Ces dernières années, le marché immobilier en Espagne a connu une transformation profonde. Combinée à la reprise post-pandémie, à la stabilité macroéconomique et à la pression de la demande internationale, cette situation a placé l’Espagne parmi les destinations les plus attractives d’Europe pour l’investissement immobilier étranger. Ces évolutions ont créé un scénario dans lequel la présence des investisseurs étrangers continue de croître de manière constante, consolidant leur rôle d’acteurs clés dans le développement des zones côtières traditionnelles et des grandes villes. Pour approfondir cette tendance, Urbanitae partage la vision de Sergio Gutiérrez, expert du secteur immobilier, qui fournit des conseils sur les principales questions du marché.
Sergio Gutiérrez explique : « Nous avons observé un changement profond dans le profil de l’acheteur international. D’une part, les acheteurs latino-américains fortunés ont gagné en importance, notamment à Madrid, où le quartier de Salamanca est devenu un lieu de référence pour les familles et entrepreneurs venus du Mexique, de Colombie, du Venezuela et d’Argentine. Beaucoup d’entre eux recherchent la stabilité juridique, un logement au sein de l’Union européenne et un investissement sécurisé pour leur patrimoine. » Il ajoute : « L’Espagne reste la porte d’entrée vers l’Europe pour de nombreux investisseurs internationaux. Malgré la hausse des prix, les grandes villes espagnoles demeurent plus abordables que Paris, Londres ou Milan, offrant une qualité de vie bien supérieure en termes de climat, de gastronomie et de services. »
Facteurs stimulant l’intérêt des acheteurs internationaux
En analysant l’évolution des achats immobiliers par des étrangers en Espagne, on constate qu’entre 2019 et 2024, la croissance a été soutenue et significativement supérieure à celle des acheteurs nationaux. Alors que les transactions des résidents espagnols ont augmenté de 17,7 %, celles des investisseurs étrangers ont crû de 30,7 %, atteignant un total de 125 857 logements vendus au troisième trimestre 2024, représentant 18,4 % des ventes totales, selon CaixaBank Research. Ce pourcentage reflète non seulement la solidité de l’intérêt étranger, mais également la capacité de ce segment à influencer la dynamique des prix et la disponibilité des logements dans différentes provinces, grâce à son fort pouvoir d’achat.
Sergio Gutiérrez souligne : « L’acheteur international, surtout ceux avec un budget élevé, recherche des biens spacieux, bien situés, avec des finitions de qualité, prêts à emménager, afin d’éviter les rénovations. Il privilégie également les immeubles avec des services premium, comme la conciergerie, la salle de sport ou des espaces communs, et cherche la possibilité de rentabiliser le bien via la location longue durée ou une gestion professionnelle. » D’un autre côté, il indique que « les acheteurs avec un budget plus limité s’orientent vers des biens avec un potentiel de valorisation, dans des zones urbaines émergentes ou offrant un bon accès aux transports et aux services. »
Il est également important de distinguer les résidents étrangers des non-résidents. Alors que les premiers achètent des biens dans l’intention d’y résider de manière permanente, contribuant à la vie locale et au dynamisme du marché résidentiel, les seconds achètent principalement à des fins d’investissement ou comme résidence secondaire, apportant diversité et flexibilité au marché.
Des différences se constatent également en termes de prix moyen par mètre carré des logements achetés : les non-résidents acquièrent des biens plus chers par mètre carré (2 895 €/m² au S1 2024) que les résidents (1 734 €/m²) et les nationaux (1 659 €/m²), selon le même rapport bancaire.
Différences dans le profil de l’acheteur : des retraités aux jeunes entrepreneurs
Traditionnellement, l’investisseur immobilier étranger en Espagne était associé aux retraités européens recherchant des résidences secondaires sur la côte, attirés par le climat et la tranquillité. Cependant, le paysage actuel montre une évolution substantielle en termes d’âge, de motivations et de formes de participation. Alors qu’en 2007 les étrangers représentaient seulement 7,5 % du total des transactions, en 2024 cette proportion est passée à 20,9 %, reflétant un poids croissant qui se traduit non seulement en volume de ventes mais également en pression sur les prix.
Gutiérrez explique : « L’acheteur européen traditionnel, venu du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France ou des Pays-Bas, maintient son intérêt pour la côte méditerranéenne et les îles, bien qu’une plus grande diversification vers les villes intérieures et du nord du pays soit observée. » Il indique également que « les acheteurs africains, notamment du Maroc et de l’Afrique de l’Ouest, accèdent à des biens plus abordables, recherchant à la fois résidence et investissement à moyen terme. » De plus, il souligne l’apparition d’un profil étranger plus jeune et professionnel, composé d’entrepreneurs internationaux, de télétravailleurs et de nomades numériques, intéressés par la connectivité, les services urbains et la proximité des hubs stratégiques.
Ces données coïncident avec celles du Conseil général du notariat, qui dans son dernier communiqué précise que au second semestre de cette année, les acheteurs étrangers ayant acquis le plus de logements en Espagne étaient encore les Britanniques, avec 8,7 % du total des transactions (6 048 logements), suivis de près par les Marocains (7,3 %) et les Allemands (6,7 %).
Zones les plus attractives pour les investisseurs étrangers
L’intérêt international n’est pas réparti de manière homogène sur le territoire espagnol, se concentrant particulièrement dans les provinces de la côte méditerranéenne, les îles et les grandes villes, où la participation étrangère dépasse souvent 30 % des transactions, comme à Alicante (33,2 %) ou aux îles Baléares (31,5 %), et se rapproche de Málaga (27,1 %) et de Santa Cruz de Tenerife (25,8 %), selon les données d’Idealista pour le T2 2025. Pendant ce temps, dans des villes comme Valence (12,8 %), Barcelone (9,5 %) et Madrid (4,6 %), la participation est moindre en pourcentage, mais significative en termes absolus en raison du volume des transactions.
Sergio Gutiérrez commente : « À moyen terme, nous verrons l’intérêt des acheteurs étrangers s’étendre vers le nord de l’Espagne, notamment la Galice, la Cantabrie, les Asturies ou le Pays basque, où le climat est plus tempéré et les prix offrent encore un potentiel de hausse. Le changement climatique et les vagues de chaleur extrêmes dans le sud rendront ces destinations de plus en plus attractives. » Il ajoute : « L’acheteur international aura tendance à fuir les zones saturées, recherchant exclusivité, intimité et valeur ajoutée dans des emplacements moins fréquentés, ce qui obligera le secteur à reconfigurer son offre. »
Opportunités pour les petits et moyens investisseurs via le crowdfunding immobilier
Le phénomène de l’investissement étranger et la pression exercée sur certains marchés ont créé un terrain fertile pour le développement du crowdfunding immobilier, qui démocratise l’accès à des projets résidentiels historiquement réservés aux grands fonds ou aux investisseurs internationaux fortunés. Il permet aux petits et moyens investisseurs de participer directement à l’investissement international, de diversifier leur exposition, de gérer les risques et d’accéder à des rendements potentiellement supérieurs à ceux offerts par les investissements traditionnels en obligations ou fonds en actions.
Des plateformes comme Urbanitae offrent un accès à des projets stratégiques dans les zones les plus demandées par les investisseurs internationaux, allant des développements sur la côte méditerranéenne et les Baléares aux opportunités dans des environnements urbains consolidés, combinant transparence, analyse détaillée des projets et contrôle des risques, avec la possibilité d’investir des montants relativement faibles.
