Von Erträgen zu leben ist eines der meistgesuchten finanziellen Ziele: ausreichend Einkommen zu generieren, um die eigenen Ausgaben zu decken, ohne von einem Gehalt abhängig zu sein. Unter allen Alternativen bleibt die Immobilieninvestition eine der am häufigsten genutzten Möglichkeiten, um dies zu erreichen.
Die zentrale Frage ist jedoch nicht, ob es möglich ist, sondern wie man es tatsächlich umsetzt, wie viel Kapital benötigt wird und welche Strategien es heute gibt, um passives Einkommen schrittweise aufzubauen.
J. L. Collins legt in seinem Buch The Simple Path to Wealth dar, dass finanzielle Unabhängigkeit erreicht ist, wenn man von 4 % seiner Investitionen leben kann. Allgemein gesagt lebt man von Erträgen, wenn man nur von der Verwaltung seines Vermögens abhängig ist, um Einkommen zu erzielen. Immobilien sind häufig ein Bestandteil, aber dieses Vermögen kann auch aus Investmentfonds, Sparkonten, Aktien, Unternehmen usw. bestehen.
In diesem Leitfaden erfährst du, was es bedeutet, von Erträgen zu leben, welche Immobilienoptionen es gibt, wie viel Geld du benötigst und wie du Schritt für Schritt beginnen kannst.
Grundlagen des Lebens von Erträgen: Was bedeutet das und wie erreicht man es?
Praktisch bedeutet das Leben von Erträgen, dass deine Investitionen einen wiederkehrenden Einkommensstrom erzeugen, der ausreicht, um deine monatlichen Ausgaben zu decken.
Ein häufig verwendeter Bezugspunkt ist die 4-%-Regel, die besagt, dass du jährlich diesen Prozentsatz deines Vermögens entnehmen kannst, ohne es langfristig aufzubrauchen.
Investition in Immobilien
Kauf zur Vermietung
Die Investition in Mietimmobilien ist eine der häufigsten und wirksamsten Formen, passives Einkommen zu generieren. Sie besteht darin, eine Wohnung oder ein Geschäftslokal zu erwerben, um es zu vermieten und regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Es ist die traditionellste Strategie, erfordert jedoch hohes Anfangskapital und aktive Verwaltung. Dies sind die wichtigsten Schritte, um bei dieser Art von Investition erfolgreich zu sein:
- Auswahl der Immobilien: Wähle Immobilien an Standorten mit hoher Mietnachfrage. Analysiere den lokalen Markt und suche nach Gegenden mit guten Wachstumsperspektiven.
- Finanzierung: Prüfe Finanzierungsmöglichkeiten, mit denen du deine Anfangsinvestition maximieren kannst. Hypotheken können eine gute Option sein, aber es ist entscheidend, die Bedingungen genau zu verstehen.
- Immobilienverwaltung: Eine effektive Verwaltung deiner Immobilien ist wesentlich. Dazu gehören die Auswahl guter Mieter, die Instandhaltung der Immobilien und die Verwaltung der Mietverträge.
- Diversifizierung: Erwäge, dein Immobilienportfolio zu diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Investiere in verschiedene Immobilientypen und unterschiedliche Standorte.
House Flipping
House Flipping bedeutet, Immobilien zu kaufen, zu renovieren und zu einem höheren Preis zu verkaufen. Auch wenn diese Strategie lukrativ sein kann, erfordert sie fundierte Marktkenntnisse und ein gutes Management des Renovierungsprojekts. Es handelt sich um eine Strategie, die auf die Erzielung von Wertsteigerungen ausgerichtet ist, nicht auf laufende Erträge. Sie ist nicht geeignet, wenn das Ziel darin besteht, von wiederkehrendem Einkommen zu leben.
- Identifikation von Chancen: Suche nach Immobilien, die unter Marktwert verkauft werden und Verbesserungspotenzial haben.
- Renovierung: Plane und führe Renovierungen durch, die den Wert der Immobilie deutlich steigern. Dazu können strukturelle, ästhetische und funktionale Verbesserungen gehören.
- Verkauf: Verkaufe die Immobilie zu einem höheren Preis, um einen Gewinn zu erzielen. Es ist entscheidend, den Markt zu kennen und einen wettbewerbsfähigen Preis festzulegen.
Investition in FIBRAs und REITs
FIBRAs, Treuhandgesellschaften für Immobilieninvestitionen, und REITs, Real Estate Investment Trusts, ermöglichen Investitionen in den Immobiliensektor, ohne Immobilien direkt kaufen zu müssen. Sie ermöglichen Einkommen über Dividenden, ohne Vermögenswerte direkt zu verwalten, sind jedoch Marktschwankungen ausgesetzt.
- Auswahl von FIBRAs und REITs: Analysiere und wähle FIBRAs und REITs mit einer soliden Performancehistorie.
- Diversifizierung: Investiere in verschiedene FIBRAs und REITs, um Risiken zu reduzieren.
- Monitoring: Behalte deine Investitionen regelmäßig im Blick und passe dein Portfolio bei Bedarf an.
