Dans notre pays, le football, connu comme le roi des sports, n’est pas un simple événement. La passion pour notre équipe est profondément ancrée ; ce qui se passe sur le terrain se retrouve dans les conversations et les journaux, et chaque week-end, il paralyse plusieurs villes du pays pendant quelques heures, où la passion s’empare des rues et où le seul résultat qui compte est le score. Pour certains, vivre près de l’endroit où la magie opère est un privilège ; pour d’autres, au contraire, cela peut être une raison de choisir une autre zone pour habiter, afin d’échapper au bruit et à la foule.
Parmi les 20 équipes de la première division espagnole, chaque stade possède ses caractéristiques propres : certains sont situés au cœur de la ville, d’autres en périphérie ; et dans certains cas, comme à Séville, Betis et Sevilla FC coexistent à quelques kilomètres, renforçant encore la rivalité entre supporters. Certains se distinguent par le bruit de leurs fans, d’autres par la structure de leurs tribunes.
Les stades de LaLiga sont répartis dans neuf communautés autonomes : Andalousie, Communauté valencienne, Îles Baléares, Madrid, Navarre, Catalogne, Pays basque, Asturies et Galice. Et sachant que chaque stade est unique, tout comme les supporters qui le fréquentent, nous nous demandons : combien coûte vivre près d’un stade ? La proximité influence-t-elle le prix des biens immobiliers ?
Les prix près des stades les plus importants
Analyser les prix des logements autour de ces « colisées contemporains » permet de comprendre comment le sport, en lien avec l’infrastructure urbaine, définit les zones les plus chères, les opportunités d’investissement, les facteurs de valorisation et, surtout, qui remporte cette « Ligue de l’immobilier ».
Dans la capitale, par exemple, toutes les facettes de la vie madrilène et des prix immobiliers sont représentées : dans les rues autour du Santiago Bernabéu, en plein centre, le prix moyen, selon Idealista, est de 7 586 € par mètre carré. Au Metropolitano, en périphérie proche du centre, le prix est de 3 025 €/m² ; à Vallecas, dans la zone la plus historique de la ville, 2 971 €/m² ; et au Coliseum de Getafe, symbole des municipalités du sud, 3 157 €/m².
La tendance à la hausse des prix va de pair avec l’augmentation de la rentabilité locative. Les actifs immobiliers ont explosé cette dernière année, et dans certains cas, la fluctuation des prix est liée à la présence du stade dans la zone, comme pour le stade Metropolitano. Son prix a augmenté de 22 %, coïncidant avec l’annonce de la Coupe du monde 2030 et la désignation du stade comme site officiel. Il en va de même pour le Santiago Bernabéu et l’achèvement de sa rénovation gigantesque, qui vise à transformer tout son environnement et fixe le prix de vente des appartements voisins à près de 8 000 €/m², avec une valorisation proche de 20 %.
Un autre exemple de prix en hausse est Barcelone : dans le quartier des Corts, où se situe le Camp Nou, c’est la deuxième zone la plus chère proche de tout stade de LaLiga, à 6 022 €/m². Il en fut de même en 2019 pour le stade d’Anoeta à Saint-Sébastien. Depuis la fin des travaux du stade, le prix des logements avoisinants a augmenté de 34 %.
Tout ce qui brille n’est pas or
Le contexte immobilier n’est pas favorable pour tirer des conclusions, car une grande partie du parc immobilier continue de croître en raison du manque d’offre, ce qui, avec d’autres facteurs, fait grimper les prix. Cependant, certaines considérations font des stades de football une rareté en ville : ces espaces deviennent souvent des points de repère urbains, et l’affluence de foules plusieurs fois par mois constitue un attrait pour l’investissement et le développement local.
Cependant, les rénovations des stades et les travaux en cours, en plus de tous les facteurs entourant ces événements, peuvent constituer un facteur négatif plutôt que positif pour la rentabilité des biens immobiliers. Vivre près d’un stade signifie embouteillages, bruit constant et forte concentration de personnes perturbant la vie quotidienne du quartier. Il est également fréquent que des groupes de résidents se plaignent du cocktail bruit, déchets et manque de solutions apporté par ces événements sportifs ou musicaux.
Bien qu’il y ait récemment eu des exemples de toutes les difficultés de vivre à proximité des stades (comme les concerts au Bernabéu et les protestations des voisins ayant conduit à leur suppression), ils restent des actifs très prisés dont l’intégration au quartier peut en faire un moteur de développement économique.
La présence des stades augmente l’attrait de la zone pour l’investissement en raison de l’activité sociale et commerciale qu’ils génèrent. L’afflux constant de personnes dynamise les commerces voisins et transforme ces zones en pôles de loisirs, multipliant l’intérêt des citoyens et les opportunités pour les investisseurs.
