Le segment industriel et logistique continue de se consolider comme l’un des piliers du marché immobilier ibérique. C’est ce que montre le dernier rapport de CBRE Property Management pour le premier trimestre 2026, qui analyse la performance opérationnelle des actifs industriels et logistiques gérés par la société en Espagne et au Portugal à partir d’indicateurs tels que le taux d’occupation, les loyers, la durée des baux et la composition sectorielle.
L’étude repose sur un échantillon comparable de 5 198 349 mètres carrés répartis sur 247 actifs, représentant plus de 75 % de la GLA gérée par CBRE dans les deux pays. Il ne s’agit donc pas d’une photographie complète de l’ensemble du marché ibérique, mais d’un échantillon très représentatif du portefeuille géré par la société, utile pour comprendre le comportement du segment d’un point de vue opérationnel.
L’Espagne maintient un taux d’occupation très élevé
En Espagne, le rapport analyse 191 actifs représentant 4 001 077 mètres carrés de surface comparable. Les données reflètent une base opérationnelle très solide, avec un taux d’occupation de 93,7 %, confirmant la solidité de la demande pour ce type d’actifs au sein de l’échantillon étudié.
Un autre indicateur particulièrement pertinent est le WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term, ou durée moyenne pondérée résiduelle des baux), qui atteint 7,4 ans en Espagne. Cette donnée suggère une structure contractuelle bien répartie dans le temps et offre une visibilité relativement élevée sur les revenus futurs des actifs. Le loyer net moyen atteint 4,4 €/m², tandis que la dette associée au portefeuille analysé se situe autour de 3 %, un niveau contenu qui renforce l’idée de stabilité financière.
CBRE souligne également qu’au cours des 12 derniers mois, l’activité locative s’est répartie de manière équilibrée entre nouveaux contrats et renouvellements, avec des opérations concentrées sur un peu plus d’un quart du parc analysé. La durée moyenne des nouveaux baux dépasse 7 ans, tandis que les renouvellements restent supérieurs à 3 ans, ce qui contribue à maintenir la stabilité des revenus à moyen terme.
Du point de vue sectoriel, la surface occupée en Espagne est principalement concentrée dans le secteur du transport et de la distribution, qui représente 45,7 % du total. Viennent ensuite les secteurs des supermarchés, du bricolage et de l’équipement de la maison, avec 11,5 %, puis les autres secteurs, avec 8,5 %. Cette répartition reflète le poids structurel de la logistique liée à la distribution et à la consommation sur le marché industriel espagnol.
Le Portugal combine forte activité et plus grande diversification sectorielle
Au Portugal, le rapport analyse 56 actifs totalisant 1 197 272 mètres carrés. Le taux d’occupation atteint 90,3 %, confirmant également un niveau d’activité élevé, bien qu’avec une marge opérationnelle légèrement plus importante qu’en Espagne.
Le WAULT atteint 4,8 ans, tandis que le loyer net moyen s’établit à 4,1 €/m². Dans ce cas, le niveau d’endettement s’élève à 3,5 %, restant dans des paramètres prudents. En matière d’activité locative, la dynamique est similaire à celle de l’Espagne : les nouveaux baux dépassent une durée moyenne de 7 ans, et les renouvellements tournent autour de 3,1 ans, combinant stabilité contractuelle et capacité d’adaptation aux besoins des utilisateurs.
Une différence plus visible apparaît toutefois dans la composition sectorielle de la demande. Bien que le transport et la distribution demeurent le principal segment, avec 39,9 % des surfaces occupées, le Portugal présente une part plus importante des enseignes de retail, qui représentent 19,6 %, ainsi que des supermarchés, du bricolage et de l’équipement de la maison, avec 9 %. Cela traduit une plus grande diversification sectorielle dans l’utilisation des actifs logistiques et industriels analysés.
Un segment offrant visibilité opérationnelle et baux de longue durée
Au-delà de la comparaison entre les deux marchés, le rapport met en évidence une idée claire : dans l’échantillon analysé par CBRE, le secteur industriel et logistique présente une base opérationnelle résiliente, avec des taux d’occupation élevés, des contrats relativement longs et des niveaux d’endettement maîtrisés.
Cela ne signifie pas que l’ensemble du marché fonctionne de manière identique ni que le segment soit exempt de risques. Mais cela suggère que, dans un contexte où de nombreux investisseurs privilégient la visibilité des revenus et la stabilité contractuelle, ce type d’actifs conserve des caractéristiques particulièrement appréciées : forte occupation, base d’utilisateurs liée au transport, à la distribution et à la consommation, et structure d’échéances favorisant la prévisibilité.
Solidité et qualité
Le début de l’année 2026 confirme que le segment industriel et logistique reste l’un des plus solides du marché immobilier ibérique, du moins du point de vue opérationnel offert par l’échantillon comparable de CBRE Property Management. En Espagne, cette solidité se reflète dans un taux d’occupation de 93,7 % et un WAULT de 7,4 ans ; au Portugal, dans un taux d’occupation de 90,3 % et une plus grande diversification sectorielle.
Dans un marché où la qualité des revenus et la stabilité des actifs prennent une importance croissante, la logistique et l’industriel continuent d’offrir une proposition attractive pour les propriétaires et les investisseurs. La clé, comme souvent dans l’immobilier, ne réside pas uniquement dans le segment lui-même, mais dans la qualité des actifs, la composition de leurs locataires et la solidité opérationnelle réelle qu’ils sont capables de maintenir.
