Der spanische Logistikmarkt hält 2026 ein hohes Aktivitätsniveau aufrecht. Die Flächenaufnahme wächst in den wichtigsten Hubs weiter, die Verfügbarkeit bleibt an einigen Standorten gering, und Investorenkapital zeigt weiterhin Interesse am Sektor.
Doch der Markt verändert sich auch. Die Nachfrage richtet sich nicht mehr gleichermaßen auf jede Halle oder Plattform. Lage, Effizienz, Stromkapazität, Automatisierung und Asset-Qualität gewinnen immer mehr an Bedeutung.
CG Capital Europe hatte diesen Trend bereits im ersten Quartal des Jahres aufgezeigt, als die Stärke von Madrid, Katalonien und Valencia sowie die Unterstützung struktureller Faktoren wie die Neuorganisation der Lieferketten und die Nachfrage nach effizienteren Anlagen hervorgehoben wurden. Die späteren Daten des ersten Halbjahres bestätigen die Dynamik, zeigen aber auch einen selektiveren Markt.
Die Flächenaufnahme bleibt auf hohem Niveau
Laut CBRE erreichte die Logistikflächenaufnahme in Spanien im ersten Halbjahr 2026 rund 1,51 Millionen Quadratmeter, 15 % mehr als ein Jahr zuvor. Madrid und Katalonien vereinten mehr als 70 % der gesamten Absorption auf sich.
Das Wachstum beruht auf mehreren Faktoren. Der E-Commerce bleibt relevant, erklärt die Nachfrage aber nicht mehr allein. Auch die Neuorganisation der Lieferketten, Nearshoring, die Aktivität von Logistikbetreibern und der Bedarf an mehr Geschwindigkeit und Resilienz in der Distribution spielen eine Rolle.
Dies erhöht die technischen Anforderungen an Immobilien. Unternehmen suchen größere lichte Höhen, bessere Zugänge, Automatisierungspotenzial, Energieeffizienz und ausreichende Stromkapazität.
Die Folge ist ein größerer Unterschied zwischen modernem Produkt und Assets, die Investitionen benötigen, um sich an diese Anforderungen anzupassen.
Madrid führt, aber das Angebot ist nicht homogen
Madrid war im ersten Halbjahr erneut einer der aktivsten Märkte. CBRE beziffert die Flächenaufnahme auf rund 644.000 Quadratmeter, 57 % mehr als im Vorjahr.
CG Capital Europe hatte bereits im ersten Quartal mehr als 300.000 Quadratmeter registriert und nach eigener Methodik eine Spitzenmiete von 6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat ausgewiesen.
Einer der interessantesten Aspekte des Madrider Marktes ist, dass eine relativ höhere Verfügbarkeit nicht bedeutet, dass es ein reichliches Angebot an geeignetem Produkt gibt. Aggregierter Leerstand kann mit einem Mangel an modernen, gut angebundenen Plattformen mit den von Nutzern geforderten technischen Spezifikationen einhergehen.
Deshalb gewinnt die Qualität des Assets an Bedeutung gegenüber einer Betrachtung, die ausschließlich auf verfügbaren Quadratmetern basiert.
Katalonien: geringe Verfügbarkeit und Druck auf die Mieten
Katalonien zeigt ein anderes Bild. CG Capital Europe hatte bereits im ersten Quartal eine Verfügbarkeit von nur 3,07 % und Spitzenmieten von rund 9 Euro pro Quadratmeter und Monat hervorgehoben.
Im ersten Halbjahr beziffert CBRE die Flächenaufnahme auf rund 467.000 Quadratmeter, 62 % mehr als im Vorjahr, während die Verfügbarkeit auf etwa 2,7 % sinkt. Die Spitzenmieten erreichen 9,25 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Der Mangel an Produkt in der Nähe von Barcelona verändert auch die Geografie der Nachfrage. Ein Teil der Aktivität verlagert sich in den zweiten und dritten Ring, wo mehr Grundstücksverfügbarkeit und Kapazität zur Entwicklung großer Flächen bestehen.
In diesem Fall stützt ein sehr niedriger Leerstand die Mieten, begrenzt aber auch die Expansionsmöglichkeiten einiger Betreiber.
