Le prochain jeudi 24 septembre à 16 h 00 (UTC+2), nous ouvrirons à l’investissement le projet Holiday Inn Express Madrid Sur, une nouvelle opportunité de plus-value visant à développer un hôtel de 210 chambres dans l’environnement de Mercamadrid, à Madrid.
La stratégie prévoit d’acquérir la parcelle, de construire l’hôtel, de le mettre en exploitation, d’atteindre un niveau d’activité stabilisé et, enfin, de vendre l’actif à un investisseur institutionnel.
Le projet dispose d’un ticket initial d’Urbanitae de 1 000 000 euros et d’une durée estimée de 44 à 48 mois.
- Ouverture à l’investissement : jeudi 24 septembre à 16 h 00 (UTC+2)
- Webinaire du projet : mardi 22 septembre à 16 h 30 (UTC+2)
Un Holiday Inn Express de nouvelle construction
Le projet prévoit de développer un hôtel neuf sous la marque Holiday Inn Express, appartenant à IHG Hotels & Resorts.
L’établissement comptera 210 chambres, une surface construite de 10 184 m² et 114 places de parking. Il comprendra également un bar et un restaurant, une salle de sport, des terrasses, des espaces de détente et une piscine extérieure.
L’hôtel sera situé dans l’environnement de Mercamadrid, à Vallecas, avec un accès rapide à la M-40 et à la M-45, et à proximité de pôles d’activité tels que Mercamadrid, l’hôpital Infanta Leonor, Atocha et l’aéroport Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
Il s’agit d’un corridor à forte activité logistique et entrepreneuriale, mais avec une offre hôtelière plus limitée que dans d’autres zones de Madrid.
Une stratégie différente du résidentiel
Contrairement à une promotion résidentielle, dans ce cas, la création de valeur ne s’arrête pas à la fin des travaux.
Une fois construit, l’hôtel devra ouvrir et démarrer son activité jusqu’à atteindre un niveau d’exploitation stabilisé. Ce n’est qu’à ce moment-là que sa vente à un investisseur institutionnel est prévue.
C’est pourquoi la durée estimée, de 44 à 48 mois, est supérieure à celle habituelle dans de nombreux projets résidentiels d’Urbanitae : elle inclut l’acquisition, l’obtention de la licence, la construction, l’ouverture, l’exploitation initiale et la désinvestissement.
La prévision actuelle situe l’ouverture de l’hôtel au cours du premier semestre 2029 et la vente de l’actif au quatrième trimestre 2030.
Trois partenaires spécialisés
L’opération réunit différents spécialistes à chaque phase du projet.
Continuum Hospitality Group participera en tant que partenaire conseil et sera responsable de la gestion hôtelière. Le groupe compte environ 300 millions d’euros d’actifs sous gestion et un portefeuille de 18 hôtels et près de 2 500 chambres.
L’hôtel sera exploité sous la marque Holiday Inn Express dans le cadre d’un contrat de franchise avec IHG Hotels & Resorts.
De son côté, Alta Real Estate agira en tant que promoteur délégué et contractant principal. Le développement sera exécuté au moyen d’un contrat clé en main, avec prix et délai fermes, garanties et pénalités. Cette structure vise à réduire le risque de déviations de coûts et de calendrier pendant la construction.
Que signifie un LTV de 42 % dans un projet d’equity ?
Bien que Holiday Inn Express Madrid Sur soit un projet d’equity, il est prévu de compléter le capital apporté par les partenaires avec un financement bancaire afin de développer et de construire l’hôtel.
C’est pourquoi le LTV – loan to value – est également pertinent, un indicateur très courant dans les opérations de dette qui compare le montant du prêt à la valeur de l’actif.
Le projet prévoit un LTV cible de 42 %. Autrement dit, la dette bancaire prévue représenterait environ 42 % de la valeur de l’actif, tandis que le reste de la structure financière serait principalement couvert par du capital.
Un niveau d’endettement plus faible réduit la dépendance à la dette et offre une marge plus importante face à d’éventuelles variations de la valeur finale de l’hôtel.
