Cómo vivir de rentas con inversión inmobiliaria
Si has vivido de alquiler, seguro que lo has pensado: estaría bien tener varios inmuebles en propiedad, alquilarlos y vivir cómodamente de esos alquileres. El sector inmobiliario es, quizá, el primero que nos viene a la cabeza cuando imaginamos convertirnos en rentistas. Para muchos, parece un sueño irrealizable: ¿de verdad se puede vivir de rentas con inversión inmobiliaria?
J. L. Collins establece en su libro The simple path to wealth que la independencia financiera se alcanza cuando puedes vivir del 4% de tus inversiones. En términos generales, vives de las rentas cuando solo dependes de la gestión de tu patrimonio para lograr ingresos. El ladrillo suele ser un componente, pero ese patrimonio puede estar compuesto, también, por fondos de inversión, cuentas de ahorro, acciones, negocios, etc.
Inversión inmobiliaria para vivir de rentas
En España, la forma tradicional de invertir en ladrillo pasaba por adquirir una o más viviendas, reformarlas –o lavarles la cara–y ponerlas en alquiler –o venderlas–. Esta estrategia requiere contar con bastante capital o bien recurrir a financiación para afrontar la compra de la vivienda y los gastos que lleva aparejados. Y esa es, justamente, su principal desventaja. No todo el mundo tiene los recursos necesarios, y muchos prefieren no endeudarse.
Además del dinero, hace falta mucho tiempo. Para empezar, hay que estudiar muy bien el mercado para intentar comprar inmuebles con un potencial claro y a un precio razonable. Si vamos a necesitar financiación, habrá que tener en cuenta el estado del crédito hipotecario, decidir cuánto podemos aportar y qué tipo de hipoteca queremos o a cuál podemos aspirar. Con el consiguiente coste en tiempo y papeleo.
Una vez tomada la decisión de compra, conviene saber lo que implica en trámites y costes: impuestos, notaría, registro… Si vamos a reformar, será necesario evaluar los costes y los plazos, lo que implica sondear el mercado de contratistas. Y estar pendiente del avance de las obras en plazo y forma. Y, una vez tengamos nuestra primera casa lista para el alquiler, hay que buscar inquilinos solventes y resolver los problemas que puedan surgir.
Si completamos todos los pasos, tendremos toda nuestra inversión concentrada en un único activo. Para aspirar a vivir de rentas, deberíamos repetir la operación varias veces, vigilando nuestro endeudamiento y el tiempo que dedicamos a la mera gestión de los inmuebles. Es posible, pero exige mucho trabajo y un horizonte a largo plazo.
Crowdfunding inmobiliario para rentistas
Hay más alternativas. El crowdfunding inmobiliario permite invertir en inmuebles con poco dinero. La clave está en el número de inversores: en lugar de uno, son cientos –o miles– las personas que participan, lo que rebaja las barreras de entrada. En Urbanitae, la inversión mínima es de 500 euros. Cada inversor se convierte en propietario de un trocito del inmueble, y accede –proporcionalmente– a las rentabilidades que genera, normalmente tras su venta.
Las ventajas son claras: no hace falta endeudarse ni gastar dinero y tiempo en trámites, papeleos y gestiones. Además, es fácil diversificar: con 10.000 euros podrías invertir en 20 inmuebles diferentes.
Pero ¿y si pudieras hacer lo mismo con un inmueble en alquiler? Esa es la idea que late tras los proyectos de rentas. El planteamiento básico es el mismo. Pero, en este caso, se invierte en un activo, generalmente un local comercial, destinado al alquiler durante un periodo típico de entre tres y cinco años. Se buscan inquilinos solventes y ubicaciones consolidadas, de manera que el riesgo de la inversión sea muy bajo.
Para el inversor, la rentabilidad se obtiene de dos maneras: primero, en forma de dividendos trimestrales procedentes del alquiler, con rentabilidades anuales en el entorno del 5-6% netas de gastos. Además, cuando se vende el activo –al final de un periodo que suele ser de cinco años–, las plusvalías obtenidas se reparten entre los inversores en función de su aportación.
¿Se puede vivir de las rentas con inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria es una de las mejores opciones para quienes aspiran a vivir de rentas. La estrategia tradicional, como hemos visto, requiere gran cantidad de recursos y tiempo por parte del inversor –y un mayor riesgo–, por lo que muchos la descartarán de entrada. El crowdfunding inmobiliario ofrece otra vía hacia el objetivo de vivir de rentas con inversión inmobiliaria, con una cartera diversificada y un nivel de riesgo moderado. En todo caso, el camino elegido se basa en el largo plazo. Así que, ¿por qué no empezar este 2024?
