72 milliards d’euros. C’est le volume de financement dont le secteur immobilier aura besoin au cours des trois prochaines années, selon le rapport « The Lending Property Telescope », élaboré par le cabinet de conseil EY. Sur ce montant, 56 milliards d’euros seront consacrés à des projets « générant des revenus », tandis que les 16 milliards restants seront destinés à la promotion de logements pour la vente au détail.
Les difficultés d’accès au capital dans un contexte de taux d’intérêt élevés ont marqué toute l’année 2024. Ce contexte, selon cette analyse, a favorisé les fonds de dette, qui représentent désormais 21 % du volume (2,3 milliards d’euros).
Cependant, les banques espagnoles ont conservé un rôle important dans l’octroi de crédits. Plus de 6,8 milliards d’euros (hors hypothèques pour particuliers et promoteurs) leur confèrent une part de marché de 63 % et une exposition totale de 35 milliards d’euros en dette. L’activité des banques internationales est restée au même niveau que l’année précédente, une stabilisation qui s’explique en grande partie par l’absence d’opérations « core ».
En quoi les prêts des fonds de dette diffèrent-ils de ceux accordés par les banques ?
Le rapport d’EY révèle que la durée moyenne des prêts bancaires est d’environ six ans, tandis que ceux octroyés par les fonds de dette ont une durée inférieure à trois ans. Cela s’explique par leur nature « Value Added », qui consiste à accompagner les investisseurs dans les premières phases du plan d’affaires jusqu’à la stabilisation, avec un facteur de risque lié à la nature du projet. Le contexte réglementaire, beaucoup plus exigeant pour les banques, joue également un rôle.
Cette durée moyenne plus courte a conduit ces dernières années à une augmentation progressive de la dynamique du crédit, renforçant la concurrence et améliorant les conditions pour les investisseurs. Le développement de produits toujours plus innovants, ainsi que la collaboration entre les financeurs traditionnels et alternatifs, est une autre conséquence de ce nouveau contexte de financement.
Financement alternatif : essor du crowdfunding immobilier
Dans ce contexte, le financement alternatif continue de gagner du terrain, au point que les experts prévoient qu’il sera déterminant dans les trois prochaines années. Durant cette période, la dette nécessaire au développement ou à la rénovation de projets atteindra 20,7 milliards d’euros (37 % du total estimé de 56 milliards d’euros).
Dans le domaine du financement alternatif, le crowdfunding s’affirme de plus en plus tout en poursuivant sa croissance.
Selon une analyse réalisée par Urbanitae, à partir de données publiques des principales plateformes de financement participatif opérant en Espagne, le volume financé a enregistré une croissance de 71 % en glissement annuel entre janvier et août 2024. Cette tendance positive prolonge l’évolution observée l’année précédente, où une augmentation de 84 % par rapport à 2022 avait été enregistrée.
Cette tendance se vérifie également en Europe. En attendant des données complètes pour 2024, le Rapport sur le crowdfunding immobilier 2023, élaboré par le Politecnico di Milano et Walliance, indique que ce secteur a atteint en 2023 un financement cumulé de 52,7 milliards d’euros au niveau mondial. En Europe, les principales plateformes ont collecté plus de 12,4 milliards d’euros, avec des marchés en forte croissance comme la France, l’Allemagne et l’Italie.