ADR et valeur de l’hôtel
Dans un actif hôtelier, l’un des indicateurs fondamentaux est l’ADR – Average Daily Rate–, c’est-à-dire le prix moyen journalier auquel les chambres occupées sont vendues.
L’ADR, avec le niveau d’occupation, détermine une grande partie des revenus que l’hôtel peut générer. Dans ce projet, les hypothèses opérationnelles ont été contrastées au moyen d’une due diligence commerciale indépendante.
La marque Holiday Inn Express joue également un rôle important : elle apporte reconnaissance internationale, distribution et accès au programme de fidélité d’IHG, des facteurs susceptibles de faciliter l’acquisition de clients et la vente directe.
Une exit yield de 7,5 %
Un autre concept pertinent est l’exit yield, la rentabilité qu’un acheteur exigerait en acquérant l’hôtel une fois stabilisé.
Cette variable influence directement le prix de vente : plus la yield utilisée est élevée, plus la valeur résultante de l’actif est faible, à revenus opérationnels équivalents.
Le scénario favorable du projet utilise une exit yield de 7,5 %, présentée comme une hypothèse conservatrice pour calculer le prix de désinvestissement. Le scénario modéré porte cette yield à 9,38 %, réduisant par conséquent la valeur de vente estimée.
Structure de l’investissement
Le projet requiert un equity total de 10,21 millions d’euros.
Les investisseurs externes apporteront 8,475 millions — dont Urbanitae participe initialement à hauteur de 1 million d’euros — et les investisseurs liés à Continuum Hospitality Group apporteront 1,735 million supplémentaire.
En outre, l’intégration d’un financement bancaire est prévue. Des termes indicatifs ont déjà été reçus pour le prêt hypothécaire promoteur.
Pourquoi investir dans Holiday Inn Express Madrid Sur
Nous pensons que Holiday Inn Express Madrid Sur peut constituer une opportunité d’investissement intéressante, car il combine une marque hôtelière internationale, une localisation bien connectée à Madrid et une stratégie claire de création de valeur : développer l’hôtel, le mettre en fonctionnement et le vendre une fois stabilisé. De plus, le projet compte sur des partenaires spécialisés dans la promotion, la construction et la gestion hôtelière, ainsi que sur une structure financière prudente.
Parmi les principaux points du projet, on distingue :
- Hôtel de nouvelle construction avec 210 chambres à Madrid.
- Exploitation sous une marque internationale reconnue, Holiday Inn Express.
- Contrat clé en main avec coût et délai fermes.
- Partenaires spécialisés dans la promotion, la construction et la gestion hôtelière.
- LTV cible de 42 %, avec un niveau d’endettement modéré.
- Hypothèses opérationnelles et de sortie contrastées au moyen d’une due diligence indépendante.
- Stratégie orientée vers la vente d’un actif stabilisé à un investisseur institutionnel.
Calendrier estimé
La durée prévue est de 44 à 48 mois.
Les principaux jalons sont les suivants :
- Quatrième trimestre 2026 : entrée des investisseurs et acquisition de la parcelle.
- Deuxième trimestre 2027 : obtention prévue de la licence et début des travaux.
- Premier trimestre 2029 : finalisation prévue de la construction.
- Premier – deuxième trimestre 2029 : ouverture de l’hôtel.
- Quatrième trimestre 2030 : vente prévue de l’actif et distribution des bénéfices.
Vous pouvez consulter sur la page du projet toutes les informations relatives à l’opération, ses risques, les scénarios économiques, les due diligences et la documentation associée.
Vous avez des questions sur le projet ?
Vous pouvez poser vos questions lors du webinaire du mardi 22 septembre à 16 h 30 (UTC+2).
L’ouverture à l’investissement de Holiday Inn Express Madrid Sur aura lieu le jeudi 24 septembre à 16 h 00 (UTC+2).
Vous pouvez également nous écrire à contacto@urbanitae.com ou nous appeler au (+34) 911 23 25 22.
