À l’occasion du lancement de nos premiers projets au Portugal, nous avons interviewé Simão Cruz, Directeur Pays dans ce pays, afin d’en savoir plus sur son expérience dans le secteur immobilier et sur le processus d’ouverture de ce nouveau marché et de recherche de nouvelles opportunités d’investissement. De plus, suite à la clôture réussie des projets Paulo Duque et Barao Forrester, qui ont accumulé un total de plus de 6 millions d’euros, nous sommes fiers de nous être imposés comme la principale plateforme de collecte de fonds via le financement participatif immobilier au Portugal.
Simão, que pouvez-vous nous dire sur votre expérience dans le secteur immobilier ?
Mon expérience dans le secteur immobilier a commencé en 2005 avec le Grupo Martifer, en développant et en gérant un portefeuille de projets résidentiels, commerciaux et logistiques au Portugal. Plus tard, j’ai passé 2 ans à la tête du premier projet immobilier en Timor oriental, puis j’ai participé à l’expansion d’un réseau de stations-service et j’ai géré plusieurs projets industriels du groupe au Mozambique et au Venezuela. En 2021, j’ai commencé en tant que Directeur Pays pour la plateforme immobilière Crowdestate au Portugal, où j’étais jusqu’à rejoindre Urbanitae.
En ce qui concerne l’internationalisation d’Urbanitae, quels ont été les premiers pas que vous avez faits pour ouvrir le marché au Portugal ?
Le premier pas a été d’étudier tous les aspects juridiques et fiscaux, en considérant le modèle d’investissement d’Urbanitae. Notre préoccupation a été d’adapter la structure utilisée en Espagne à la législation portugaise afin que nos investisseurs ressentent un impact minimal lorsqu’ils investissent en dehors de l’Espagne. L’étape suivante a été de commencer à présenter notre plateforme aux meilleurs promoteurs immobiliers portugais et d’expliquer en détail les avantages d’avoir des investisseurs d’Urbanitae dans leurs projets. En conséquence de ce travail, nous avons un pipeline de projets très intéressants que nous évaluons dans le but de proposer les meilleurs projets à nos investisseurs dans les prochains mois. Ce sont des étapes en cours, transformées en un processus où chaque projet doit être analysé avec ses caractéristiques, en ayant la sécurité et les garanties nécessaires pour devenir des cas de réussite.
En ce qui concerne le processus de sélection des projets, quels facteurs ont été considérés comme les plus importants dans cette sélection ? Une localisation particulière sur laquelle vous vous êtes concentré ?
Nous identifions des projets de préférence dans les zones du Grand Lisbonne et du Grand Porto pour la valeur ajoutée de l’emplacement où la liquidité est la plus élevée. Cela ne signifie pas que nous n’analysons pas les projets dans d’autres villes, mais les critères de sélection tendent à filtrer principalement les projets dans ces zones. Nous recherchons des promoteurs reconnus avec un historique de projets réussis, avec un risque minimal ou nul de permis de construire, de préférence avec des préventes, des délais d’exécution de moins de 3 ans et générant des rendements conformes aux attentes de nos investisseurs. Dans les projets d’Equity, avoir une confirmation de disponibilité de financement bancaire est également un facteur important.
Comment se porte le marché de la location au Portugal ? Y a-t-il une forte demande de locations résidentielles ou commerciales dans certaines zones ?
Comme en Espagne, le marché de la location au Portugal connaît des tendances de hausse des prix très marquées ces dernières années, principalement dans les locations résidentielles dans les zones centrales des grandes villes. La demande dépasse largement l’offre, et les niveaux de nouveaux produits et de nouvelles constructions ne répondent pas aux exigences du marché, surtout à Lisbonne et à Porto. Selon les statistiques d’Idéalista, les prix moyens de location entre mars 2023 et février 2024 ont augmenté de 16,5 % à Lisbonne et de 19,4 % à Porto. Le gouvernement portugais a tenté de contrôler la hausse des loyers en 2022 en limitant leur augmentation à 2 %, mais il a été conclu que la mesure avait eu l’effet contraire, et les loyers des nouveaux contrats ont continué à augmenter. En conséquence, en 2023, il n’y avait plus de limitations, et les loyers ont été actualisés de 6,94 %. Avec cette mesure, on s’attend à ce que la croissance se poursuive à un rythme plus modéré en 2024.
Quelle importance accorde-t-on à la durabilité et au développement écologique dans les projets immobiliers sur le marché portugais ?
La durabilité et le développement écologique dans les projets immobiliers au Portugal deviennent de plus en plus importants. Les matériaux tels que le ciment et le métal étaient la base de la construction dans le pays et sont remplacés par des matériaux durables et respectueux de l’environnement. 40 % des émissions de carbone proviennent des bâtiments, de la consommation d’électricité et des matériaux de construction. Dans le but d’être neutre en carbone d’ici 2050, le gouvernement portugais a approuvé plusieurs lois et incitations pour promouvoir le développement de projets immobiliers durables. Chez Urbanitae, nous nous engageons à soutenir les projets des promoteurs qui considèrent la durabilité comme un élément important dans leurs projets, et cela se reflétera dans les projets futurs que nous suivons déjà dans notre pipeline.
Enfin, dites-nous, quels projets immobiliers sont déjà en cours ou prévus au Portugal ?
Le premier projet d’Urbanitae au Portugal a été le projet Paulo Duque, un immeuble résidentiel de 6 unités à Cruz Quebrada, Dafundo, dans la municipalité d’Oeiras, à la périphérie de Lisbonne, très proche de la Tour de Belém. Il s’agit d’un projet Vogue Homes, l’un des promoteurs portugais les plus réputés avec plusieurs propriétés primées dans son portefeuille, avec un historique de plus de 20 ans d’expérience, plus de 50 projets développés ou en cours de construction, et 751 M€ sous gestion. Les investisseurs d’Urbanitae participeront à un projet en cours de construction, sans risque de permis de construire, avec un financement bancaire en place, et l’une des unités déjà vendue. Nous avons également en cours le plus grand projet de financement participatif immobilier au Portugal : le projet Barao Forrester. Un ticket de 5 M€ pour le développement de 94 appartements touristiques à Porto, en collaboration avec le promoteur Caler Asset Management. Il s’agit du troisième projet hôtelier de Caler AM à Porto, les deux précédents étant l’hôtel One Shot Palácio de Cedofeita cinq étoiles et l’hôtel Vincci Ponte de Ferro quatre étoiles à Vila Nova de Gaia. Deux projets très complexes, chacun avec ses caractéristiques uniques, développés pendant la pandémie de Covid et à un moment de hausse des prix des matières premières, donc comparé aux deux précédents, notre projet Barao Forrester est considéré comme un défi réalisable pour ce promoteur. Nous sommes également en cours de diligence raisonnable pour deux autres projets, qui devraient être ajoutés à la plateforme au cours de ce deuxième trimestre, avec plusieurs projets en cours d’analyse prévus pour le second semestre de 2024.
