« Les institutions financières voient en Urbanitae un allié pour leurs promoteurs »
L’activité d’Urbanitae repose sur deux piliers clairs. D’une part, les investisseurs, dont la confiance a permis de clôturer l’année 2023 avec près de 224 millions d’euros de financement. D’autre part, la matière première, les projets soigneusement sélectionnés par notre département immobilier. Aujourd’hui, nous parlons avec Jorge Turégano, directeur des investissements chez Urbanitae, de ce processus de sélection et de son expérience sur la plateforme depuis 2018.
Comment les promoteurs voient-ils Urbanitae aujourd’hui?
Urbanitae a réussi à s’établir comme une marque propre dans le secteur du financement alternatif. Notre historique des transactions financées, associé à la confiance de nos promoteurs, fait de l’entreprise un partenaire solide pour contribuer au développement du secteur immobilier.
Comment les projets parviennent-ils à Urbanitae?
Au début, Urbanitae a dû faire un travail remarquable pour se faire connaître en tant que solution de financement. Peu à peu, de manière plus organique, l’élan des opérations que nous finançons et notre relation avec différents acteurs du marché (institutions financières, conseillers, etc.) ont conduit à une augmentation du nombre de projets que nous analysons.
« Nous recherchons des promoteurs capables de démontrer, par leur parcours, la compétence et la solvabilité nécessaires pour mener à bien un projet similaire à celui qu’ils nous proposent ».
Parallèlement, nous disposons d’une équipe interne qui soutient la première interaction avec les promoteurs et nous aide à étendre notre réseau commercial. Enfin, nous nous efforçons d’être présents lors des événements majeurs du secteur immobilier et au sein des principales associations de promoteurs.
Quels sont les critères qu’un projet doit remplir pour passer le filtre d’Urbanitae?
En gros, nous recherchons le meilleur équilibre possible entre le rendement et le risque, pour lequel nous analysons en profondeur les fondements du plan d’affaires présenté par le promoteur. Nous essayons d’adapter nos solutions de financement à chaque situation et à chaque moment d’entrée dans le projet. Le facteur le plus important pour nous est le promoteur lui-même : nous recherchons des profils qui peuvent attester, grâce à leur expérience, des compétences et de la solvabilité nécessaires pour mener à bien un projet similaire à celui qu’ils nous proposent. De même, nous recherchons des périodes d’investissement ne dépassant pas 36 mois pour les investissements en fonds propres et 24 mois pour les opérations de dette.
Chez Urbanitae, nous avons contribué à lancer plus de 100 développements immobiliers à travers le pays, et le niveau d’information que nous avons est de plus en plus élevé. Cela nous permet de prendre des décisions d’investissement plus solides et plus judicieuses.
Pourquoi les promoteurs se tournent-ils vers vous?
Traditionnellement, on pourrait dire que les promoteurs ont eu trois sources de financement : les fonds propres, les ressources de tiers, basées sur des relations de confiance historiques, et les banques. À ce stade, Urbanitae est une quatrième proposition qui peut leur offrir certitude et agilité dans l’obtention de nouvelles ressources financières pour le développement de leurs projets.
Nous avons une vocation à long terme et n’attendons pas de formaliser un seul accord avec un promoteur. Nous cherchons à construire des relations qui permettent aux promoteurs d’optimiser leurs ressources, de planifier leurs propres investissements et, en fin de compte, de trouver un partenaire financier qui rende possible leur propre croissance.
Quelles garanties établissez-vous pour protéger le capital des investisseurs?
À ce stade, il est critique pour nous de différencier entre les solutions en capital et les schémas de dette. Dans le format en capital/valeur ajoutée, nous donnons la priorité à la protection du capital plutôt qu’à la maximisation du rendement qu’un projet peut générer. D’autre part, dans les projets de dette, nous essayons de rechercher des droits réels (comme l’hypothèque de premier rang sur l’actif) qui garantissent les opérations au-dessus des garanties corporatives, dont l’exécution est toujours plus compliquée.
« Urbanitae ne rivalise pas avec les institutions financières ; au contraire, nous comblons le vide sur le marché où elles ne se sentent peut-être pas tout à fait à l’aise. »
Chez Urbanitae, nous ne cherchons pas de gestionnaires agissant uniquement comme promoteurs délégués. Nous demandons au promoteur d’apporter son propre capital au projet. De cette manière, nous alignons les intérêts de tous les participants.
Quels sont les principaux points de friction avec les promoteurs?
Le plus important dans notre relation avec les promoteurs est de leur faire comprendre à quoi ressemblerait la relation de collaboration avec nous. Pour nous, la relation doit être basée sur la professionnalisme, la sérieux et l’engagement des deux parties. En même temps, nous cherchons à leur transmettre qu’Urbanitae est un partenaire financier fiable qui leur permettra de se concentrer sur l’activité de promotion, libérant ainsi le temps et les ressources qu’ils consacraient auparavant aux processus de collecte de fonds.
Urbanitae fournit souvent un financement complémentaire à celui des banques, mais remplace parfois aussi les établissements de crédit. Comment est votre relation avec les banques?
Dans nos opérations en capital, nous travaillons avec les principales banques du pays, en les utilisant comme levier pour financer la construction via le prêt promoteur, optimisant ainsi l’opération du point de vue financier.
De plus en plus, les banques voient en Urbanitae un allié pour les promoteurs, dans le sens où nous les aidons non seulement en capital, mais nous agissons également comme filtre pour les projets qu’elles financent.
Dans les projets de dette, Urbanitae intervient là où la banque ne le fait pas, pour différentes raisons, mais qui offrent une relation appropriée entre le rendement et le risque. Il peut s’agir d’un financement anticipé (prêt-pont) ou de remplacement. Urbanitae ne rivalise donc pas avec les institutions financières, mais comble le vide là où elles ne se sentent pas tout à fait à l’aise, que ce soit en raison du type de projet ou de la phase d’entrée dans celui-ci, par exemple l’achat de terrain.
Il convient cependant de rappeler que le financement alternatif a, comparativement, un poids beaucoup plus important en Europe qu’en Espagne. En France, par exemple, au cours de l’année 2023, le financement participatif immobilier a dépassé le milliard d’euros ; en Espagne, le chiffre était d’environ 215 millions d’euros. C’est pourquoi nous sommes convaincus que, si les conditions d’investissement sont raisonnables, le crowdfunding immobilier en Espagne ne fera que croître dans les années à venir.