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Am Mittwoch, den 22. April um 16:00 Uhr (UTC+2) öffnen wir Oficinas Mazarredo II zur Investition – die Fortsetzung einer Transaktion, die Urbanitae-Investoren bereits bekannt ist.
Nach dem Erfolg der ersten Tranche hat der Sponsor beantragt, die Beteiligung von Urbanitae um 1.220.000 € zu erhöhen, auf insgesamt 4.220.000 €. Damit können mehr Investoren an einer Strategie teilnehmen, die auf den Erwerb, die Neupositionierung und den anschließenden Verkauf eines Büroobjekts im Zentrum von Madrid ausgerichtet ist.
Fortsetzung einer bereits vorgestellten Transaktion
Oficinas Mazarredo II stellt keine Änderung der Investmentthese dar, sondern eine Erhöhung des Tickets nach dem erfolgreichen ersten Closing der Transaktion. Die Logik des Projekts bleibt unverändert: Erwerb eines Bürogebäudes mit unter Marktniveau liegenden Mieten, Durchführung gezielter Verbesserungen, Stabilisierung des Assets und anschließender Verkauf an einen institutionellen Investor.
Es gibt jedoch eine wichtige Anpassung in der Struktur im Vergleich zur ursprünglichen Planung. Während zunächst der Erwerb der Objektgesellschaft vorgesehen war, wurde nach rechtlicher und steuerlicher Analyse entschieden, die Immobilie direkt zu erwerben. Dies ermöglicht die Strukturierung der Transaktion über eine neue, saubere Zweckgesellschaft (SPV), was die Struktur vereinfacht und potenzielle Risiken reduziert.
Ein Bürogebäude in der Nähe des Königspalasts
Das Objekt befindet sich in der Calle Mazarredo 7 im Stadtteil Arganzuela innerhalb der M-30. Es handelt sich um ein freistehendes Bürogebäude mit einer bebauten Fläche von 3.967 m², verteilt auf Untergeschoss, Erdgeschoss und drei Obergeschosse.
Das Gebäude wurde 1930 errichtet und 2017 vollständig renoviert und verfügt seit dem Jahr 2000 über eine Nutzungsgenehmigung für Büro-/tertiäre Nutzung.
Einer der größten Vorteile des Projekts ist seine Lage. Das Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe des Königspalasts, der Almudena-Kathedrale und des ehemaligen Google-Campus, in einer zentralen, etablierten und gut angebundenen Lage. In der Nähe befinden sich U-Bahn-Stationen wie Puerta del Ángel, Ópera und Príncipe Pío sowie zahlreiche Buslinien.
Die Chance: unter Markt liegende Mieten in Prime-Lage
Derzeit ist das Objekt vermietet und generiert Einnahmen, jedoch mit unter dem Marktniveau liegenden Mieten. Genau hier liegt das Wertsteigerungspotenzial.
Der Mietvertrag des aktuellen Mieters – eines der weltweit führenden Unternehmen für flexible Arbeitsräume – läuft im Juni 2027 aus. Ab diesem Zeitpunkt sieht die Strategie zwei Optionen vor:
- Neuverhandlung des Mietvertrags mit dem bestehenden Mieter zu marktüblichen Konditionen;
- oder alternativ die Gewinnung eines neuen Mieters zu aktualisierten Mietpreisen.
Darüber hinaus sieht das Projekt bestimmte CapEx-Maßnahmen und Instandhaltungsarbeiten sowie die Erlangung einer ESG-Zertifizierung vor, um die Positionierung des Objekts zu verbessern und es sowohl für zukünftige Mieter als auch für potenzielle Käufer attraktiver zu machen.
Sobald das Gebäude zu Marktmieten stabilisiert ist, besteht das Ziel darin, den Verkauf des Assets umzusetzen.
FREO Group, ein auf Value-Add spezialisierter Manager
Der Manager der Transaktion ist die FREO Group, ein internationales Unternehmen, das sich auf Immobilieninvestitionen, Projektentwicklung und Asset Management spezialisiert hat.
