72.000 millones de euros. Ese es el volumen de financiación que precisará el sector inmobiliario en los próximos tres años, según se estima en el informe ‘The Lending Property Telescope’, elaborado por la consultora EY. De este importe, un total de 56.000 millones se enfocará a proyectos «en rentabilidad», mientras que los 16.000 millones restantes corresponderán a la promoción de residencial para venta minorista.
Las dificultades para acceder al capital en un contexto de tipos de interés altos han estado presentes a lo largo de todo 2024. Un contexto que según este análisis ha beneficiado a los fondos de deuda, que ya representan el 21% del volumen (2.300 millones de euros).
No obstante, la banca española ha mantenido un peso relevante en la concesión de crédito. Más de 6.800 millones de euros (sin incluir hipotecas a particulares y promotores) le confieren una cuota del 63% y una exposición total de 35.000 millones de euros en deuda. La actividad de la banca internacional se mantiene al mismo nivel que el año anterior, una estabilización que se debe, en buena medida, a la ausencia de operaciones “core”.
¿En qué difieren los préstamos de los fondos de deuda y los concedidos por la banca?
El informe de EY determina que los plazos medios de los préstamos de la banca se sitúan en torno a los seis años, mientras que los concedidos por fondos de deuda ofrecen una duración inferior a los tres años. El motivo es su naturaleza “Value Added”, que consiste en acompañar a los inversores en las fases iniciales del plan de negocio hasta alcanzar la estabilización, con un factor de riesgo asociado a la naturaleza del proyecto. También influye el contexto regulatorio, mucho más exigente para las entidades bancarias.
Esta duración media menor ha derivado en los últimos años en un progresivo dinamismo crediticio, incrementando la competencia y mejorado las condiciones para los inversores. El impulso de productos cada vez más innovadores, así como la colaboración entre financiadores tradicionales y alternativos, es otra de las consecuencias del nuevo escenario de financiación.
Financiación alternativa: auge del crowdfunding inmobiliario
Un escenario en el que la financiación alternativa sigue escalando posiciones hasta el punto de que los expertos vaticinan que será clave en los próximos tres años, periodo en el que la deuda que requerirá el desarrollo o renovación de proyectos alcanzará los 20.700 millones de euros (un 37% del total estimado de 56.000 millones de euros).
Dentro de la financiación alternativa, el crowdfunding está cada vez más asentado y, al mismo tiempo, no deja de crecer.
Según un análisis realizado por Urbanitae, a partir de información pública de las principales plataformas de financiación participativa que operan en España, entre enero y agosto de 2024 el volumen financiado experimentó un crecimiento de un 71% interanual. Se mantuvo de esta forma la positiva evolución del año precedente, en el que se registró un aumento del 84% respecto a 2022.
Esta tendencia también se observa en Europa. A falta de datos que reflejen el cómputo total de 2024, el informe Real Estate Crowdfunding Report 2023, elaborado por el Instituto Politécnico de Milán y Walliance, este sector alcanzó en 2023 una financiación acumulada de 52.700 millones de euros a nivel global. En Europa, las principales plataformas recaudaron más de 12.400 millones de euros, situándose a la cabeza del crecimiento mercados como Francia, Alemania e Italia.
