Was sind Projekte mit bevorrechtigtem IRR bei Urbanitae?
Bei Urbanitae ist es eines unserer Hauptanliegen, Immobilieninvestitionen zugänglicher und verständlicher zu machen – auch wenn es um Strukturen geht, die auf den ersten Blick komplex erscheinen. Ein Beispiel dafür sind die Gewinnbeteiligungsprojekte mit bevorzugtem IRR, eine Struktur, die unter unseren Anlegern immer beliebter wird und das Beste aus zwei Welten vereint: die relative Sicherheit von Fremdkapital und das Renditepotenzial von Eigenkapital. Doch wie funktioniert das genau?
Eigen- und Fremdkapital
Traditionell arbeiten wir bei Urbanitae mit zwei Haupttypen von Projekten: Fremdkapital- und Eigenkapitalprojekten. Fremdkapitalprojekte basieren auf einem Darlehensvertrag mit fester Rendite. Bei Eigenkapitalprojekten hingegen beteiligen sich die Anleger als Gesellschafter am Kapital einer Projektgesellschaft und tragen somit ein höheres Risiko – mit der Aussicht auf eine entsprechend höhere Rendite.
Eigenkapital ist also das Geld, das Anleger in ein Projekt investieren: Die Gesellschafter setzen darauf, dass das Projekt erfolgreich ist. Läuft es gut, verdienen sie Geld; läuft es schlecht, fällt der Gewinn geringer aus oder es kann sogar ein Verlust entstehen. Dieses höhere Risiko geht mit der Chance auf eine höhere Rendite einher, sofern alles wie geplant verläuft. Wer über Fremdkapital investiert, ist nicht Eigentümer des Projekts, sondern stellt den Eigentümern Kapital zur Verfügung, um es zu entwickeln.
Obwohl der Unterschied klar ist, sind Eigen- und Fremdkapital keine völlig getrennten Welten. Ein gutes Beispiel ist der Kauf eines Hauses: Üblicherweise bringt der Käufer Eigenkapital ein, allerdings nicht den gesamten Kaufpreis. Dieses eingebrachte Kapital ist das Eigenkapital. Den Rest finanziert in der Regel die Bank über ein Hypothekendarlehen. Die Summe aus Eigenkapital und Fremdkapital (Passiva) ermöglicht es dem Käufer, sein Haus (Aktivum) zu erwerben.
Bevorzugter IRR: eine hybride Struktur
Bei Fremdkapitalprojekten ist der Zinssatz der entscheidende Faktor: Mit Zinssatz und Laufzeit lässt sich die zu erwartende Rendite genau berechnen. Bei Eigenkapitalprojekten hingegen ist die interne Rendite (IRR – Internal Rate of Return) die wichtigste Kennzahl. Vereinfacht gesagt, misst sie die Gesamtrendite eines Projekts im Verhältnis zur Laufzeit der Investition.
Der bevorzugte IRR ist eine Weiterentwicklung des klassischen Eigenkapitals. Es handelt sich um eine Partnerschaft zwischen Urbanitae und dem Projektentwickler, bei der die Anleger bei der Rückzahlung ihrer Investition und einer garantierten Mindestverzinsung bevorzugt behandelt werden. Erst wenn dieser Schwellenwert – zum Beispiel 12 % oder 14 % jährlich – erreicht ist, beginnt der Entwickler, Gewinne aus seiner Investition zu erzielen.
Wie Sergio Arana, Leiter Real Estate bei Urbanitae, erklärt: „Es ist das Beste aus zwei Welten: Die Sicherheit von Fremdkapital und das zusätzliche Renditepotenzial von Eigenkapital.“
Vorteile des bevorzugten IRR
Dieses Modell bietet zwei wesentliche Vorteile:
- Vorrangige Rückzahlung: Die Anleger erhalten zuerst ihr Kapital zurück und erzielen die bevorzugte Rendite, bevor der Projektentwickler überhaupt Gewinne sieht.
- Mindestzielrendite: Der bevorzugte IRR definiert eine Untergrenze – in der Regel zwischen 12 % und 15 % pro Jahr. Auch wenn diese wie bei jeder Eigenkapitalbeteiligung nicht vertraglich garantiert ist, wird die Struktur mit einer ausreichenden Sicherheitspuffer – dem Eigenkapital des Entwicklers – versehen, sodass Urbanitae-Anleger diese Rendite auch bei Abweichungen bei Kosten oder Zeitplan erreichen können.
Das macht dieses Modell besonders attraktiv für Anleger, die eine höhere Rendite bei gleichzeitig mehr Schutz als bei traditionellem Eigenkapital suchen. Außer in sehr negativen Szenarien wird der Anleger eine jährliche Mindestverzinsung erreichen, die über der eines Fremdkapitalprojekts liegt – mit der Chance auf eine zusätzliche Rendite.
In diesem Webinar erklären Sergio Arana und David Pérez, Leiter Investor Relations bei Urbanitae, die Struktur des bevorzugten IRR im Detail.
Wie ist die Struktur aufgebaut?
Der Schlüssel liegt im Gesellschaftervertrag zwischen Urbanitae und dem Projektentwickler, in dem festgelegt wird, dass die Rückzahlung an die Investoren Vorrang hat. Diese Klausel, zusammen mit dem Kapitalbeitrag des Entwicklers – in der Regel 20–25 % des Gesamtvolumens – dient als Garantie für die bevorzugte Rendite.
Darüber hinaus genehmigt Urbanitae keine Projekte mit einem Ziel-IRR unter 15 %, was eine zusätzliche Qualitätshürde bei der Projektauswahl darstellt.
In diesen Fällen erhalten die Investoren nicht nur ihre bevorzugte Rendite, sondern nehmen auch an der darüber hinausgehenden Gewinnverteilung teil, gemäß der vereinbarten Bedingungen. Somit kann die Gesamtrendite den Mindestwert übersteigen – ähnlich wie bei herkömmlichen Eigenkapitalmodellen.
Und wenn das Projekt scheitert?
In einem Extremfall – einer „Katastrophe“, wie es im Webinar genannt wurde – könnte die angestrebte Rendite verfehlt werden. Die gesammelte Erfahrung von Urbanitae und die rechtliche Struktur der Vereinbarung sorgen jedoch dafür, dass dieses Risiko so weit wie möglich minimiert wird. Jedes Projekt durchläuft ein strenges Prüfverfahren im Investitionsausschuss und wird vor der Finanzierung einer unabhängigen rechtlichen, technischen und kommerziellen Prüfung unterzogen.
Welche Projekte haben bevorzugten IRR?
Jedes Projekt mit bevorzugtem IRR ist auf der Urbanitae-Website entsprechend gekennzeichnet. Dort findet man das Modell der Gewinnverteilung, den Gesellschaftervertrag sowie die vorgesehenen wirtschaftlichen Szenarien, mit deren Hilfe sich die geschätzte Gesamtrendite berechnen lässt. Wie von der CNMV vorgegeben, veröffentlicht Urbanitae in dieser Art von Projekten keine konkreten Renditezahlen.
Gewinnbeteiligungsprojekte mit bevorzugtem IRR sind eine innovative Struktur im Immobilien-Crowdfunding, die darauf abzielt, Anlegern mehr Schutz und gleichzeitig höhere Renditen zu bieten. „Es ist eine Möglichkeit, die Interessen von Projektentwickler und Investor bestmöglich in Einklang zu bringen“, sagt David Pérez. Und angesichts des positiven Feedbacks auf der Plattform scheint es, dass immer mehr Anleger diese Kombination aus Vorsicht und Ambition zu schätzen wissen.
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