Le crowdlending immobilier permet à plusieurs investisseurs de financer collectivement un prêt accordé à une entreprise ou à un promoteur. En échange, ils acquièrent le droit de récupérer le capital et de percevoir les intérêts établis dans le contrat, à condition que l’emprunteur respecte ses obligations.
Connaître à l’avance le taux d’intérêt et la durée prévue ne rend pas l’investissement sûr. La question décisive est de savoir si le promoteur pourra rembourser le prêt, d’où viendra l’argent et quelle protection réelle existe si le projet n’avance pas comme prévu.
Qu’est-ce que le crowdlending immobilier ?
Le crowdlending est une modalité de financement participatif fondée sur des prêts. La plateforme met en relation des entreprises à la recherche de financement avec des investisseurs disposés à apporter du capital.
Dans une opération immobilière, le prêt peut servir à financer, entre autres besoins :
- l’achat d’un actif ou d’un terrain ;
- les coûts préalables au prêt bancaire ;
- la construction ou la réhabilitation ;
- un refinancement ;
- ou un besoin temporaire de trésorerie.
Le contrat établit le taux d’intérêt, l’échéance et les conditions de remboursement. Les paiements peuvent être effectués périodiquement ou concentrés à la fin de l’opération, avec le principal.
Crowdlending et equity ne sont pas la même chose
Le crowdlending et l’equity sont deux modalités de financement participatif, mais ils placent l’investisseur dans des positions différentes.
Dans les projets de dette, l’investisseur agit comme créancier. Le taux d’intérêt et les conditions de remboursement sont fixés contractuellement, même si leur perception dépend de la capacité de l’emprunteur à payer.
Dans les projets d’equity ou de plus-value, l’investisseur participe au capital de la société qui développe l’opération. Il n’existe pas de rentabilité fixée à l’avance : le résultat dépend des revenus, des coûts et du calendrier réel du projet.
La dette offre généralement une meilleure visibilité sur le rendement contractuel, mais elle n’est pas nécessairement moins risquée dans tous les cas. Un prêt subordonné et sans garanties peut présenter une protection limitée, tandis que le risque d’une opération d’equity dépendra de son prix d’entrée, de son avancement, des préventes et de sa structure.
Ce que signifie le fait qu’une plateforme soit régulée
Le financement participatif d’entreprise est soumis à un cadre européen commun qui établit des exigences d’autorisation, d’information, de supervision et de protection de l’investisseur.
Avant d’investir, il convient de vérifier que le prestataire figure dans les registres officiels de la Commission nationale du marché des valeurs mobilières — CNMV, soit comme entité autorisée en Espagne, soit comme prestataire européen habilité à fournir des services dans le pays.
Être régulé signifie que la plateforme est soumise à certaines obligations. Cependant, cela n’implique pas que la CNMV approuve chaque projet, garantisse sa rentabilité ou réponde des pertes éventuelles.
Ces investissements ne sont pas non plus des dépôts bancaires et ne sont pas couverts par le Fonds de garantie des dépôts. La régulation améliore l’information et établit des garanties, mais elle n’élimine pas le risque économique propre à chaque opération.
La source de remboursement est le premier critère
Avant de se concentrer sur le taux d’intérêt, il convient de répondre à une question : d’où viendra l’argent pour rembourser le prêt ?
Les sources habituelles de remboursement peuvent être :
- la vente de logements ;
- le refinancement par un prêt bancaire ;
- la vente de l’actif financé ;
- les revenus générés par son exploitation ;
- les ressources propres du promoteur ;
- ou une combinaison de plusieurs voies.
Une garantie hypothécaire peut apporter une protection, mais elle ne remplace pas une source de remboursement viable. Si le plan dépend de la vente d’un actif à un prix difficile à atteindre ou de l’obtention d’un financement qui n’a pas encore été approuvé, le prêt peut prendre du retard même s’il existe une garantie.
Il convient également d’examiner l’avancement du projet, les licences, les préventes, l’apport de fonds propres du promoteur et son expérience dans des opérations similaires.
Rang, garanties et ratios du prêt
Toutes les dettes ne sont pas remboursées dans le même ordre. La dette senior est prioritaire par rapport aux positions subordonnées. C’est pourquoi un prêt junior ou une hypothèque de second rang présente un risque différent d’une dette garantie en premier rang.
Parmi les garanties possibles figurent :
- une hypothèque sur un actif ;
- un nantissement d’actions ou de comptes ;
- des garanties corporate ;
- des cautions ;
- et le contrôle des flux générés par le projet.
Leur existence n’assure pas le recouvrement. Leur rang, leur constitution correcte, la valeur réelle de l’actif ainsi que le temps et les coûts nécessaires pour les exécuter comptent également.
