Wie schützt Urbanitae das Geld seiner Investoren?
Der Immobiliensektor gilt als sicherer Hafen für Investitionen. Aber das bedeutet nicht, dass keine Risiken bestehen. In diesem Artikel erklären wir, wie wir bei Urbanitae die Risiken minimieren und vor allem, wie wir das von unseren Investoren bereitgestellte Kapital so gut wie möglich absichern.
Die erste Strategie ist grundlegend: Wir versuchen, gute Projekte auszuwählen. Diese Auswahl beginnt mit dem Bauträger, von dem wir eine nachweisbare Erfolgsbilanz verlangen, die belegt, dass er in der Lage ist, ein Projekt wie das vorgeschlagene durchzuführen. Es folgt eine sorgfältige Bewertung der Annahmen des Geschäftsplans, die Validierung dieser Annahmen und die Festlegung von Bedingungen zum Schutz des Geldes unserer Investoren.
Das Grundstück, die wichtigste Garantie
In einem Immobilienprojekt wie denen, die wir bei Urbanitae finanzieren, ist das Grundstück die Hauptgarantie. Die von unseren Investoren bereitgestellten Mittel in Wertsteigerungsprojekten werden hauptsächlich für den Kauf des Grundstücks verwendet. Die Realität ist, dass das Endgrundstück in guten Lagen dazu neigt, seinen Wert nicht nur zu halten, sondern zu steigern. Daher könnte das Grundstück, wenn es zum Marktwert gekauft wurde, verkauft werden, um die Investition – sogar mit Gewinn – zurückzuerhalten, falls das Projekt nicht wie erwartet verläuft. Diese Garantie, die mit dem Wert des Vermögenswerts verbunden ist, auf den die Investition getätigt wird, lässt die Investoren von Urbanitae ruhig schlafen.
Eine SPV für jedes Projekt
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass jedes Projekt zu 100 % unabhängig von den anderen ist, sodass es keinen Ansteckungseffekt geben kann, falls eines von ihnen nicht gut verläuft. Die Mittel der Investoren, die vor der Investition auf einem Konto in ihrem Namen – und niemals auf einem Konto von Urbanitae – liegen, werden auf das Projektkonto und von dort auf das laufende Konto der Betriebsgesellschaft überwiesen, sei es als Darlehen oder als Kapitalerhöhung.
Darüber hinaus finanzieren wir die SPV, die Eigentümerin des Vermögenswerts/Projekts ist. Indem wir nicht direkt den Bauträger finanzieren, vermeiden wir jegliches Bilanzrisiko im Zusammenhang mit bestehenden Verpflichtungen oder Verbindlichkeiten der Aktivitäten des Bauträgers und seiner Gesellschaft. In den Schuldprojekten erhält der Bauträger zudem nicht die gesamten Mittel von Anfang an, sondern greift auf das Kapital je nach Baufortschritt zu – obwohl er Zinsen auf das gesamte aufgebrachte Kapital zahlen muss, auch wenn er es noch nicht verwendet.
‘Skin in the game’ des Bauträgers
In den Projekten von Urbanitae fordern wir, mit wenigen begründeten Ausnahmen, dass der Bauträger mindestens 20 % des Eigenkapitals beisteuert. Dieses Kapital wird zu denselben Bedingungen wie das der anderen Investoren vergütet – obwohl manchmal eine zusätzliche Prämie oder Provision vereinbart werden kann, wenn das Projekt eine bestimmte Renditeschwelle für das investierte Kapital überschreitet. Das heißt, wenn das Projekt scheitert, ist der Bauträger auch direkt betroffen.
Konservativer Geschäftsplan
Um ein Projekt zu genehmigen, führt unser Investmentkomitee eine strenge Due Diligence des Geschäftsplans des Bauträgers durch. Das bedeutet, dass die Beziehung des Bauträgers zu den Banken und sein Zugang zu Finanzierungen, die Verkaufspreise – die von Dritten validiert werden, dass sie für das Produkt und die Region angemessen sind – sowie die Baukosten überprüft werden. Im Geschäftsplan, den wir den Investoren präsentieren, fügen wir in der Regel eine Sicherheitsmarge in Form höherer Baukosten und niedrigerer Durchschnittsverkaufspreise hinzu, um mögliche Abweichungen aufzufangen.
Garantien
Das Garantieniveau unserer Darlehen ist sehr hoch: In Wertsteigerungsprojekten sind die Investoren von Urbanitae Aktionäre und somit Eigentümer des Unternehmens. In Schuldprojekten haben die Investoren über die Garantieagenten Hypotheken auf den Vermögenswert und Pfandrechte an den Aktien des Unternehmens. Im Falle eines Zahlungsausfalls würden die Investoren von Urbanitae somit ebenfalls Eigentümer der Aktien sowie Hypothekengläubiger ersten Ranges auf den Vermögenswert.
Das heißt, im Falle eines Zahlungsausfalls des Darlehens können wir die Hypothek durchsetzen, das Eigentum am Vermögenswert erwerben und es verkaufen, um die Schuld – Kapital plus Zinsen – zurückzuerhalten. Alle Kosten (Kosten und Rückstellung des Garantieagenten, Kosten für die Eintragung der Hypothek, Anwaltskosten usw.) werden vom Bauträger – Schuldner – getragen und sind zusätzlich zu den an die Investoren/Kreditgeber zu zahlenden Zinsen.
Und bei Mietprojekten?
Bei Mietprojekten gibt es neben dem Eigentum am Vermögenswert einen langfristigen Vertrag mit einem solventen Mieter – in der Regel zwei bis drei Jahre – der zumindest in den ersten Jahren die Zahlung der Miete garantiert, auch wenn das Geschäft nicht funktioniert und die Räumlichkeiten verlassen werden. Aber dieser Vertrag ist nicht die einzige Garantie. Wir analysieren detailliert den Immobilienwert des Vermögenswerts, das heißt, seinen Marktwert im Leerstand, was uns sagt, ob es im unwahrscheinlichen Fall, dass der aktuelle Mieter das Geschäft aufgibt, möglich sein wird, einen anderen Mieter mit ähnlicher Miete zu finden.