Por ocasião do lançamento dos nossos primeiros projetos em Portugal, entrevistamos Simão Cruz, Country Manager neste país, para conhecermos mais sobre a sua experiência no setor imobiliário e sobre o processo de abertura deste novo mercado e busca por novas oportunidades de investimento. Além disso, após o fecho bem-sucedido dos projetos Paulo Duque e Barao Forrester, que acumularam um total de mais de 6 milhões de euros, estamos orgulhosos por nos termos tornado na plataforma líder na captação de financiamento através do crowdfunding imobiliário em Portugal.
Simão, o que nos pode contar sobre a sua experiência no setor imobiliário?
A minha experiência no setor imobiliário começou em 2005 com o Grupo Martifer, desenvolvendo e gerindo uma carteira de projetos imobiliários residenciais, comerciais e logísticos em Portugal. Mais tarde, passei 2 anos como responsável pelo primeiro projeto imobiliário em Timor-Leste, e depois participei na expansão de uma rede de postos de abastecimento e geri vários projetos industriais do grupo em Moçambique e na Venezuela. Em 2021, comecei como Country Manager da plataforma imobiliária Crowdestate em Portugal, onde estive até entrar na Urbanitae.
Sobre a internacionalização da Urbanitae, quais foram os primeiros passos que deu para abrir mercado em Portugal?
O primeiro passo foi estudar toda a parte legal e fiscal, considerando o modelo de investimento da Urbanitae. A nossa preocupação foi adaptar a estrutura utilizada em Espanha à lei portuguesa para que os nossos investidores sintam o mínimo impacto ao investir fora de Espanha. O passo seguinte foi começar a apresentar a nossa plataforma aos melhores promotores imobiliários portugueses e explicar-lhes detalhadamente as vantagens de ter investidores da Urbanitae nos seus projetos. Como resultado deste trabalho, temos um pipeline de projetos muito interessantes que estamos a avaliar com o objetivo de propor os melhores projetos aos nossos investidores nos próximos meses. Estes são passos contínuos, transformados num processo em que cada projeto deve ser analisado com as suas características, tendo a segurança e as garantias necessárias para se tornarem casos de sucesso.
Sobre o processo de seleção de projetos, que fatores foram considerados mais importantes nesta seleção? Alguma localização específica na qual se tenham focado?
Estamos a identificar projetos preferencialmente nas zonas da Grande Lisboa e do Grande Porto pelo valor acrescentado da localização onde a liquidez é mais alta. Isso não significa que não analisemos projetos noutras cidades, mas os critérios de seleção tendem a filtrar principalmente projetos nessas áreas. Procuramos promotores reconhecidos com um histórico de projetos concluídos com sucesso, com risco mínimo ou nulo de licença de obra, preferencialmente com pré-vendas, períodos de execução inferiores a 3 anos e que gerem retornos em linha com as expectativas dos nossos investidores. Nos projetos de Equity, ter a confirmação da disponibilidade de financiamento bancário também é um fator importante.
Como está o mercado de arrendamento em Portugal? Existe uma elevada procura de arrendamentos residenciais ou comerciais em certas áreas?
Tal como em Espanha, o mercado de arrendamento em Portugal tem assistido a fortes tendências de subida de preços nos últimos anos, principalmente nos arrendamentos residenciais nas zonas centrais das principais cidades. A procura supera largamente a oferta, e os níveis de novos produtos e novas construções não acompanham as exigências do mercado, especialmente em Lisboa e no Porto. De acordo com as estatísticas do Idealista, os preços médios de arrendamento entre março de 2023 e fevereiro de 2024 aumentaram 16,5% em Lisboa e 19,4% no Porto. O governo português tentou controlar o aumento das rendas em 2022 limitando o seu aumento a 2%, mas concluiu-se que a medida teve o efeito oposto, e as rendas dos novos contratos continuaram a aumentar. Como resultado, em 2023 já não houve limitações, e as rendas foram atualizadas em 6,94%. Com esta medida, espera-se que o crescimento continue a um ritmo mais moderado em 2024.
Que importância é dada à sustentabilidade e ao desenvolvimento ecológico nos projetos imobiliários no mercado português?
A sustentabilidade e o desenvolvimento ecológico nos projetos imobiliários em Portugal estão a tornar-se cada vez mais importantes. Materiais como o cimento e o metal foram a base da construção no país e estão a ser substituídos por materiais sustentáveis duráveis e amigos do ambiente. 40% das emissões de carbono vêm dos edifícios, do consumo de eletricidade e dos materiais de construção. Com o objetivo de ser neutro até 2050, o governo de Portugal aprovou várias leis e incentivos para promover o desenvolvimento de projetos imobiliários sustentáveis. Na Urbanitae, temos o compromisso de apoiar projetos de promotores que considerem a sustentabilidade como um componente importante nos seus projetos, e isso refletir-se-á em futuros projetos que já estamos a acompanhar no nosso pipeline.
Por último, conte-nos, que projetos imobiliários já estão em andamento ou planeados em Portugal?
O primeiro projeto da Urbanitae em Portugal foi o projeto Paulo Duque, um edifício residencial com 6 unidades em Cruz Quebrada, Dafundo, no município de Oeiras, nos arredores de Lisboa, muito perto da Torre de Belém. Este é um projeto Vogue Homes, um dos promotores portugueses mais reputados com várias propriedades premiadas no seu portfólio, com um histórico de mais de 20 anos de experiência, mais de 50 projetos desenvolvidos ou em construção e €751M sob gestão. Os investidores da Urbanitae participarão num projeto com obra em curso, sem risco de licença de obra, com financiamento bancário no local e uma das unidades já vendida. Também em andamento temos o maior projeto de crowdfunding imobiliário em Portugal: o projeto Barao Forrester. Um bilhete de €5M para o desenvolvimento de 94 apartamentos turísticos no Porto, em conjunto com o promotor Caler Asset Management. Este é o terceiro projeto hoteleiro da Caler AM no Porto, os dois anteriores foram o hotel One Shot Palácio de Cedofeita cinco estrelas e o hotel Vincci Ponte de Ferro quatro estrelas em Vila Nova de Gaia. Dois projetos muito complexos, cada um com as suas características únicas, desenvolvidos durante a Covid e num momento de aumento dos preços das matérias-primas, portanto comparado aos dois anteriores, o nosso projeto Barao Forrester é considerado um desafio acessível para este promotor. Estamos também em processo de due diligence para outros dois projetos, que deverão ser adicionados à plataforma durante este segundo trimestre, com vários projetos em análise previstos para o segundo semestre de 2024.