Valencia und regionale Märkte gewinnen an Gewicht
Valencia behauptet seine Position als einer der wichtigsten Logistikhubs außerhalb von Madrid und Katalonien.
CG Capital Europe hatte bereits im ersten Quartal eine reduzierte Verfügbarkeit und eine Spitzenmiete von rund 5,65 Euro pro Quadratmeter und Monat hervorgehoben.
Spätere CBRE-Daten beziffern die Flächenaufnahme im ersten Halbjahr auf rund 157.000 Quadratmeter, wodurch Valencia als aktivster regionaler Markt außerhalb der beiden großen Hubs gefestigt wird.
Das Wachstum dieser Märkte spiegelt einen weiteren strukturellen Wandel wider: Distributionsnetze werden zunehmend polyzentrisch und hängen nicht mehr ausschließlich von Madrid oder Barcelona ab.
Investitionen erholen sich, aber Kapital wird selektiver
Auch der Investmentmarkt hat an Aktivität gewonnen. Laut CBRE erreichte das in Logistik investierte Volumen im ersten Halbjahr 690 Millionen Euro, 24 % mehr als ein Jahr zuvor. Internationales Kapital hatte weiterhin ein mehrheitliches Gewicht.
CG Capital Europe hatte bereits im ersten Quartal Transaktionen von mehr als 300 Millionen Euro gezählt.
Mehr Investitionen bedeuten jedoch nicht weniger Anspruch.
Investoren achten besonders auf moderne Assets, etablierte Standorte und Produkte, die Nachfrage und Mieten langfristig halten können. Diese größere Selektivität zeigt sich auch auf europäischer Ebene. Savills beschreibt derzeit einen langsameren und anspruchsvolleren Logistikmarkt, der jedoch nicht strukturell schwach ist und in dem Qualität, Stromkapazität und operative Performance neu definieren, was ein Prime-Asset wirklich bedeutet.
Die Qualität des Assets wird immer wichtiger
Die Logistik profitiert weiterhin von langfristigen Transformationen, ist aber nicht vom Wirtschaftszyklus isoliert.
Konsum, Handel, Industrieproduktion, Lagerbestände und Finanzierungskosten beeinflussen die Nachfrage weiterhin. Zusätzlich zu diesen Variablen gibt es jedoch strukturelle Trends, die den Sektor weiter unterstützen: resilientere Lieferketten, Automatisierung, E-Commerce und der Bedarf an Effizienzsteigerung.
Dies führt zu einer zunehmenden Polarisierung zwischen Assets. Eine moderne, gut gelegene und für Automatisierung vorbereitete Halle kann auch bei abkühlendem Markt eine starke Nachfrage halten. Ein veraltetes Asset, schlechter angebunden oder mit energetischen Einschränkungen, kann neue Investitionen benötigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Deshalb entspricht die Stärke des Sektors nicht automatisch der Stärke jedes Logistikassets.
Gute Fundamentaldaten machen nicht jede Halle zu einer guten Investition
Die Nutzeraktivität im Jahr 2026 bestätigt, dass Logistik weiterhin ein zentraler Bestandteil der spanischen Wirtschaftsinfrastruktur ist.
Aus Investorensicht reichen gute Flächenaufnahme- oder Mietdaten jedoch nicht aus.
Es kommt auch darauf an, wie viel für das Asset gezahlt wird, welche Rendite der Markt verlangt, welche künftigen Investitionen die Immobilie benötigen wird und inwieweit sie Belegung und Mieten über die Zeit halten kann.
Die wichtigste Erkenntnis aus 2026 ist daher doppelt: Die Logistiknachfrage bleibt solide, aber der Markt wird immer selektiver.
Das Wachstum der Flächenaufnahme und die Knappheit an Prime-Produkten unterstützen den Sektor weiterhin. Gleichzeitig werden Lage, Effizienz, Automatisierung und Mieterqualität immer wichtiger für die Fähigkeit eines Assets, seinen Wert zu halten.
Die Logistik bleibt stark. Doch wie zunehmend im europäischen Immobilienmarkt gilt: Das richtige Asset auszuwählen ist genauso wichtig wie den richtigen Sektor auszuwählen.