Gegründet im Jahr 1996 und seit 2015 in Spanien tätig, verfügt FREO über umfangreiche Erfahrung in Value-Add-Strategien durch aktives Management, einschließlich der Neupositionierung von Assets, Verbesserung der Auslastung, Neuverhandlung von Mietverträgen und effizienter Umsetzung von CapEx-Maßnahmen.
Dieses Profil ist besonders relevant für eine Transaktion wie Mazarredo, bei der der Schlüssel nicht nur in der intrinsischen Qualität des Assets liegt, sondern auch in der Fähigkeit des Managers, das verborgene Potenzial aus unter Markt liegenden Mieten zu heben.
Struktur der Investition
Die Transaktion wird über eine Kapitalerhöhung strukturiert.
Das gesamte für die Transaktion vorgesehene Eigenkapital beläuft sich auf 9.100.000 €, bereitgestellt durch den Manager, die Urbanitae-Investoren und Co-Investoren. Davon wird Urbanitae 4.220.000 € beitragen, einschließlich der bereits erfolgreich finanzierten ersten Tranche.
Der Manager wird 10 % des gesamten Eigenkapitals einbringen, und die Projektgesellschaft plant zudem, für den Erwerb eine Bankfinanzierung aufzunehmen, für die bereits indikative Konditionen vorliegen.
Warum in Oficinas Mazarredo II investieren
Oficinas Mazarredo II vereint mehrere differenzierende Faktoren innerhalb des typischen Urbanitae-Projektuniversums.
Erstens bietet es Zugang zu einer Value-Add-Strategie im Bürosegment – einer weniger häufigen Assetklasse als Wohnimmobilien, jedoch mit einer klaren Logik, wenn Spielraum zur Verbesserung von Mieten und Positionierung besteht.
Zweitens basiert die Transaktion auf soliden Fundamenten:
- strategische Lage im Zentrum von Madrid innerhalb der M-30;
- wettbewerbsfähiger Ankaufspreis im Vergleich zu Marktbenchmarks;
- begrenztes Angebot vergleichbarer Assets hinsichtlich Typologie, Größe und Lage;
- sowie eine Exit-Strategie, die auf institutionelle Investoren ausgerichtet ist.
All dies wird durch einen Büromarkt unterstützt, der durch ein begrenztes Angebot in etablierten Lagen und eine anhaltende Nachfrage nach gut gelegenen Flächen gekennzeichnet ist.
Geplanter Exit im zweiten Quartal 2028
Die geschätzte Projektdauer beträgt 22 bis 26 Monate.
Die wichtigsten Meilensteine sind:
- Q2 2026 – Abschluss der Transaktion und Erwerb des Assets
- Januar 2027 – Kündigungsankündigung an den aktuellen Mieter und Beginn der Neuverhandlung oder Suche nach einem neuen Mieter
- Juni 2027 – Ende des aktuellen Mietvertrags
- Juli 2027 – Instandhaltungsmaßnahmen, ESG-Zertifizierung und eingeplante Leerstandsphase
- Q4 2027 – Abschluss eines neuen Mietvertrags und Beginn der Vermarktung für den Exit
- Q2 2028 – Verkauf der Objektgesellschaft und Ausschüttung der Gewinne
Eine zweite Gelegenheit, in Mazarredo zu investieren
Zusammenfassend bietet Oficinas Mazarredo II Investoren eine neue Gelegenheit, in eine Transaktion einzusteigen, die bereits in ihrer ersten Tranche auf großes Interesse gestoßen ist und deren Investmentthese unverändert bleibt.
Die Erhöhung des Tickets ermöglicht es mehr Investoren, sich an einem gut gelegenen Asset mit Repositionierungspotenzial und einer klaren Wertschöpfungsstrategie zu beteiligen, die auf Mietanpassungen, Objektverbesserungen und einem Verkauf nach Stabilisierung basiert.
Bei Fragen können Sie uns per E-Mail unter contact@urbanitae.com oder telefonisch unter (+34) 911 23 25 22 kontaktieren. Zudem laden wir Sie ein, sich das Webinar mit dem Sponsor anzusehen.
Denken Sie daran: Oficinas Mazarredo II wird am Mittwoch, den 22. April um 16:00 Uhr (UTC+2) für Investitionen geöffnet.
