Investissement immobilier à Tarragone : TRI final de 10,20 % sur Cunit III
Nous avons finalisé le remboursement du projet Cunit III, un projet de dette immobilière développé avec le promoteur Construverty, avec lequel nous avions déjà collaboré sur Cunit et Cunit II, deux projets dont les résultats avaient été conformes aux prévisions initiales.
Sur ce troisième projet, le résultat final a été meilleur que prévu, tant en termes de rentabilité que de rendement annualisé pour les investisseurs, avec un écart de calendrier très limité.
Au total, les investisseurs ont récupéré 122,94 % du capital investi, ce qui correspond à une rentabilité totale de 22,94 % et à un TRI final de 10,20 %, légèrement supérieur à l’estimation initiale.
En quoi consistait le projet Cunit III ?
Cunit III a été structuré comme un projet de dette, via l’octroi d’un prêt au promoteur afin de financer la construction d’un immeuble résidentiel de 18 logements dans la commune de Cunit (Tarragone), sur la frange côtière située entre le sud de Barcelone et le nord de la province de Tarragone.
La promotion comprenait des logements avec de grandes terrasses, une piscine collective et des espaces verts, dans un emplacement très proche de la plage et avec une demande résidentielle établie, aussi bien pour une résidence principale que secondaire.
Lors de l’ouverture du projet à l’investissement sur Urbanitae, plusieurs éléments contribuaient à réduire les risques habituels de ce type de promotion :
- Il s’agissait du troisième projet financé avec Construverty dans la même zone.
- Les projets Cunit et Cunit II avaient évolué conformément aux prévisions.
- Le projet disposait déjà du permis de construire.
- 50 % des logements étaient vendus dès le lancement.
Ce point de départ permettait d’encadrer les principaux risques d’une promotion neuve : urbanisme, exécution et commercialisation.
Conditions initiales du prêt
Le prêt a été accordé selon les conditions suivantes :
- Durée estimée : 24 mois
- Taux d’intérêt : 10 % par an
- Rentabilité totale estimée : 20 %
Comme c’est habituel pour les projets de dette, le contrat prévoyait la possibilité de prolonger la durée si nécessaire, en appliquant alors les intérêts de retard prévus, afin de protéger l’investisseur en cas de délais.
Remboursement en 25 mois
Finalement, le projet a été remboursé sur une durée de 25 mois, soit seulement un mois de plus que prévu initialement. Cette légère prolongation était liée au processus final de livraison et de signature des actes de vente des logements, qui a pris plus de temps que prévu.
Comme nous l’avons communiqué aux investisseurs dans la newsletter du mois de novembre, même si la majorité des lots avaient déjà été livrés, certains restaient encore en attente de signature. Pour cette raison, la liquidation du prêt a été reportée jusqu’à la livraison complète de la promotion, prévue au cours du mois de décembre.
Pendant cette période supplémentaire, le prêt a continué à générer les intérêts de retard prévus au contrat, ce qui explique que la rentabilité finale ait été supérieure à l’estimation initiale.
Résultats finaux : 22,9 % de rentabilité
Le résultat définitif du projet est le suivant :
- Durée estimée : 24 mois
- Durée finale : 25 mois
- CoC estimé : 20,00 %
- CoC final : 22,94 %
- TRI estimé : 10,00 %
- TRI final : 10,20 %
L’écart de calendrier a été minime et s’est traduit par un meilleur résultat pour l’investisseur, tant en rendement total qu’en rentabilité annualisée.
Trajectoire cohérente
Le remboursement de Cunit III consolide la relation entre Urbanitae et Construverty, un promoteur disposant d’une expérience éprouvée dans la zone et avec lequel les projets Cunit et Cunit II avaient déjà montré une exécution conforme aux prévisions.
Ce troisième projet confirme que, lorsque se combinent une structure de dette bien définie, un promoteur connaissant le marché local et une promotion bénéficiant d’une traction commerciale dès le départ, des écarts de délai raisonnables peuvent être gérés de manière adéquate et, dans certains cas, même améliorer le résultat final pour les investisseurs.
Nous continuons de miser sur un modèle de financement fondé sur une sélection rigoureuse des projets, un suivi continu et une transparence maximale, y compris au moment clé du remboursement.
