“Analizamos cada proyecto teniendo la seguridad y garantías para que puedan convertirse en casos de éxito”
Con motivo del lanzamiento de nuestros primeros proyectos en Portugal, entrevistamos a Simão Cruz, Country Manager en este país, para conocer más acerca de su experiencia en el sector inmobiliario y sobre el proceso de haber abierto este nuevo mercado y buscar nuevas oportunidades de inversión.
Además, tras el exitoso cierre del proyecto Paulo Duque y el proyecto Barao Forrester, que han acumulado en total más de 6 millones de euros, nos enorgullece que este último proyecto se haya convertido en la mayor operación de crowdfunding inmobiliario en Portugal.
Simão, ¿qué nos puedes contar sobre tu experiencia en el sector inmobiliario?
Mi experiencia en el sector inmobiliario empezó en el año 2005 con el Grupo Martifer desarrollando y gerenciando una cartera de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales y logísticos en Portugal. Posteriormente estuve 2 años como responsable en el primer proyecto inmobiliario en Timor Ocidental y enseguida participé en la expansión de una red de gasolineras y estuve como gestor en varios proyectos industriales del grupo en Mozambique y Venezuela.
En 2021 empecé como Country Manager de la plataforma inmobiliaria Crowdestate en Portugal, donde estuve hasta entrar en Urbanitae.
Sobre la internacionalización de Urbanitae, ¿cuáles han sido los primeros pasos que has dado para abrir mercado en Portugal?
El primer paso ha sido estudiar toda la parte legal y fiscal, considerando el modelo de inversión de Urbanitae, nuestra preocupación ha sido la adaptación de la estructura utilizada en España a la ley portuguesa para que nuestros inversores sientan el mínimo impacto por invertir fuera de España.
El paso siguiente fue empezar con la presentación de nuestra plataforma a los mejores promotores inmobiliarios portugueses y explicarles con detalle qué ventajas existen al contar con inversores de Urbanitae en sus proyectos. Como resultado de este trabajo, contamos con un pipeline de proyectos muy interesantes, que estamos calificando con el objetivo de proponer a nuestros inversores los mejores proyectos durante los próximos meses.
Estos son pasos continuos, convertidos en un proceso donde hay que analizar cada proyecto con sus características, teniendo la seguridad y garantías necesarias para que se puedan convertir en casos de éxito.
Sobre el proceso de selección de proyectos, ¿qué factores se han considerado más importantes en esta selección? ¿Alguna ubicación en particular en la que os hayáis centrado?
Estamos identificando proyectos preferiblemente en las zonas de Grande Lisboa y Grande Oporto por el valor agregado a la ubicación donde la liquidez es más alta. No quiere decir que no se analicen proyectos en otras ciudades, pero los criterios de selección suelen filtrar proyectos principalmente en estas zonas.
Buscamos promotores reconocidos con histórico de proyectos concretados con éxito, que tengan mínimo o ningún riesgo de licencia de obra, preferiblemente con preventas, plazos de ejecución inferiores a 3 años y que generen retornos en línea con las expectativas de nuestros inversores. En los proyectos de Equity que tengan una confirmación de disponibilidad de financiación bancaria también es un factor importante.
¿Cómo está el mercado de alquiler en Portugal? ¿Hay una alta demanda de alquileres residenciales o comerciales en ciertas áreas?
Igual que en España, el mercado de alquiler en Portugal tiene sus precios con una tendencia de subida muy fuerte en los últimos años, principalmente en alquileres residenciales en las zonas centrales de las grandes ciudades. La demanda es muy superior a la oferta y los niveles de nuevo producto y nueva construcción no acompaña lo que el mercado pide, principalmente en Lisboa y Oporto.
En acuerdo con la estadística de Idealista, los precios promedios de alquileres entre marzo 2023 y febrero 2024 subieron el 16,5% en Lisboa y el 19,4% en Oporto.
El gobierno portugués intentó controlar la subida de las rentas en 2022 limitando su actualización a 2%, pero pude concluir que la medida tuvo un efecto contrario al esperado y las rentas de los nuevos contratos siguieron subiendo. Como resultado en 2023 ya no hubo limitaciones y se actualizaron las rentas en 6,94%. Con esta medida se espera que en 2024 el crecimiento siga a un ritmo ahora más moderado.
¿Qué importancia se le da a la sostenibilidad y al desarrollo ecológico en los proyectos inmobiliarios en el mercado portugués?
La sostenibilidad y el desarrollo ecológico en los proyectos inmobiliarios en Portugal viene siendo cada vez más importante.
Materiales como el cemento y el metal fueron la base de la construcción en el país y están siendo reemplazados por materiales sostenibles duraderos y respetuosos con el medio ambiente.
El 40% de las emisiones de carbono son de edificios, consumo de electricidad y materiales de construcción. Con el objetivo de ser neutro hasta 2050, el gobierno de Portugal aprobó varias leyes e incentivos para promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios sostenibles.
En Urbanitae tenemos el compromiso de apoyar proyectos de promotores que tengan la sostenibilidad como una componente importante en sus proyectos, y eso se notará en futuros proyectos que ya estamos acompañando en nuestro pipeline.
Por último, cuéntanos, ¿qué proyectos inmobiliarios ya están en marcha o se planean en Portugal?
El primer proyecto de Urbanitae en Portugal ha sido el de Paulo Duque, un edificio residencial con 6 viviendas en Cruz Quebrada, Dafundo, en el municipio de Oeiras a las afueras de Lisboa, muy cerca de la Torre de Belém. Este es un proyecto Vogue Homes, uno de los más reputados promotores portugueses con varios inmuebles premiados en su portafolio, con un track record de más de 20 años de experiencia, más de 50 proyectos desarrollados o en construcción y con 751M€ bajo gestión. Los inversores de Urbanitae entrarán en un proyecto con obra en curso, sin riesgo de licencia, con financiación del banco adentro y con una de las viviendas comercializada.
También en marcha tenemos el proyecto de crowdfunding inmobiliario más grande en Portugal: el proyecto Barao Forrester. Un ticket de 5M€ para el desarrollo de 94 apartamentos turísticos en Oporto, en conjunto con el promotor Caler Asset Management. Este es el tercer proyecto hotelero en Oporto de Caler AM, los dos anteriores fueron el hotel de cinco estrellas One Shot Palácio de Cedofeita y el hotel de cuatro estrellas Vincci Ponte de Ferro en Vila Nova de Gaia. Dos proyectos muy complejos, con sus características únicas, desarrollados durante el Covid y en un momento de alza de precios de las materias primas, así que comparando los tres, nuestro proyecto Barao Forrester es considerado un desafío asequible para este promotor.Estamos también en proceso de due dilligence en otros dos proyectos, que deberán subir a la plataforma durante este segundo trimestre y con varios proyectos en análisis que se prevén para el segundo semestre de 2024.