Deux ratios permettent de contextualiser le niveau d’endettement :
- Le LTV, ou ratio prêt-valeur, compare le montant financé à la valeur de l’actif.
- Le LTC, ou ratio prêt-coût, compare le prêt au coût total du projet.
Un ratio plus faible peut laisser une marge de protection plus importante, mais il ne doit pas être analysé isolément. L’évaluation peut changer, l’actif peut être peu liquide et les coûts du projet peuvent dévier.
Comment choisir une plateforme
La rentabilité annoncée ne devrait pas être le seul critère. Il convient d’analyser :
- l’autorisation et la supervision ;
- la clarté de la documentation ;
- le processus de sélection et d’analyse des projets ;
- l’expérience de l’équipe ;
- le suivi des opérations ;
- la gestion des retards et des défauts ;
- les commissions ;
- et les éventuels conflits d’intérêts.
L’historique doit également être interprété avec prudence. Il ne suffit pas de connaître la rentabilité moyenne des projets clôturés. Il est plus utile d’examiner :
- combien d’opérations sont arrivées à échéance ;
- combien ont été remboursées dans les délais ;
- combien sont en retard ;
- quel capital a été récupéré après un défaut ;
- combien de temps le processus a duré ;
- et quelles pertes définitives se sont produites.
Une plateforme jeune ou disposant de peu de projets clôturés peut ne pas encore avoir traversé un cycle suffisamment long pour évaluer son comportement réel.
Comment diversifier dans le crowdlending
Répartir le capital entre plusieurs prêts peut réduire l’impact d’un problème individuel, mais il ne suffit pas de compter les opérations.
Un portefeuille composé de dix projets du même promoteur, dans la même ville et dépendant de la vente de logements neufs reste concentré sur des facteurs communs.
La diversification doit prendre en compte :
- les promoteurs ;
- les emplacements ;
- les finalités du prêt ;
- les rangs et garanties ;
- les sources de remboursement ;
- et les échéances.
Il peut également être utile d’investir au moyen d’un plan d’investissement régulier, plutôt que d’engager tout le capital en une seule fois. Cela réduit la dépendance à un seul moment d’entrée, même si cela n’élimine pas le risque si les nouveaux investissements sont très similaires.
Échelonner les échéances aide à éviter que tout le remboursement dépende d’une seule date. Néanmoins, les délais sont estimatifs : des remboursements anticipés, des prolongations ou des retards peuvent survenir.
Les principaux risques
Le crowdlending immobilier comporte plusieurs risques :
- Défaut : l’emprunteur ne rembourse pas le principal ou les intérêts.
- Retard : l’échéance est prolongée ou le projet nécessite plus de temps.
- Illiquidité : il n’existe généralement pas de sortie simple avant l’échéance.
- Garantie : l’actif ne couvre pas la dette ou son exécution s’avère lente.
- Concentration : une exposition excessive dépend du même risque.
- Risque opérationnel et urbanistique : les licences, les travaux, les coûts ou les ventes évoluent moins bien que prévu.
Le taux d’intérêt annoncé ne coïncide pas non plus nécessairement avec la rentabilité finale. Le résultat net peut être affecté par les retards, les commissions, les impôts, les remboursements anticipés ou les périodes pendant lesquelles le capital reste non réinvesti.
Fiscalité de base en Espagne
Pour une personne physique résidente en Espagne, les intérêts obtenus par des prêts sont généralement imposés comme revenus du capital mobilier et intégrés, en règle générale, dans l’assiette de l’épargne.
Selon la structure de l’opération, une retenue peut être pratiquée avant le paiement. La plateforme fournit généralement les informations fiscales, mais il appartient à l’investisseur de vérifier les données et de les intégrer correctement dans sa déclaration.
Les opérations avec des emprunteurs étrangers ou les créances devenues irrécouvrables peuvent nécessiter une analyse supplémentaire. La fiscalité dépend des circonstances personnelles et de la réglementation applicable à chaque moment.
Dans la dette, la capacité de remboursement compte davantage que le taux d’intérêt
Chez Urbanitae, les projets de dette permettent de financer collectivement des prêts à des promoteurs immobiliers, généralement à partir de 500 euros. Le taux d’intérêt, la durée estimée et la structure sont connus avant d’investir, mais le remboursement dépend du développement de l’opération et de la capacité de paiement de l’emprunteur.
C’est pourquoi investir en crowdlending ne consiste pas à choisir le projet affichant le pourcentage le plus élevé. Il s’agit de comprendre qui doit rembourser l’argent, d’où il proviendra, quelle position occupe le prêt et ce qui se passerait si le plan initial n’était pas respecté.
La plateforme, les garanties et la diversification peuvent aider à gérer le risque. Aucune d’entre elles ne remplace l’analyse ni ne garantit la récupération du capital.
