Nos últimos anos, o mercado imobiliário na Espanha passou por uma transformação profunda. Combinado com a recuperação pós-pandemia, a estabilidade macroeconómica e a pressão da demanda internacional, isso colocou a Espanha entre os destinos mais atraentes da Europa para investimento imobiliário estrangeiro. Esses acontecimentos criaram um cenário em que a presença de investidores estrangeiros continua a crescer de forma constante, consolidando o seu papel como atores-chave no desenvolvimento das zonas costeiras tradicionais e das grandes cidades. Para aprofundar esta tendência, a Urbanitae partilha a visão de Sergio Gutiérrez, especialista do setor imobiliário, que fornece aconselhamento sobre questões-chave do mercado.
Sergio Gutiérrez explica: “Observámos uma mudança profunda no perfil do comprador internacional. Por um lado, os compradores latino-americanos com alto poder aquisitivo ganharam grande destaque, especialmente em Madrid, onde o bairro de Salamanca se tornou um enclave de referência para famílias e empresários provenientes do México, Colômbia, Venezuela e Argentina. Muitos procuram estabilidade jurídica, uma habitação na União Europeia e um investimento seguro para o seu património.” Ele acrescenta: “A Espanha continua a ser a porta de entrada para a Europa para muitos investidores internacionais. Apesar do aumento dos preços, as grandes cidades espanholas continuam a ser mais acessíveis do que Paris, Londres ou Milão, oferecendo uma qualidade de vida muito superior em termos de clima, gastronomia e serviços.”
Fatores que impulsionam o interesse do comprador internacional
Ao analisar a evolução da compra de imóveis por estrangeiros em Espanha, observa-se que entre 2019 e 2024 o crescimento foi sustentado e significativamente superior ao dos compradores nacionais. Enquanto as transações de residentes espanhóis aumentaram 17,7%, as de investidores estrangeiros cresceram 30,7%, atingindo um total de 125.857 imóveis vendidos até o terceiro trimestre de 2024, representando 18,4% do total de operações, segundo a CaixaBank Research. Esta percentagem reflete não apenas a força do interesse estrangeiro, mas também a capacidade deste segmento de influenciar a dinâmica de preços e a disponibilidade de habitação em diferentes províncias devido ao seu elevado poder de compra.
Sergio Gutiérrez destaca: “O comprador internacional, especialmente aqueles com orçamentos elevados, procura imóveis espaçosos, bem localizados, com acabamentos de qualidade, prontos a habitar, evitando reformas. Também prioriza edifícios com serviços premium, como portaria, ginásio ou áreas comuns, e procura a possibilidade de rentabilizar o imóvel através de arrendamento de longa duração ou gestão profissional.” Por outro lado, aponta que “os compradores com orçamentos mais limitados orientam-se para imóveis com potencial de valorização, em zonas urbanas emergentes ou com acesso a transportes públicos e serviços.”
É também importante diferenciar entre estrangeiros residentes e não residentes. Enquanto os primeiros adquirem imóveis com a intenção de residir permanentemente, contribuindo para a vida local e o dinamismo do mercado residencial, os segundos compram principalmente para investimento ou como segunda residência, trazendo variedade e flexibilidade ao mercado.
Diferenças também se observam no preço médio por metro quadrado das propriedades adquiridas: os não residentes adquirem imóveis mais caros por metro quadrado (€2.895/m² no 1S 2024) do que os residentes (€1.734/m²) e os nacionais (€1.659/m²), segundo o mesmo relatório bancário.
Diferenças no perfil do comprador: de aposentados a jovens empreendedores
Tradicionalmente, o investidor imobiliário estrangeiro em Espanha estava associado a aposentados europeus que procuravam residências de segunda mão na costa, atraídos pelo clima e pela tranquilidade. No entanto, o panorama atual mostra uma evolução substancial em termos de idade, motivações e formas de participação. Enquanto em 2007 os estrangeiros representavam apenas 7,5% do total de transações, em 2024 esta proporção subiu para 20,9%, evidenciando um peso crescente que se traduz não apenas no volume de vendas mas também na pressão sobre os preços.
Gutiérrez explica: “O comprador europeu tradicional, proveniente do Reino Unido, Alemanha, França ou Países Baixos, mantém o interesse pela costa mediterrânea e pelas ilhas, embora se observe uma maior diversificação para cidades do interior e do norte do país.” Ele indica também que “os compradores africanos, especialmente de Marrocos e da África Ocidental, estão a aceder a imóveis mais acessíveis, buscando tanto residência quanto investimento a médio prazo.” Além disso, destaca o surgimento de um perfil estrangeiro mais jovem e profissional, composto por empreendedores internacionais, trabalhadores remotos e nómadas digitais, interessados em conectividade, serviços urbanos e proximidade a hubs estratégicos.
Estes dados coincidem com os do Conselho Geral do Notariado, que no seu último comunicado indica que no segundo semestre deste ano, os compradores estrangeiros que mais imóveis adquiriram em Espanha foram novamente os britânicos, com 8,7% do total de transações (6.048 imóveis), seguidos de perto pelos marroquinos (7,3%) e alemães (6,7%).
Zonas mais atrativas para o investidor estrangeiro
O interesse internacional não se distribui de forma homogénea pelo território espanhol, concentrando-se especialmente nas províncias da costa mediterrânica, nas ilhas e nas grandes cidades, onde a participação estrangeira muitas vezes supera os 30% das transações, como em Alicante (33,2%) ou nas Ilhas Baleares (31,5%) e aproxima-se de Málaga (27,1%) e Santa Cruz de Tenerife (25,8%), segundo dados da Idealista do segundo trimestre de 2025. Entretanto, em cidades como Valência (12,8%), Barcelona (9,5%) e Madrid (4,6%), a participação é menor em termos percentuais, mas significativa em termos absolutos devido ao volume de transações.
Sergio Gutiérrez comenta: “A médio prazo, veremos o interesse do comprador estrangeiro expandir-se para o norte da Espanha, Galiza, Cantábria, Astúrias ou País Basco, onde o clima é mais temperado e os preços ainda oferecem potencial de valorização. As alterações climáticas e as ondas de calor extremas no sul tornarão estes destinos cada vez mais atrativos.” Ele acrescenta: “O comprador internacional tenderá a evitar zonas saturadas, procurando exclusividade, privacidade e valor acrescentado em localizações menos massificadas, o que obrigará o setor a reconfigurar a sua oferta.”
Oportunidades para pequenos e médios investidores através do crowdfunding imobiliário
O fenómeno do investimento estrangeiro e a pressão sobre determinados mercados criaram um terreno fértil para o desenvolvimento do crowdfunding imobiliário, que democratiza o acesso a projetos residenciais historicamente reservados a grandes fundos ou compradores internacionais com elevado património. Permite a pequenos e médios investidores participar diretamente em investimentos internacionais, diversificar a sua exposição, gerir riscos e aceder a retornos potencialmente superiores aos oferecidos pelo investimento tradicional em renda fixa ou fundos de capital.
Plataformas como Urbanitae oferecem acesso a projetos estratégicos nas zonas mais procuradas por investidores internacionais, desde empreendimentos na costa mediterrânica e nas Baleares até oportunidades em ambientes urbanos consolidados, combinando transparência, análise detalhada dos projetos e controlo de riscos com a possibilidade de investir quantias relativamente pequenas.
