In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Spanien eine tiefgreifende Transformation erlebt. In Kombination mit der Erholung nach der Pandemie, makroökonomischer Stabilität und dem Druck durch die internationale Nachfrage hat dies Spanien zu einem der attraktivsten Ziele in Europa für ausländische Immobilieninvestitionen gemacht. Diese Entwicklungen haben ein Szenario geschaffen, in dem die Präsenz ausländischer Investoren weiterhin stetig wächst und ihre Rolle als Schlüsselakteure in der Entwicklung traditioneller Küstenregionen und großer Städte festigt. Um diesen Trend näher zu beleuchten, teilt Urbanitae die Einschätzungen von Sergio Gutiérrez, einem Experten der Immobilienbranche, der zu zentralen Marktfragen berät.
Sergio Gutiérrez erklärt: „Wir haben einen tiefgreifenden Wandel im Profil des internationalen Käufers beobachtet. Auf der einen Seite haben wohlhabende lateinamerikanische Käufer erheblich an Bedeutung gewonnen, insbesondere in Madrid, wo das Viertel Salamanca zu einem Referenzstandort für Familien und Unternehmer aus Mexiko, Kolumbien, Venezuela und Argentinien geworden ist. Viele von ihnen suchen rechtliche Stabilität, eine Immobilie in der Europäischen Union und eine sichere Investition für ihr Vermögen.“ Er fügt hinzu: „Spanien bleibt für viele internationale Investoren das Tor nach Europa. Trotz steigender Preise sind Spaniens Großstädte immer noch erschwinglicher als Paris, London oder Mailand und bieten eine deutlich höhere Lebensqualität in Bezug auf Klima, Gastronomie und Dienstleistungen.“
Faktoren, die das Interesse internationaler Käufer antreiben
Bei der Analyse der Entwicklung von Immobilienkäufen durch Ausländer in Spanien zeigt sich, dass zwischen 2019 und 2024 ein nachhaltiges Wachstum verzeichnet wurde, das deutlich über dem der inländischen Käufer liegt. Während die Transaktionen von spanischen Bewohnern um 17,7 % zunahmen, stiegen die Transaktionen von ausländischen Investoren um 30,7 % und erreichten insgesamt 125.857 verkaufte Wohnungen bis zum dritten Quartal 2024, was 18,4 % aller Verkäufe entspricht, so CaixaBank Research. Dieser Prozentsatz spiegelt nicht nur die Stärke des ausländischen Interesses wider, sondern auch die Fähigkeit dieses Segments, die Preisentwicklung und die Verfügbarkeit von Wohnraum in verschiedenen Provinzen aufgrund seiner hohen Kaufkraft zu beeinflussen.
Sergio Gutiérrez betont: „Der internationale Käufer, insbesondere mit hohem Budget, sucht nach geräumigen Immobilien in erstklassiger Lage, mit hochwertigen Oberflächen, bezugsfertig, um Renovierungen zu vermeiden. Er bevorzugt außerdem Gebäude mit Premium-Services wie Concierge, Fitnessstudio oder Gemeinschaftsbereiche und sucht die Möglichkeit, die Immobilie durch Langzeitvermietung oder professionelle Verwaltung zu rentabilisieren.“ Andererseits weist er darauf hin: „Käufer mit kleinerem Budget konzentrieren sich auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial, in aufstrebenden urbanen Gebieten oder mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Dienstleistungen.“
Es ist auch wichtig, zwischen ausländischen Einwohnern und Nicht-Einwohnern zu unterscheiden. Während erstere Immobilien mit der Absicht erwerben, dauerhaft zu wohnen und damit zum lokalen Leben und der Dynamik des Wohnungsmarktes beizutragen, kaufen letztere hauptsächlich zu Anlagezwecken oder als Zweitwohnsitz, was Vielfalt und Flexibilität auf dem Markt schafft.
Unterschiede zeigen sich auch beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis der gekauften Immobilien: Nicht-Einwohner erwerben teurere Immobilien pro Quadratmeter (2.895 €/m² im 1. Halbjahr 2024) als Einwohner (1.734 €/m²) und Einheimische (1.659 €/m²), so der gleiche Bankbericht.
