Rendement estimé ou rendement total ?
Avant de parler de rendement, il convient toujours de rappeler la maxime de chaque investisseur: les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs. Le contraire, c’est-à-dire penser que parce qu’un investissement s’est très bien comporté jusqu’à présent, il continuera à le faire à l’avenir, conduit à l’une des erreurs fondamentales lors de l’investissement: la poursuite de la performance.
Cette erreur est typique et se produit tous les jours dans l’investissement en actions. Comme l’explique le prix Nobel Daniel Kahneman, « les investisseurs sont enclins à un excès de confiance et (…) L’excès de confiance nous amène à mal interpréter l’information et à laisser nos émotions obscurcir notre jugement. Cet excès de confiance amène de nombreux investisseurs à choisir des fonds chauds – qui ont affiché des performances supérieures à la moyenne – en croyant qu’ils resteront très rentables à l’avenir. La réalité, cependant, est que, en général, les profits spectaculaires sur le marché boursier sont suivis de chutes spectaculaires. Par conséquent, les investisseurs qui recherchent les performances passées entrent sur le marché à un prix élevé et obtiennent des rendements très faibles, voire négatifs.
Le principe selon lequel les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs ne nous empêche pas de parler de rendements futurs, même si nous devons le faire avec prudence. Après tout, lorsque nous investissons, nous voulons tous avoir une idée de ce qu’il adviendra de notre argent à l’avenir. C’est à ce moment-là que la rentabilité estimée entre en jeu. Pour expliquer ce que nous voulons dire, nous allons donner l’exemple d’Urbanitae.
Rentabilité estimée à Urbanitae
Depuis mai 2022, le superviseur des plateformes de crowdfunding immobilier ne permet pas d’avancer les chiffres de rentabilité estimés dans les projets de plus-values. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas estimer la rentabilité d’un projet. Ce calcul n’est en aucun cas basé sur la rentabilité des projets précédents, mais sur les hypothèses commerciales du projet particulier.
Dans les projets de plus-values, Urbanitae réalise une étude exhaustive de ce plan d’affaires présenté par le promoteur et l’ajuste à la baisse – et le compare à un tiers, tel que, par exemple, Tecnitasa. Le résultat de cet ajustement est constitué des prévisions de revenus et de dépenses qu’Urbanitae publie dans le dossier de projet et qui servent de base au calcul de la rentabilité estimée. C’est-à-dire la rentabilité à laquelle l’investisseur peut s’attendre dans des circonstances normales.
Dans le cas de projets de dette, la rentabilité répond aux conditions du prêt convenu entre Urbanitae et le promoteur, notamment les intérêts et la durée fixés pour son remboursement. Dans ce cas, il est permis de publier le chiffre de rentabilité estimé, pour deux raisons. La première est que les conditions soient fixées à l’avance; la seconde, pour atteindre La rentabilité estimée d’un projet de dette ne dépend pas tant de l’avenir – de l’évolution du projet spécifique – que de la capacité de remboursement du promoteur –c’est-à-dire si elle a les moyens de rembourser le prêt aux investisseurs aujourd’hui–.
Rentabilité totale à Urbanitae
La rentabilité estimée peut être totale ou annuelle. Le total est également connu sous le nom de rentabilité finale ou cash-on-cash . Lorsque nous ajustons cette rentabilité totale à terme, généralement à un an, nous parlons du taux de rendement interne ou TRI, comme nous l’avons expliqué lorsque nous parlons de rendements dans Urbanitae. Lorsque le projet n’est pas terminé, nous parlerons de CoC ou de TRI estimé. Lorsqu’il sera retourné, nous pourrons déjà parler de véritable CoC et TRI.
Un aspect important à retenir est que les déclarations publiées par Urbanitae sont des déclarations brutes. Les avantages que vous obtenez pour vos investissements avec Urbanitae sont imposés comme des revenus d’épargne, par tranches qui commencent à 19%. En général, au moment de la restitution du projet, il fera la retenue minimale établie par la loi, précisément 19% des dividendes obtenus.
Pour finir avec l’exemple, rien de mieux que de comparer l’estimation avec la réalité. Dans le cas d’Urbanitae, les choses se sont plutôt bien passées jusqu’à présent. La plateforme a entièrement restitué 22 projets à ses investisseurs : en moyenne, le Le rendement annualisé (TRI) atteint 17 %, comparativement à une estimation de 13,5 %. Le rendement total, en moyenne, est de 20,2%, comparativement à la prévision de 19,4%.
Si l’on sépare les projets des plus-values, qui aspirent par nature à des rendements plus élevés, les chiffres sont encore plus positifs. Dans les projets participatifs, le TRI final des neuf projets est revenu à 100 % était de 19,9 %, comparativement à un TRI estimé à 15,3 %. En ce qui concerne la dette, le TRI final moyen était de 14,9 %, contre une prévision de 12,2 %.
Ce ne sont pas de mauvais chiffres, n’est-ce pas? Mais, vous savez, avant d’investir, prenez votre temps: vérifiez les prévisions, posez des questions, visitez notre section Apprendre avec Matías, appelez-nous. Et, si vous êtes convaincu par ce que vous voyez, investissez.