessità di ristrutturazioni. Inoltre, dà priorità agli edifici con servizi premium come portineria, palestra o aree comuni, e considera la possibilità di mettere a reddito l’immobile tramite affitti a lungo termine o gestione professionale.” D’altro canto, “gli acquirenti con budget più limitati si orientano verso immobili con potenziale di rivalutazione, situati in zone urbane emergenti o ben collegate ai trasporti pubblici e ai servizi.”
È importante anche distinguere tra stranieri residenti e non residenti. I primi acquistano principalmente per viverci in modo permanente, contribuendo alla vita locale e al dinamismo del mercato residenziale, mentre i secondi comprano soprattutto per investimento o come seconda casa, portando varietà e flessibilità al mercato.
Anche i dati sui prezzi medi mostrano differenze: i non residenti acquistano immobili più cari per metro quadrato (€2.895/m² nel primo semestre 2024) rispetto ai residenti (€1.734/m²) e agli acquirenti nazionali (€1.659/m²), secondo lo stesso rapporto bancario.
Differenze nel profilo del compratore: dai pensionati ai giovani imprenditori
Tradizionalmente, l’investitore immobiliare straniero in Spagna era associato a pensionati europei in cerca di seconde case sulla costa, attratti dal clima e dalla tranquillità. Tuttavia, il panorama attuale mostra una notevole evoluzione in termini di età, motivazioni e modalità di partecipazione. Se nel 2007 gli stranieri rappresentavano solo il 7,5% del totale delle transazioni, nel 2024 questa quota è salita al 20,9%, evidenziando un peso crescente che si traduce non solo in un maggior volume di vendite, ma anche in una maggiore pressione sui prezzi.
Gutiérrez afferma: “Il compratore europeo tradizionale, proveniente da Regno Unito, Germania, Francia o Paesi Bassi, mantiene l’interesse per la costa mediterranea e le isole, anche se si nota una maggiore diversificazione verso città dell’interno e del nord del Paese.” Inoltre, aggiunge che “gli acquirenti africani, in particolare da Marocco e Africa occidentale, accedono a immobili più economici, cercando sia residenza che investimento a medio termine.” Segnala anche la comparsa di un nuovo profilo più giovane e professionale, composto da imprenditori internazionali, lavoratori da remoto e nomadi digitali, interessati a connettività, servizi urbani e vicinanza ai centri strategici.
Questi dati coincidono con quelli del Consiglio Generale del Notariato, che nel suo ultimo rapporto indica che nel secondo semestre di quest’anno i compratori stranieri che hanno acquistato più immobili in Spagna sono stati ancora una volta i britannici, con l’8,7% del totale delle transazioni (6.048 abitazioni), seguiti da marocchini (7,3%) e tedeschi (6,7%).
Zone più attraenti per l’investitore straniero
L’interesse internazionale non è distribuito in modo omogeneo sul territorio spagnolo, concentrandosi soprattutto nelle province costiere mediterranee, nelle isole e nelle grandi città, dove la quota di acquirenti stranieri supera spesso il 30% delle transazioni, come ad esempio in Alicante (33,2%) o nelle Isole Baleari (31,5%), e si avvicina a Málaga (27,1%) e Santa Cruz de Tenerife (25,8%), secondo i dati di Idealista per il secondo trimestre 2025. Nelle città di Valencia (12,8%), Barcellona (9,5%) e Madrid (4,6%), la percentuale è inferiore, ma rilevante in termini assoluti per via dell’alto volume di transazioni.
Sergio Gutiérrez commenta: “A medio termine vedremo l’interesse degli acquirenti stranieri spostarsi anche verso il nord della Spagna — Galizia, Cantabria, Asturie e Paesi Baschi — dove il clima è più mite e i prezzi offrono ancora margini di crescita. Il cambiamento climatico e le ondate di calore estreme al sud renderanno queste destinazioni sempre più appetibili.” Aggiunge inoltre: “Il compratore internazionale tenderà a evitare le zone sature, cercando esclusività, privacy e valore aggiunto in località meno affollate, il che costringerà il settore a ripensare la propria offerta.”
Opportunità per piccoli e medi investitori attraverso il crowdfunding immobiliare
Il fenomeno dell’investimento straniero e la pressione su determinati mercati hanno creato un terreno fertile per lo sviluppo del crowdfunding immobiliare, che democratizza l’accesso a progetti residenziali storicamente riservati ai grandi fondi o agli investitori internazionali con alto patrimonio. Questo strumento consente a piccoli e medi investitori di partecipare direttamente a investimenti internazionali, diversificare la propria esposizione, gestire il rischio e accedere a rendimenti potenzialmente più elevati rispetto agli investimenti tradizionali a reddito fisso o ai fondi di capitale.
Piattaforme come Urbanitae offrono accesso a progetti strategici nelle zone più richieste dagli investitori internazionali, dai complessi residenziali sulla costa mediterranea e nelle Baleari fino alle opportunità nei contesti urbani consolidati, combinando trasparenza, analisi dettagliata dei progetti e controllo dei rischi, con la possibilità di investire somme relativamente contenute.