Unterschiede im Käuferprofil: von Rentnern bis zu jungen Unternehmern
Traditionell wurde der ausländische Immobilieninvestor in Spanien mit europäischen Rentnern assoziiert, die Second-Hand-Immobilien an der Küste suchten, angezogen durch Klima und Ruhe. Das aktuelle Bild zeigt jedoch eine erhebliche Entwicklung in Bezug auf Alter, Motivation und Beteiligungsformen. Während Ausländer 2007 nur 7,5 % aller Transaktionen ausmachten, stieg dieser Anteil 2024 auf 20,9 %, was ein wachsendes Gewicht zeigt, das sich nicht nur im Verkaufsvolumen sondern auch im Preisdruck niederschlägt.
Gutiérrez erklärt: „Der traditionelle europäische Käufer aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich oder den Niederlanden behält sein Interesse an der Mittelmeerküste und den Inseln bei, obwohl eine stärkere Diversifizierung hin zu Innenstädten und nördlichen Städten zu beobachten ist.“ Er weist außerdem darauf hin, dass „afrikanische Käufer, insbesondere aus Marokko und Westafrika, auf erschwinglichere Immobilien zugreifen, sowohl für den Wohnsitz als auch für mittelfristige Investitionen.“ Darüber hinaus hebt er das Aufkommen eines jüngeren, professionellen ausländischen Profils hervor, bestehend aus internationalen Unternehmern, Remote-Workern und digitalen Nomaden, die an Konnektivität, städtischen Dienstleistungen und Nähe zu strategischen Hubs interessiert sind.
Diese Daten stimmen mit denen des Generalrats der Notare überein, der in seiner letzten Mitteilung feststellt, dass im zweiten Halbjahr dieses Jahres die ausländischen Käufer, die in Spanien die meisten Immobilien erworben haben, erneut die Briten waren, mit 8,7 % aller Transaktionen (6.048 Wohnungen), gefolgt von Marokkanern (7,3 %) und Deutschen (6,7 %).
Gebiete mit der größten Attraktivität für ausländische Investoren
Das internationale Interesse verteilt sich nicht gleichmäßig über Spanien, sondern konzentriert sich besonders in den Provinzen an der Mittelmeerküste, auf den Inseln und in Großstädten, wo der Ausländeranteil oft über 30 % der Transaktionen liegt, wie in Alicante (33,2 %) oder auf den Balearen (31,5 %), und nähert sich Málaga (27,1 %) und Santa Cruz de Tenerife (25,8 %) an, laut Idealista-Daten für das 2. Quartal 2025. In Städten wie Valencia (12,8 %), Barcelona (9,5 %) und Madrid (4,6 %) ist der Anteil prozentual geringer, aber absolut aufgrund des Transaktionsvolumens bedeutend.
Sergio Gutiérrez kommentiert: „Mittelfristig wird das Interesse der ausländischen Käufer in den Norden Spaniens expandieren, darunter Galicien, Kantabrien, Asturien oder das Baskenland, wo das Klima milder ist und die Preise noch Aufwärtspotenzial bieten. Der Klimawandel und extreme Hitzewellen im Süden werden diese Ziele zunehmend attraktiv machen.“ Er fügt hinzu: „Internationale Käufer neigen dazu, überfüllte Gebiete zu meiden, suchen Exklusivität, Privatsphäre und Mehrwert in weniger stark frequentierten Lagen, was den Sektor zwingen wird, sein Angebot neu zu gestalten.“
Chancen für kleine und mittlere Investoren durch Immobilien-Crowdfunding
Das Phänomen ausländischer Investitionen und der Druck auf bestimmte Märkte haben einen fruchtbaren Boden für die Entwicklung von Immobilien-Crowdfunding geschaffen, das den Zugang zu Wohnprojekten demokratisiert, die historisch großen Fonds oder vermögenden internationalen Käufern vorbehalten waren. Es ermöglicht kleinen und mittleren Investoren, direkt in internationale Projekte zu investieren, ihr Risiko zu streuen, Risiken zu managen und potenziell höhere Renditen zu erzielen als bei traditionellen Festzins- oder Aktienfonds.
Plattformen wie Urbanitae bieten Zugang zu strategischen Projekten in den gefragtesten Gebieten für internationale Investoren, von Entwicklungen an der Mittelmeerküste und auf den Balearen bis hin zu Chancen in konsolidierten städtischen Umgebungen, kombiniert mit Transparenz, detaillierter Projektanalyse und Risikokontrolle sowie der Möglichkeit, relativ geringe Beträge zu investieren.
