Le Pays Basque, grâce à son économie solide, à ses infrastructures modernes, à sa haute qualité de vie et à sa situation stratégique dans le nord de l’Espagne, s’est consolidé comme un pôle d’attraction pour l’investissement immobilier. La région offre un large éventail d’opportunités pour les investisseurs, notamment dans des secteurs clés tels que les segments résidentiels, industriel et logistique. Entre 2021 et le premier trimestre de 2024, le Pays Basque a représenté 2,6 % du total de l’investissement national, comme l’a annoncé CBRE lors d’une rencontre qui a réuni à Bilbao les principaux acteurs du secteur immobilier pour analyser les tendances qui définissent l’évolution du marché dans la région. En 2023, l’investissement a atteint 325 millions d’euros, avec le segment résidentiel en tête avec 154 millions d’euros, suivi du secteur industriel, qui a totalisé 86 millions d’euros. Les données du premier trimestre 2024 montrent un volume de 53 millions d’euros, avec une activité marquée dans les secteurs industriel et hôtelier.
L’évolution du secteur industriel et logistique
Le Pays Basque s’est consolidé comme un centre logistique de référence sur la péninsule ibérique. En 2023, un record de 150 000 m² de surface logistique a été signé. L’investissement dans ce marché a atteint 98 millions d’euros, comprenant à la fois des terrains prêts à être construits et des entrepôts achevés, ce qui représente une augmentation de 46 % par rapport à l’année précédente, malgré le contexte macroéconomique difficile. Cette tendance positive s’est poursuivie en 2024. Par ailleurs, son réseau de transport efficace, comprenant des ports comme celui de Bilbao et des connexions ferroviaires avec l’Europe, facilite le commerce international. La zone industrielle de Júndiz à Vitoria-Gasteiz et le port de Bilbao sont des points stratégiques pour les entrepôts et les centres de distribution. Des entreprises comme Amazon ont choisi cette région pour y implanter leurs centres logistiques, augmentant ainsi son attractivité pour les investisseurs immobiliers.
Le commerce de détail et le secteur hôtelier en hausse
Le secteur du commerce de détail joue également un rôle important dans le marché immobilier basque. Bien que la montée du commerce en ligne ait modifié les dynamiques de consommation, les centres commerciaux et les principales rues de villes comme Bilbao et Saint-Sébastien restent des points névralgiques. En particulier, la Gran Vía de Bilbao est l’une des zones les plus chères et les plus demandées pour des locaux commerciaux en Espagne, selon la 34e édition du rapport mondial Main Streets Across the World de Cushman & Wakefield. Quant au secteur hôtelier, il se développe avec des investissements axés sur des hôtels urbains de haute qualité dans les principales villes basques, répondant à la demande croissante du tourisme dans la région.
Résidentiel : logement et nouveaux espaces résidentiels
Concernant le marché résidentiel, bien que les prix de l’immobilier au Pays Basque soient supérieurs à ceux d’autres régions d’Espagne, la forte demande et la croissance soutenue du marché immobilier rendent la région attractive pour les investissements, offrant une rentabilité élevée. Selon le rapport IMIE Marchés Locaux publié par la société d’évaluation Tinsa et rapporté par le journal Norte Exprés, le prix moyen des logements neufs et anciens en Euskadi a augmenté de 2,6 % au quatrième trimestre 2024 par rapport à la même période de l’année précédente. Cette hausse est inférieure à la moyenne nationale de 4,4 %. Parmi les territoires basques, Gipuzkoa a enregistré la plus forte augmentation annuelle, avec 4 %, suivie d’Álava (2,7 %) et de Bizkaia (2,2 %). Parmi les capitales basques, Saint-Sébastien a mené la croissance avec une augmentation de 3,9 %, suivie de près par Vitoria avec 3,8 %, et Bilbao a enregistré une hausse de 2,5 %. Saint-Sébastien se distingue particulièrement comme la ville avec le prix au mètre carré le plus élevé d’Espagne, en raison de son attractivité touristique et de l’espace limité pour de nouvelles constructions. Selon un récent rapport du portail immobilier Pisos.com, Donostia, avec 6 483 euros par mètre carré, est la capitale de province la plus chère d’Espagne.
D’autre part, Bilbao mise sur la régénération urbaine avec des projets tels que Zorrotzaurre, qui transformera une ancienne zone industrielle en un quartier moderne résidentiel et commercial. Cette initiative crée des opportunités à la fois pour de nouveaux logements et pour la location, avec une demande croissante parmi les jeunes professionnels et les étudiants.
Déséquilibre entre l’offre et la demande dans le résidentiel
Le rapport « Radiographie du marché du logement au Pays Basque en 2024« , réalisé par Fotocasa Research, révèle un déséquilibre notable entre l’offre et la demande. Bien que 23 % des Basques souhaitent changer de logement, seulement 5 % ont mis un bien en vente au cours de l’année écoulée. Cette tendance est similaire à la moyenne nationale, où la proportion de demandeurs est également de 23 %, contre 6 % d’offreurs. Au cours de l’année écoulée, 28 % des Basques ont participé à des opérations immobilières, dépassant de 1 point la moyenne nationale (27 %). Le segment des achats-ventes a été le plus dynamique, avec 17 % de participation, trois points au-dessus de la moyenne nationale. Toutefois, une grande partie de cette activité n’a pas abouti : 13 % ont cherché à acheter un logement sans succès, tandis que seulement 4 % ont réussi à conclure une vente. En ce qui concerne la location, le marché est moins actif. 10 % des Basques ont participé à ce segment, soit en dessous de la moyenne nationale de 12 %. Parmi ceux-ci, 4 % ont réussi à louer un bien, un autre 4 % n’a pas eu de succès, et 2 % ont cherché sans succès une chambre dans un appartement partagé. Seulement 2 % de la population a mis son logement en location au cours de l’année écoulée. Quant à l’évolution des prix, María Matos, directrice des études et porte-parole de Fotocasa, a souligné que la demande de logement au Pays Basque quintuple l’offre, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix tant pour les achats-ventes que pour les locations. De plus, le marché basque accorde une place plus importante à l’achat qu’à la location, dans une plus grande mesure que dans le reste du pays. Ces particularités rendent essentiel de suivre de près l’évolution de ce marché dans les prochains mois.
