72 mil milhões de euros. Este é o volume de financiamento que o setor imobiliário necessitará nos próximos três anos, de acordo com o relatório “The Lending Property Telescope”, elaborado pela consultora EY. Deste montante, 56 mil milhões de euros serão direcionados para projetos “geradores de rendimento”, enquanto os 16 mil milhões restantes serão destinados à promoção de habitações para venda a retalho.
As dificuldades no acesso ao capital num contexto de taxas de juro elevadas têm sido uma constante ao longo de 2024. Este contexto, segundo a análise, beneficiou os fundos de dívida, que agora representam 21% do volume (2,3 mil milhões de euros).
No entanto, os bancos espanhóis mantiveram um papel relevante na concessão de crédito. Mais de 6,8 mil milhões de euros (excluindo hipotecas para particulares e promotores) conferem-lhes uma quota de mercado de 63% e uma exposição total de 35 mil milhões de euros em dívida. A atividade da banca internacional manteve-se ao mesmo nível do ano anterior, uma estabilização que se deve, em grande parte, à ausência de operações “core”.
Em que diferem os empréstimos dos fundos de dívida daqueles concedidos pelos bancos?
O relatório da EY indica que o prazo médio dos empréstimos bancários ronda os seis anos, enquanto os concedidos por fundos de dívida têm uma duração inferior a três anos. Isto deve-se à sua natureza “Value Added”, que consiste em apoiar os investidores nas fases iniciais do plano de negócios até alcançar a estabilização, com um fator de risco associado à natureza do projeto. O contexto regulamentar, muito mais exigente para os bancos, também influencia esta diferença.
Este prazo médio mais curto tem levado, nos últimos anos, a uma maior dinamização do crédito, aumentando a concorrência e melhorando as condições para os investidores. O desenvolvimento de produtos cada vez mais inovadores, bem como a colaboração entre financiadores tradicionais e alternativos, é outra consequência deste novo cenário de financiamento.
Financiamento alternativo: o crescimento do crowdfunding imobiliário
Neste cenário, o financiamento alternativo continua a ganhar terreno, a ponto de os especialistas preverem que será fundamental nos próximos três anos. Durante este período, a dívida necessária para o desenvolvimento ou renovação de projetos atingirá 20,7 mil milhões de euros (37% do total estimado de 56 mil milhões de euros).
No âmbito do financiamento alternativo, o crowdfunding está cada vez mais consolidado e continua a crescer.
De acordo com uma análise realizada pela Urbanitae, com base em informações públicas das principais plataformas de financiamento coletivo que operam em Espanha, o volume financiado registou um crescimento de 71% em termos anuais entre janeiro e agosto de 2024. Esta tendência positiva dá continuidade à evolução do ano anterior, que registou um aumento de 84% em relação a 2022.
Esta tendência também se verifica na Europa. Embora os dados finais de 2024 ainda não estejam disponíveis, o Relatório de Crowdfunding Imobiliário 2023, elaborado pelo Politécnico de Milão e pela Walliance, indica que este setor atingiu, em 2023, um financiamento acumulado de 52,7 mil milhões de euros a nível global. Na Europa, as principais plataformas angariaram mais de 12,4 mil milhões de euros, destacando-se mercados em forte crescimento como França, Alemanha e Itália.
