Antes de falar em retornos, vale sempre lembrar a máxima de todo investidor: retornos passados não garantem retornos futuros. Pelo contrário, pensar que, como um investimento se comportou muito bem até agora, continuará a fazê-lo no futuro, leva a um dos erros básicos ao investir: perseguir o desempenho.
Este erro é típico e ocorre todos os dias no investimento em ações. Como explica o Nobel Daniel Kahneman, “os investidores são propensos ao excesso de confiança e (…) O excesso de confiança faz com que interpretemos mal a informação e deixemos que as nossas emoções turvem o nosso julgamento.” Esse excesso de confiança faz com que muitos investidores escolham fundos quentes – que tiveram um desempenho acima da média – na crença de que permanecerão altamente lucrativos no futuro. A realidade, no entanto, é que, em geral, lucros espetaculares no mercado de ações são seguidos por quedas espetaculares. Consequentemente, os investidores que perseguem o desempenho passado entram no mercado a um preço elevado e obtêm retornos muito fracos, ou mesmo negativos.
O princípio de que o desempenho passado não garante retornos futuros não nos impede de falar de retornos futuros, embora devamos fazê-lo com cautela. Afinal, quando investimos, todos queremos ter uma ideia do que acontecerá ao nosso dinheiro no futuro. É aí que entra em jogo a rentabilidade estimada. Para explicar o que queremos dizer, vamos dar o exemplo da Urbanitae.
Rentabilidade estimada em Urbanitae
Desde maio de 2022, o supervisor das plataformas de crowdfunding imobiliário não permite avançar os valores estimados de rentabilidade em projetos de mais-valias. Isso não quer dizer que você não possa estimar a rentabilidade de um projeto. Este cálculo não se baseia, de forma alguma, na rentabilidade de projetos anteriores, mas nos pressupostos comerciais do projeto específico.
Em projetos de ganhos de capital, a Urbanitae realiza um estudo exaustivo desse plano de negócios apresentado pela incorporadora e o ajusta para baixo – e o contrasta com um terceiro, como, por exemplo, a Tecnitasa. O resultado desse ajuste são as previsões de receitas e despesas que a Urbanitae publica no arquivo do projeto, e que servem de base para o cálculo da rentabilidade estimada. Ou seja, a rentabilidade que em circunstâncias normais o investidor pode esperar.
No caso de projetos de dívida, a rentabilidade responde às condições do empréstimo acordado entre a Urbanitae e a incorporadora, especificamente os juros e o prazo fixado para o seu reembolso. Neste caso, é permitido publicar o valor da rentabilidade estimada, por duas razões. A primeira é que as condições sejam fixadas antecipadamente; o segundo, para alcançar A rentabilidade estimada num projeto de dívida não depende tanto do futuro – do desenrolar do projeto específico – mas da capacidade de reembolso do promotor – ou seja, se tem os meios para pagar o empréstimo aos investidores hoje –.
Rentabilidade total em Urbanitae
A rentabilidade estimada pode ser total ou anual. O total também é conhecido como rentabilidade final ou cash-on-cash . Quando ajustamos essa rentabilidade total ao prazo, geralmente para um ano, estamos falando da taxa interna de retorno ou TIR, como explicamos quando falamos de retornos na Urbanitae. Quando o projeto não estiver concluído, falaremos sobre CoC estimado ou TIR. Quando for devolvido, já podemos falar de CoC real e TIR.
Um aspeto importante a lembrar é que os retornos publicados pela Urbanitae são retornos brutos. Os benefícios que obtém para os seus investimentos com a Urbanitae são tributados como rendimentos de poupança, em parcelas que começam em 19%. Em geral, no momento da devolução do projeto, fará a retenção mínima estabelecida por lei, precisamente 19% dos dividendos obtidos.
Para terminar com o exemplo, nada melhor do que contrastar a estimativa com a realidade. No caso da Urbanitae, as coisas correram bastante bem até à data. A plataforma devolveu 22 projetos inteiramente aos seus investidores: em média, o o retorno anualizado (TIR) atinge 17%, em comparação com uma estimativa de 13,5%. O retorno total, em média, é de 20,2%, contra 19,4% previstos.
Se separarmos os projetos das mais-valias, que aspiram por natureza a retornos mais elevados, os números são ainda mais positivos. Nos projetos de capital próprio, a TIR final dos nove projetos voltou a 100% foi de 19,9%, em comparação com uma TIR estimada de 15,3 %. No endividamento, a TIR final média foi de 14,9%, contra uma previsão de 12,2%.
Não são números ruins, não é? Mas, você sabe, antes de investir, tome seu tempo: verifique as previsões, faça perguntas, visite nossa seção de Aprenda com Matías, ligue para nós. E, se estiver convencido pelo que vê, invista.
