Prima di parlare di rendimenti, vale sempre la pena ricordare la massima di ogni investitore: i rendimenti passati non garantiscono rendimenti futuri. Il contrario, cioè pensare che poiché un investimento si è comportato molto bene finora, continuerà a farlo in futuro, porta a uno degli errori fondamentali quando si investe: inseguire la performance.
Questo errore è tipico e si verifica ogni giorno nell’investimento azionario. Come spiega il premio Nobel Daniel Kahneman, “gli investitori sono inclini a un’eccessiva fiducia e (…) L’eccessiva sicurezza ci fa interpretare male le informazioni e lasciare che le nostre emozioni offuschino il nostro giudizio. Questa eccessiva fiducia fa sì che molti investitori scelgano fondi caldi – che hanno registrato performance superiori alla media – nella convinzione che rimarranno altamente redditizi in futuro. La realtà, tuttavia, è che, in generale, i profitti spettacolari sul mercato azionario sono seguiti da cadute spettacolari. Di conseguenza, gli investitori che perseguono performance passate entrano nel mercato a un prezzo elevato e ottengono rendimenti molto scarsi, o addirittura negativi.
Il principio secondo cui le performance passate non garantiscono rendimenti futuri non ci impedisce di parlare di rendimenti futuri, anche se dobbiamo farlo con cautela. Dopotutto, quando investiamo vogliamo tutti avere un’idea di cosa accadrà ai nostri soldi in futuro. È qui che entra in gioco la redditività stimata . Per spiegare cosa intendiamo, faremo l’esempio di Urbanitae.
Redditività stimata in Urbanitae
Da maggio 2022, il supervisore delle piattaforme di crowdfunding immobiliare non consente di anticipare i dati di redditività stimati nei progetti di plusvalenze. Questo non vuol dire che non puoi stimare la redditività di un progetto. Questo calcolo non si basa in alcun modo sulla redditività di progetti precedenti, ma sulle ipotesi aziendali del particolare progetto.
Nei progetti di plusvalenze, Urbanitae effettua uno studio esaustivo di questo business plan presentato dallo sviluppatore e lo adegua verso il basso – e lo confronta con una terza parte, come, ad esempio, Tecnitasa. Il risultato di questo adeguamento sono le previsioni di entrate e uscite che Urbanitae pubblica nel file di progetto e che servono come base per il calcolo della redditività stimata. Cioè, la redditività che in circostanze normali l’investitore può aspettarsi.
Nel caso di progetti di debito, la redditività risponde alle condizioni del prestito concordate tra Urbanitae e lo sviluppatore, in particolare gli interessi e il termine fissato per il suo rimborso. In questo caso, è consentito pubblicare il dato di redditività stimato, per due motivi. Il primo è che le condizioni siano fissate in anticipo; il secondo, per raggiungere La redditività stimata in un progetto di debito non dipende tanto dal futuro – da come va il progetto specifico – quanto dalla capacità di rimborso del promotore. –cioè, se ha i mezzi per rimborsare il prestito agli investitori oggi–.
Redditività totale in Urbanitae
La redditività stimata può essere totale o annuale. Il totale è anche noto come redditività finale o cash-on-cash . Quando adeguiamo tale redditività totale al termine, di solito a un anno, stiamo parlando del tasso di rendimento interno o IRR, come abbiamo spiegato quando parliamo di rendimenti in Urbanitae. Quando il progetto non sarà finito, parleremo di CoC o IRR stimati. Quando verrà restituito, potremo già parlare di CoC e IRR reali.
Un aspetto importante da ricordare è che i rendimenti pubblicati da Urbanitae sono rendimenti lordi. I benefici che ottieni per i tuoi investimenti con Urbanitae sono tassati come redditi da risparmio, in tranche che partono dal 19%. In generale, al momento della restituzione del progetto, effettuerà la ritenuta minima stabilita dalla legge, precisamente il 19% dei dividendi ottenuti.
Per finire con l’esempio, niente di meglio che confrontare la stima con la realtà. Nel caso di Urbanitae, le cose sono andate abbastanza bene fino ad oggi. La piattaforma ha restituito 22 progetti interamente ai suoi investitori: in media il Il rendimento annualizzato (IRR) raggiunge il 17%, rispetto a una stima del 13,5%. Il rendimento totale, in media, è del 20,2%, rispetto alla previsione del 19,4%.
Se separiamo i progetti dalle plusvalenze, che aspirano per natura a rendimenti più elevati, i dati sono ancora più positivi. Nei progetti azionari, il TIR finale dei nove progetti è tornato al 100% è stato del 19,9%, rispetto a un IRR stimato del 15,3 %. Nel debito, il TIR finale medio è stato del 14,9%, rispetto a una previsione del 12,2%.
Non male i numeri, vero? Ma, sai, prima di investire, prenditi il tuo tempo: controlla le previsioni, fai domande, visita la nostra sezione di Impara con Matías, chiamaci. E, se sei convinto da ciò che vedi, investi.
