Investir dans l’immobilier est toujours considéré comme une valeur sûre, un actif refuge traditionnel. Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, tous les actifs ne sont pas aussi rentables. Globalement, selon les données d’Idealista, les bureaux occupent la première place comme produit le plus rentable (12,8 %), suivis des locaux commerciaux (9,8 %), des garages (7,7 %) et du logement (7,1 %).
Bureaux : en tête de la rentabilité locative
Selon les données du secteur — source : Idealista —, les bureaux figurent habituellement en tête en matière de rentabilité brute locative, avec des chiffres proches de 12,8 %. Rentabilité par ville :
Saragosse arrive en tête du classement dans ce segment avec des rendements de 11,7 %, suivie d’Almería (11 %), Vitoria (9,2 %) et Murcie (9 %). Dans les grandes capitales comme Barcelone (7,8 %) et Madrid (7,4 %), la rentabilité est un peu plus ajustée, mais offre une plus grande stabilité et liquidité.
Tendance actuelle : changement d’usage
Face à l’excès d’offre dans certaines zones, la reconversion de bureaux en actifs résidentiels ou touristiques est de plus en plus courante. Chez Urbanitae, nous avons financé avec succès des projets orientés vers ce changement d’usage, comme le projet García Lorca ou le projet Doce de Octubre, démontrant le potentiel de valorisation de ce type d’opérations.
2. Locaux commerciaux : rendement élevé dans des emplacements stratégiques
Les locaux commerciaux occupent la deuxième place en rentabilité moyenne, autour de 9,8 %. Cependant, la rentabilité d’un local commercial dépend énormément de son emplacement — street retail vs zones périphériques —, du type d’activité et de la solvabilité du locataire.
Villes avec les rendements les plus élevés pour les locaux :
- Ávila : 12,5 %
- Murcie : 11,4 %
- Gérone et Saragosse : 10,7 %
- Santa Cruz de Tenerife et Cáceres : 10,6 %
- Madrid et Barcelone : entre 8,2 % et 8,4 %
3. Garages et caves : faible investissement initial et forte demande
Pour les petits investisseurs ou ceux qui souhaitent commencer avec un capital réduit, les garages et les caves représentent une option accessible avec de faibles coûts d’entretien.
- Places de parking : Bien que la rentabilité moyenne s’établisse à 7,7 %, elle atteint 11 % dans des capitales comme Murcie, tandis qu’à Madrid et Barcelone elle se situe entre 5,1 % et 6,7 %.
- Caves : Elles sont devenues un actif très demandé dans les grandes villes en raison du manque d’espace dans les logements. Grâce au crowdfunding immobilier avec des promoteurs spécialisés — comme Grupanxon chez Urbanitae —, il est possible d’accéder à des projets de développement de caves avec des rentabilités cibles supérieures à 18 %.
4. Secteur résidentiel : stabilité, risque plus faible et protection contre l’inflation
Le marché résidentiel offre une rentabilité brute moyenne en location de 7,1 %. Bien qu’il présente des pourcentages inférieurs à ceux des bureaux ou des locaux commerciaux, le logement se distingue comme l’actif le plus liquide, avec un taux de vacance plus faible et une plus grande capacité à agir comme valeur refuge face à l’inflation.
Rentabilité résidentielle par capitale :
- Murcie : 8,3 %
- Lleida : 8,0 %
- Huelva : 7,6 %
- Jaén et Castellón : 7,0 %-7,3 %
- Barcelone : 5,8 %
- Madrid : 5,2 %
Comparatif : dans quel actif immobilier convient-il d’investir ?
Le choix de l’actif idéal dépend de tes objectifs financiers et de ton profil de risque :
- Tu cherches à maximiser les revenus locatifs : bureaux et locaux commerciaux dans des emplacements secondaires mais avec une forte demande.
- Tu disposes de peu de capital initial : caves ou places de parking.
- Tu privilégies la sécurité et une vacance plus faible : logement résidentiel dans les grands centres urbains.
- Tu recherches des rentabilités de promotion sans acheter un bien complet : crowdfunding immobilier de plus-value ou plus-value + location sur des plateformes régulées comme Urbanitae.
Questions fréquentes sur la rentabilité immobilière
Quel est l’actif immobilier le plus rentable pour investir ?
En termes de rentabilité brute locative, les bureaux et les locaux commerciaux sont généralement en tête du classement, avec des rendements supérieurs à 9-12 % par an, suivis des garages, des caves et du logement résidentiel.
Est-il rentable d’investir dans un logement pour le louer ?
Oui, la rentabilité brute moyenne du logement en Espagne s’établit à 7,1 %, offrant un excellent équilibre entre stabilité, faible vacance et protection contre l’inflation.
Comment investir dans les actifs les plus rentables sans acheter le bien entier ?
Grâce au crowdfunding immobilier, tu peux participer à des projets de bureaux, de caves, de commerces ou résidentiels à partir de montants réduits — dès 500 € —, en diversifiant ton capital entre différentes typologies d’actifs.
