Bei Equity-Investments ist die Rendite kein Kupon: Sie ist das Ergebnis eines realen Immobilienprojekts. Genau das macht diese Anlageform für Investoren besonders interessant, denn sie ermöglicht es, Wertzuwachs zu erfassen, wenn der Plan gut aufgeht. Gleichzeitig erfordert sie aber auch das Verständnis eines grundlegenden Punktes: Die endgültige Rendite hängt von der Umsetzung ab – und damit vom Projektentwickler, vom Markt sowie von der Kontrolle von Kosten und Zeitplänen.
Deshalb lohnt es sich, ein Projekt, das mit einem besonders positiven Ergebnis abgeschlossen wird, in Ruhe zu analysieren. Nicht, um es zur Regel zu erklären, sondern um zu erkennen, welche Hebel dieses Ergebnis erklärt haben und welche Erkenntnisse sich daraus für die Bewertung künftiger Projekte ableiten lassen. In diesem Sinne ist der Abschluss von Allonbay Aura ein gutes Praxisbeispiel.
Worum es bei dem Projekt ging und welches Ergebnis erzielt wurde
Allonbay Aura wurde in Villajoyosa in der Provinz Alicante entwickelt und bestand aus einem Neubauprojekt in erster Strandlinie: 25 Wohnungen mit Parkplatz und Abstellraum, Gemeinschaftspool und Gemeinschaftsbereichen. Darüber hinaus verfügte das Projekt über die Umweltzertifizierung BREEAM.
Die Investition wurde am 21. November 2023 eröffnet, die endgültige Abwicklung erfolgte am 4. Juni 2026. Die endgültige Bruttorendite lag bei 61 % (CoC), und die IRR erreichte 21,5 % – deutlich über dem ursprünglich geschätzten Szenario von 32,7 % beziehungsweise 13,9 %.
Ein guter Abschluss bedeutet keinen „reibungslosen“ Verlauf
Eine der wichtigsten Nuancen zum Verständnis von Equity ist, dass der tatsächliche Zeitplan selten perfekt verläuft. Selbst bei sehr soliden Projekten können abschließende Anpassungen, technische Anforderungen und Verwaltungsverfahren die letzte Phase verlängern.
Bei Allonbay Aura verlängerte sich die Bauzeit auf 22 Monate statt der ursprünglich geplanten 18 Monate, unter anderem aufgrund von Anpassungen und Anforderungen im Zusammenhang mit der BREEAM-Zertifizierung. Auch die Phase zwischen Bauabschluss und Abwicklung dauerte mit 8 Monaten länger als die vorgesehenen 4 Monate, vor allem wegen der Erteilung der Erstbezugslizenz (LPO) und der Unterzeichnung der Kaufurkunden.
Dieser Punkt ist wichtig, weil er erklärt, warum bei Equity-Investments die IRR immer mit einem Zeitrisiko einhergeht. In diesem Fall ist entscheidend, dass andere Hebel – Einnahmen, Kosten und steuerliche Effizienz – diese Verzögerung mehr als ausgeglichen haben.
Woher die Rendite kommt, wenn die Hebel günstig wirken
Der Abschlussbericht erlaubt es, den Ursprung des Ergebnisses nachzuvollziehen.
Der erste Hebel war der Vertrieb. Zum Zeitpunkt des Einstiegs der Urbanitae-Investoren waren bereits 56 % der Wohnungen reserviert. Mit dem Fortschreiten der Bauarbeiten gewann das Projekt an Sichtbarkeit, und der Markt wertete sich auf, wodurch die verbleibenden Einheiten zu höheren Preisen als ursprünglich erwartet verkauft werden konnten. In Zahlen ausgedrückt stiegen die Einnahmen von geschätzten 17,16 Mio. € auf tatsächliche 18,50 Mio. €, während der Durchschnittspreis von 6.345 €/m² auf 6.839 €/m² zulegte.
Der zweite Hebel war die Kostenkontrolle. Die Baukosten lagen am Ende leicht unter dem Budget – ein entscheidender Faktor, um die Marge bei Equity-Projekten zu schützen.
Der dritte Hebel war weniger sichtbar, aber sehr konkret: steuerliche Effizienz. Der Manager prüfte und erreichte die Anwendung des ermäßigten 15-%-Satzes bei der Körperschaftsteuer, wodurch die Steuerlast bei der endgültigen Abwicklung reduziert und diese Ersparnis in die Rendite übertragen wurde. Der Bericht hält außerdem fest, dass das Projekt einen zusätzlichen Vorsteuergewinn von 1 Million Euro erzielte – unter anderem dank der besseren Vertriebsentwicklung.
Equity und Zyklus: Warum 2021–2022 ein Stresstest war
Über die Vorteile von Equity zu sprechen bedeutet auch, sich seine Natur bewusst zu machen: Die Rendite ist nicht im Voraus vereinbart, sondern hängt von der tatsächlichen Marge des Projekts ab. Deshalb wirkt sich ein schwierigeres Umfeld – Kosten, Zinsen, Finanzierung und Nachfrage – unmittelbar auf Equity aus.
Der Markt erlebte 2021 und 2022 einen „Stresstest“: Viele Transaktionen außerhalb von Urbanitae verzeichneten erhebliche Abweichungen, einige endeten mit Verlusten. Auch Urbanitae durchlief dieses Umfeld, und einige Projekte mussten anspruchsvollere Szenarien bewältigen als ursprünglich erwartet. Es gibt jedoch eine wichtige Nuance: Bis heute haben wir keine Equity-Projekte mit Verlusten für die Investoren abgeschlossen.
Die entscheidende Variable: ein guter Projektentwickler
Wenn es eine übergreifende Lehre im Equity-Bereich gibt, dann diese: Der Projektentwickler zählt. Er zählt wegen seiner Vertriebsstärke und frühen Verkaufsdynamik, wegen seiner Kostendisziplin und wegen seiner Fähigkeit, die letzte Phase zu steuern – Genehmigungen, Zertifizierungen, Beurkundungen –, in der Projekte häufig über Monate ins Stocken geraten können. Im Fall von Allonbay Aura dankt der Bericht dem Managementteam ausdrücklich für seine Anstrengungen, die Ressourcen zu optimieren und das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.
Und wenn das Umfeld nicht mitspielt, kommt ein weiterer, weniger sichtbarer Faktor hinzu: die Begleitung während der gesamten Projektlaufzeit. Asset Management „schafft“ den Erfolg nicht allein, kann in schwierigen Situationen aber entscheidend sein: Abweichungen rechtzeitig erkennen, Informationen einfordern, Alternativen prüfen und verhindern, dass aus einem operativen Problem ein Verlust für den Investor wird.
Allonbay Aura ist kein Versprechen. Es ist ein bereits realisierter Exit, der zeigt, wie sich Equity verhält, wenn ein passendes Produkt, ein aufnahmefähiger Markt und vor allem eine gute Umsetzung zusammenkommen. Und wie immer gilt: Investieren ist mit Risiken verbunden. Abgeschlossene Projekte anhand von Zahlen und Kontext zu analysieren, ist eine der besten Möglichkeiten, mit Urteilsvermögen zu investieren.