Immobilien-Crowdfunding für Einkommensinvestoren
Es gibt weitere Alternativen. Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es, bereits mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte zu investieren und regelmäßige Erträge bei Einkommensprojekten oder Wertsteigerungen bei Entwicklungsprojekten zu erzielen. Es ist eine interessante Option zur Diversifizierung, ohne eine komplette Immobilie kaufen oder deren direkte Verwaltung übernehmen zu müssen.
Der Schlüssel liegt in der Anzahl der Investoren: Statt einer einzelnen Person beteiligen sich Hunderte oder Tausende von Menschen, wodurch die Eintrittsbarrieren sinken. Bei Urbanitae beträgt die Mindestinvestition 500 Euro. Jeder Investor wird Eigentümer eines kleinen Teils der Immobilie und erhält anteilig Zugang zu den Renditen, die sie generiert, normalerweise nach ihrem Verkauf.
Die Vorteile sind klar: Es ist nicht nötig, sich zu verschulden oder Geld und Zeit in Formalitäten, Papierkram und Verwaltung zu investieren. Außerdem ist Diversifizierung einfach: Mit 10.000 Euro könntest du in 20 verschiedene Immobilien investieren.
Aber was wäre, wenn du dasselbe mit einer vermieteten Immobilie tun könntest? Genau diese Idee steht hinter den Einkommensprojekten. Der grundlegende Ansatz ist derselbe. In diesem Fall wird jedoch in einen Vermögenswert investiert, in der Regel ein Geschäftslokal, das für einen typischen Zeitraum von drei bis fünf Jahren zur Vermietung bestimmt ist. Gesucht werden solvente Mieter und etablierte Standorte, sodass das Investitionsrisiko sehr gering ist. Für den Investor entsteht die Rendite auf zwei Arten: zunächst in Form von vierteljährlichen Dividenden aus der Miete, mit jährlichen Renditen von etwa 5-6 % nach Kosten. Außerdem werden beim Verkauf des Vermögenswerts, am Ende eines Zeitraums von normalerweise fünf Jahren, die erzielten Wertsteigerungen entsprechend dem Beitrag der Investoren verteilt.
Vergleich: Welche Option passt am besten zu deinem Profil?
| Strategie | Anfangsinvestition | Passives Einkommen | Verwaltung | Ideal für |
|---|---|---|---|---|
| Traditionelle Vermietung | Hoch | Ja | Hoch | Hohes Vermögen |
| REIT/SOCIMI | Niedrig | Ja | Niedrig | Liquidität |
| Crowdfunding | Niedrig | Ja | Sehr niedrig | Diversifizierung |
| Flipping | Mittel | Nein | Hoch | Erfahrung |
Risiken und häufige Fehler
- Zu denken, dass das Leben von Erträgen sofort möglich ist
- Nicht zu diversifizieren
- Sich zu stark zu verschulden
- Reale Kosten nicht zu berechnen
- Assets nach Rendite auszuwählen, ohne das Risiko zu analysieren
Wie viel Geld brauche ich, um von Erträgen zu leben?
Wie viel Geld du benötigst, um von Erträgen zu leben, hängt von mehreren Faktoren ab, darunter deine monatlichen Ausgaben, die Rendite deiner Investitionen und deine langfristigen finanziellen Ziele.
Der benötigte Betrag hängt von drei Faktoren ab:
- deinen monatlichen Ausgaben
- der Rendite deiner Investitionen
- der Art der Strategie
Vereinfachtes Beispiel:
Wenn du 2.000 € pro Monat benötigst, also 24.000 € pro Jahr:
- Bei einer Rendite von 5 % → benötigst du 480.000 €
- Bei einer Rendite von 6 % → benötigst du 400.000 €
Das bedeutet nicht, dass du das gesamte Kapital von Anfang an haben musst, sondern dass du es schrittweise durch Reinvestition und Diversifizierung aufbaust.
Schritt für Schritt beginnen
- Definiere deine Zielausgaben
- Berechne das benötigte Kapital
- Beginne mit einer ersten kleinen Investition
- Reinvestiere Erträge
- Diversifiziere schrittweise
Fazit
Mit Immobilieninvestitionen von Erträgen zu leben ist möglich, aber kein sofortiges Ergebnis. Es erfordert Planung, schrittweisen Kapitalaufbau und eine kohärente Strategie.
Heute gibt es mehr Möglichkeiten denn je, um zu beginnen: vom direkten Kauf bis hin zu zugänglicheren Modellen wie dem Immobilien-Crowdfunding, mit denen sich passives Einkommen schrittweise aufbauen lässt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Geld brauche ich, um von Erträgen zu leben?
Das hängt von deinen Ausgaben und der Rendite deiner Investitionen ab, erfordert aber für mittlere Einkommen in der Regel zwischen 300.000 € und 600.000 €.
Kann man von Erträgen leben, ohne eine Wohnung zu kaufen?
Ja, über REITs oder Immobilien-Crowdfunding.
Wie viel verdient man mit der Vermietung einer Wohnung?
Das hängt vom Standort ab, liegt aber in der Regel zwischen 3 % und 7 % pro Jahr.
Ist es sicher, von Immobilienerträgen zu leben?
Es gibt keine Investition ohne Risiko, aber sie kann stabil sein, wenn sie gut diversifiziert ist.
